Cколько можно заработать сдавая домик в деревне или дачу: мой опыт риэлтора
«С правильным подходом мои клиенты зарабатывают 30 000 – 50 000 руб. в месяц. Но все, конечно, очень индивидуально», – таким результатом делится моя хорошая знакомая, Ольга, риэлтор со стажем.
Далее, рассказ о том, сколько можно заработать на сдаче в аренду дома, привожу со слов Ольги.
Приветствую вас, уважаемые читатели. Уже около 10 лет я занята в сфере арендного бизнеса. Это удобно, ведь я совмещаю и работу, и свое дело.
Скажу сразу – владея хорошим домиком в деревне, неумно не распорядиться им с выгодой. Недвижимость может принести вполне хороший доход и притом почти «пассивный».
Пользуется ли спросом аренда домиков
И да, и нет. Спросом пользуются благоустроенные дома, расположенные не далее 30 км от города. При этом их площадь не превышает 100-150 кв. м.
Дом, расположенный в 60 км от города, дорого сдать вряд ли получится. У меня, во всяком случае, не вышло.
Итак, на спрос в первую очередь влияет местоположение. Но я беру во внимание недвижимость в хорошем состоянии, с ремонтом.
Если постройка на вид (внутри и/или снаружи) непрезентабельна или проблемы с качеством удобств, такой вариант, скорее всего, не принесет дохода владельцу.
На какой срок выгоднее сдавать домик
Посуточная аренда приносит нестабильный, но существенный доход. Хотя она имеет ряд недостатков: необходимость уборки; ведение кассового учета, постоянный поиск клиентов и т. д.
Моя соседка сдавала бревенчатый дом на выходные, выручая 5-10 тыс. рублей. Правда, этот простенький с виду объект был укомплектован всеми удобствами, включая сауну.
Но по моему опыту, элитные коттеджи лучше не сдавать в краткосрочную аренду. Риски слишком велики. Арендаторы, заезжающие на сутки-двое, не очень то беспокоятся о сохранности имущества.
Меня больше привлекал стабильный доход с меньшими рисками. Долгосрочная аренда домика несет не меньшую прибыль, чем городская квартира, соответствующая по метражу.
Цена за месяц при долгосрочной аренде зависит от близости к городу, обстановки, инфраструктуры и транспортной развязки. Так, домик площадью 50 кв. метров уходит за 17 тыс. рублей + коммуналка.
Какие дополнительные услуги можно предлагать
Хотите предложить гостям разнообразный сервис? Тогда определитесь с аудиторией съемщиков.
Следует выбрать что-то подходящее из списка:
Пример: если дом предназначен для семьи, надо оборудовать игровую площадку. Для взрослых выделяется зона отдыха: беседка, мангал и танцплощадка.
Например, за мангал можно установить почасовую плату (если аренда на выходные) или увеличить стоимость ежемесячной аренды. Предлагая данную услугу, можно ее обозначить, как «семейный дом».
Часто для постояльцев важно, чтобы на участке располагалась баня или сауна. Аналогично, как и с мангалом – они могут приносить дополнительный доход.
Компании приезжают с целью отдыха. И вот тут-то можно реализовать массу бизнес-идей. Обычно арендодатели организуют рыбалку, катание на лодке или походы. Инвентарь сдается за дополнительную плату.
Круг развлечений можно расширять, насколько хватит фантазии (здесь же уместны все тот же мангал, сауна и баня). Соответственно, услуга предлагается, как «дом с максимумом комфорта», «дом для отдыха».
Сколько можно заработать по регионам
Наибольшую прибыль дает сдача в аренду домиков в Подмосковье. В ценовом сегменте наблюдается рост, так как москвичи готовы платить.
За суточный постой с гостей можно получить как минимум 5 000 рублей. Занижать цену, чтобы быстрее сдать, не стоит.
Если рассматривать Поволжье, где я проживаю, то предложение скорее превышает спрос. У нас большинство зажиточных горожан занято своим строительством.
Молодежь снимает загородные дома в летние дни и в праздники. Арендная ставка — от 2 500 рублей/сутки.
Вести бизнес, сдавая маленький домик в захолустье — несерьезно.
Посчитаем доходность от сдачи дома площадью 150 кв. м и недалеко от города.
Пример расчета
Допустим, сумма дохода от аренды составляет 50 000 руб. /месяц. Сумма затрат, возмещаемых постояльцами: коммунальные (газ+свет) — 1 500 руб. /месяц; взнос в ТСН – 1000 руб. / месяц. Годовая выручка: 60 000х12=720 000 руб.
1500х12 (газ+свет) + 1000х12 (ТСН) +15 500 (налоги) + 3 000 (бытовая химия) = 48 500 рублей.
Размер налога надо уточнять, как правило, выгодно оформить патент, но его стоимость зависит от местоположения недвижимости и площади.
Прибыль за год составит 527 500 рублей. Если считать по месяцам, то это будет 44 000 рублей.
На практике, у моих клиентов проект окупается через 7,5 лет.
Преимущества бизнеса — гибко варьирующиеся сроки, цены и прибыль. Можно сдавать частный дом на день, на неделю, на месяц, и даже на все лето.
А вы как думаете, выгодно ли сейчас начать заниматься таким бизнесом? Поделитесь в комментариях.
Антитренды-2021: какое загородное жилье будет сложно продать
Пандемия в этом году подогрела интерес к загородному жилью. В отдельные месяцы риелторы отмечали рекордный рост спроса на покупку и аренду домов и дач. Одновременно с общим ростом интереса изменились и требования покупателей к загородным объектам. Люди предпочитают компактные коттеджи и дома с функциональными планировками. В прошлое уходят дома-замки, низкой популярностью пользуются объекты в плохо организованных поселках. На какие загородные дома будет сложно найти покупателя в 2021 году?
Нефункциональные планировки и дома без отделки
Как и покупатели городских квартир, будущие владельцы загородных домов щепетильны в вопросе планировок домов и отделки. Сейчас востребованными стали дома с разделением гостевой и личной зон — когда одна гостевая спальня находится на первом этаже, а остальные, хозяйские, — на втором. Одновременно растет спрос на дома с организованными кабинетами для удаленной работы.
«В то же время клиенты неохотно рассматривают большие площади с «лишними» комнатами — под кинотеатры, бильярд, в элитном классе — даже бассейн. Большинство предпочитают ходить в фитнес-центр, поскольку обслуживание собственного бассейна — это немалые расходы», — отметила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
Популярность теряют загородные дома без отделки: покупатели предпочитают выбирать жилье с ремонтом от застройщика, а не тратить еще несколько миллионов рублей на обустройство. В ближайшие годы эта тенденция усилится: на рынок будет выходить больше готовых коробочных решений, прогнозируют эксперты. По данным «Миэль», звонков на покупку домов без отделки от застройщика почти нет, поскольку такой дом требует дополнительных вложений и тщательной строительной экспертизы.
Дома-замки
В последнее время спрос на слишком большие дома снижается, и 2021 год в этом плане не станет исключением. Четырехэтажные замки, которые были на пике популярности в начале нулевых, родовые имения с десятками комнат, домами для персонала сейчас находят покупателя все реже. По мнению экспертов, оптимальным является площадь дома в 100–200 кв. м. «У нас сформировалось общество рационального потребления, дома площадью от 1,5 тыс. кв. м на больших участках уже не пользуются спросом и эта тенденция сохранится», — полагает директор департамента загородной недвижимости Knight Frank Олег Михайлик.
Если раньше пользовались спросом объекты с большими гостиными, спальнями до 40 кв. м, то сейчас интересны компактные планировки, добавила председатель совета директоров сети офисов «Миэль» Марина Толстик. «Бывают постройки с замковой архитектурой, без ремонта, но их будут покупать только по интересной стоимости, обычно по цене земли. Мы делаем такие дома ликвидными за счет снижения цены. Иначе срок экспозиции и продажи таких домов будет длительным», — говорит она.
Согласны с коллегами и в компании «Инком-Недвижимость». «По нашим прогнозам, дома большой площадью (от 500 кв. м) без внешней и внутренней отделки окончательно перейдут в разряд неликвидных в 2021 году», — прогнозирует замдиректора департамента загородной недвижимости компании Олег Новосад.
Дома в плохо организованных поселках
2020 год показал, что загородные дома могут использоваться не только как место для летнего отдыха, но и для жизни круглый год. Многие самоизолировались на дачах, а потом продолжали там удаленно работать и учиться. В итоге требования к загородным домам изменились, отметила Виктория Кирюхина.
Во-первых, это касается инфраструктуры: для покупателей важно, чтобы все было в пешей доступности — магазин, аптека и другие объекты. Во-вторых, многие покупатели загородной недвижимости стали обращать внимание на наличие охраняемой территории и организованных общественных зон. Особенно востребованы поселки с детскими садами и школами.
Ожидается, что в 2021 году спрос на дома в поселках с качественной внутренней инфраструктурой, объектами, строящимися в срок, и хорошей транспортной доступностью станет расти, говорит Олег Михайлик из Knight Frank. Низким спрос будет на поселки с неразвитой инфраструктурой и наличием долгостроев, неудобные с точки зрения транспортной доступности.
Дома с высокими коммунальными платежами
Низким спросом уже сейчас пользуются объекты в коттеджных поселках с завышенной стоимостью коммунальных платежей. В следующем году данная тенденция сохранится. «Как правило, подобная ситуация складывается в маленьких поселках, поскольку основные затраты, среди которых охрана, уборка территории, вывоз мусора ложатся на жильцов небольшого количества домовладений», — объяснил Олег Новосад из «Инком-Недвижимости».
Для покупателей недвижимости за городом важно наличие коммуникаций в самом поселке и его окрестностях. Этот же фактор влияет и на спрос в деревнях или неорганизованных коттеджных застройках. Кроме того, существенно удешевить объект может подъездная дорога — покупателей отталкивает, если она узкая или в плохом состоянии.
Морально устаревшие объекты
Спрос в 2021 году будет стремиться в сторону загородного жилья, которое построено с применением новых технологий и материалов, с панорамным остеклением и функциональными зонированием. А вот дома, построенные более 20 лет назад, станет продать еще сложнее, особенно без существенного дисконта, говорит Олег Новосад.
«Проблематично будет реализовать незавершенные объекты. Так, например, уже залитый фундамент на участке является не плюсом, а обременением, которое отрицательно скажется на стоимости объекта, в итоге цена будет ниже, чем на чистый участок», — добавил эксперт.
Как заработать на аренде загородного дома
Правило умножения
В нужное время
Высокий спрос на дачи до сих пор держится за счет закрытых границ. Период поиска «отпускных» вариантов уже начался, и как минимум на майские праздники загородные дома станут для многих альтернативой дальней поездке. С другой стороны, в отличие от прошлого года открыт российский юг.
Раньше подавляющее большинство арендаторов искали относительно новые дома со всеми удобствами в 50-километровой зоне от крупных городов. Сегодня своего клиента может найти даже бревенчатый деревенский дом. Элитные дома раньше преимущественно сдавались посуточно на новогодние и майские праздники, сейчас набирает обороты аренда на целый сезон, отмечает директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова.
Плюсы на стол
При сдаче дома в аренду важно преподнести его в выгодном свете. Есть естественные плюсы объекта, к примеру, хорошее расположение. Если решаете, что отремонтировать, сделайте выбор в пользу коммуникаций. Хорошая работа сантехники, бесперебойная горячая вода и свет помогут найти постоянных клиентов. Не последнюю роль играет наличие интернета.
Загородная недвижимость часто отпугивает арендатора своим потертым видом. Самое время вооружиться кисточкой, валиком и покрасить все, что требует обновления. Освежить интерьер без ремонта позволяет текстиль. Даже самые бюджетные занавески, покрывала, скатерти и тонкие матрасы способны заставить помещение выглядеть дороже.
Хорошим вложением будет покупка самой бюджетной посуды. Кружки с щербинками лучше отправить в ведро, если планируете сдавать дом за хорошую цену.
Оборудуйте удобные места для отдыха на свежем воздухе. Это могут быть столик с парой стульев среди деревьев, гамак, зона барбекю с пнями-сиденьями и самым простым мангалом. Подайте идею: здесь можно пить кофе утром, здесь вздремнуть в жаркий полдень, а эта зона для вечерних посиделок у огня (не забудьте расположить ее подальше от построек).
Степень участия
12 альтернатив для тех, кто не хочет вкладывать деньги в дачу
Идеи читателей Т—Ж
Даже если сажать картошку, полоть и копать на даче уже необязательно, тратиться на нее все равно придется постоянно.
Не все уверены, что это выгодно. Наши читатели предложили много альтернатив — куда еще можно вложить деньги, чтобы отдыхать на природе, но не отвлекаться на протекающую крышу и собрания садового товарищества. Есть варианты и для тех, кому не хватает ни свежего воздуха, ни денег на собственный участок.
Арендовать дачу на сезон
Арендовать дачу на сезонДачу можно снимать на лето — это оптимальный вариант. Кто-то берет деньги за три летних месяца. У некоторых арендодателей сезон включает май и сентябрь, у других апрель и октябрь тоже включены.
Ездить на дачу к друзьям
Ездить на дачу к друзьямДача — это полный ад. В садовый кооператив заплати, полы помой, газон постриги, крыша протекает.
Лучше иметь друзей, у которых есть дача, и периодически ездить к ним. Приедем со своей едой, сами приготовим и даже помоем за собой посуду, где-нибудь по мелочи поможем что-то смастерить, но не будем обременять себя тяготами владения собственной дачей. Живем так второй год и как-то не сильно скучаем.
9 мошеннических схем при аренде дач. Как их избежать
С приходом тепла спрос на аренду дач и загородных домов традиционно растет, но одновременно активизируются и мошенники. Сегодня арендатор полностью не застрахован от ловушки даже при сотрудничестве с риелторами, не говоря уже об онлайн-объявлениях.
Юристы рассказали, какие сегодня существуют мошеннические схемы на загородном рынке аренды и как обезопасить себя при аренде загородного жилья.
Схема № 1. Субаренда
Одной из распространенных мошеннических схем является субаренда, когда мошенники сдают уже арендованный дом без ведома собственника. Обычно запрет на передачу загородного дома указывается прямо в договоре, в других случаях пересдача по договору возможна, но только с согласия собственника.
«В жизни происходит следующее: арендатор-мошенник игнорирует положение в договоре о запрете передачи имущества в субаренду, а в другом случае передает имущество без разрешения на субаренду со стороны собственника. Другой вариант обмана — когда дача передается в субаренду с согласия собственника. Однако арендатор-аферист злоупотребляет предоставленным ему правом и заключает субаренду на больший срок, чем основной договор аренды», — рассказал адвокат АО «БОН Инвестиции» Михаил Игнатьев.
Схема № 2. Сговор с недобросовестным риелтором
Еще одна популярная афера на загородном рынке аренды — сговор хозяина и недобросовестного риелтора. «Схема состоит в следующем: человек арендует дачный дом с помощью риелтора и вносит арендную плату и задаток. Через несколько дней хозяин вдруг настаивает на том, что жилье необходимо ему самому, и просит арендатора освободить дом. При этом нанимателю возвращается только часть денежных средств, оставшаяся сумма делится между владельцем дачи и риелтором-мошенником», — объяснил Игнатьев.
Схема № 3. Фейковые риелторы
Фейковые риелторы — еще одна схема обмана нанимателей дач. «Мошенники втираются в доверие к арендатору, представляясь работниками крупнейших риелторских агентств. Они обещают подобрать наилучшие предложения по выгодным ценам, тем самым вынуждая человека подписать договор и внести предоплату. После получения денег аферисты либо предоставляют список адресов, по которым дачи не сдаются вообще, или же условия кардинально разнятся с обещанными. Судебные разбирательства результатов не дадут, так как информационные услуги (а именно такие услуги прописаны в договоре) оказаны и факт обмана доказать практически невозможно», — рассказала адвокат Ольга Сулим (председатель коллегии адвокатов «Сулим и партнеры»)
Схема № 4. Замена адреса
Еще одна схема по обману арендаторов — замена адреса. «Фейковый риелтор приводит арендатора к дачному участку, тот знакомится, соглашается на аренду, подписывает договор, вносит предоплату и остается ни с чем. Получив документы на руки, выясняется, что в договоре указан другой адрес. Причем по новому адресу дача либо не сдается, либо представляет собой непригодное для проживания место», — рассказала Сулим. По ее словам, в этой ситуации очень сложно доказать факт мошенничества, так как арендатор сам подписал документ.
Схема № 5. Несколько собственников
Другой вид мошенничества — злоупотребление доверием. «К примеру, просматривая дачный дом и документы на него, вы обнаруживаете, что у него несколько собственников, но непосредственно диалог ведет только один из них и в ходе разговора уверяет, что другие собственники не возражают против аренды их имущества. Однако никаких подтверждающих документов он предоставить не может, просит поверить ему на слово. Спустя некоторое время с добросовестными арендаторами связывается второй собственник дачи, требующий под угрозой обращения в правоохранительные органы освободить его дом и заплатить ему на месте кругленькую сумму денег, включая «моральный вред» из-за сложившейся неприятной для него ситуации», — уточнил юрист Антон Пономарев.
Схема № 6. Дистанционные аферисты
Еще один способ обмана в сфере аренды дачных домов и участков — дистанционное мошенничество, без непосредственного контакта с жертвой (преимущественно через интернет и телефонную связь).
«При реализации данного способа мошенник размещает в интернете фейковое объявление об аренде дачного дома, как правило, по цене значительно ниже рыночной и с очень привлекательными фотографиями объекта недвижимости. При этом желающим увидеть объект своими глазами предлагается внести предоплату под видом платной услуги (показ объекта) либо просто для подтверждения своего реального намерения арендовать данный дом. После перевода денежных средств объявление сразу же снимается с публикации, а номер телефона «арендодателя» становится недоступным», — пояснил Пономарев.
Схема № 7. Поддельные документы
Аферисты нередко используют и поддельные документы на право собственности. «Наиболее часто злоумышленники арендуют недвижимость посуточно, а сами при помощи поддельных документов сдают ее кому-либо на длительный срок. Затем они исчезают вместе с внесенными деньгами за длительную аренду. За день мошенники могут провести не одну такую сделку», — рассказала адвокат Виктория Данильченко.
Схема № 8. Ссылка на оплату
Другой обманной схемой является воровство с карт потенциальных арендаторов дач. Такой способ используют более продвинутые мошенники, уточнила Данильченко.
«Для начала аферисты очень красочно, в том числе при помощи видео- и фотоматериалов, описывают сдаваемое жилище, а затем присылают ссылку на оплату, переход по которой означает списание не только суммы аренды жилья, но и всего остатка на карте», — резюмировала эксперт.
Схема № 9. Другой и дорогой
Есть еще один метод манипуляций с арендаторами загородной недвижимости. Его сложно назвать мошенничеством, это, скорее, хитрость, которая позволяет вынудить арендаторов снять дом по более высокой стоимости. «В таких случаях размещенный в объявлении дом оказывается недоступен для аренды по ряду причин (предыдущий арендатор продлил аренду, что-то случилось с коммуникациями и т. д.). Но тут «по чистой случайности» появляется другой вариант. Он может быть лучше или хуже первоначального, но чаще всего дороже. Безусловно, выбор за арендатором, но, проделав путь для осмотра первого дома, оценив потраченное время для его поиска, очень многие соглашаются на такой вариант. На это и расчет арендодателя», — подчеркнула Виктория Данильченко.
Как обезопасить себя
Составьте соглашение
Все отношения между собственником недвижимости и будущим арендатором следует закрепить письменно. «Обязательно нужно привести описание имущества и реквизитов правоустанавливающих документов. В договоре указывается величина арендной платы, процедура компенсации затрат на ремонт и коммунальных услуг. Обязательно нужно прописать условия, при которых арендатор может быть выселен из дома досрочно», — пояснил Игнатьев.
Оговорите состав имущества
Следует составить опись мебели и бытовой техники, а также других вещей, если они есть в доме, рекомендовал юрист из компании «БОН Инвестиции». По его словам, эту опись следует сверить на момент прекращения договора. Так арендатор обезопасит себя от одной из разновидностей мошенничества.
Получите выписку из Росреестра
Рекомендуется пользоваться сервисом Росреестра «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме онлайн» и бесплатно получать общедоступные сведения о характеристиках объекта недвижимости, о наличии зарегистрированных прав и ограничений. Это следует сделать перед встречей с потенциальным арендодателем и просмотром объекта, поскольку, как показывает практика, недобросовестные лица зачастую не стремятся создавать «прозрачные» объявления об аренде, пытаются «сдать» несуществующие дома и дачи», — пояснил Пономарев.
Не доверяйте копиям
Изучите объявление
Нужно очень внимательно изучить, насколько объявление соответствует реальности, и проверить расположение объекта, рекомендовала Жукова. По ее словам, в противном случае может получиться ситуация, когда «лес рядом» или «озеро в шаговой доступности» на самом деле оказываются в 10 км. Чтобы не стать жертвой мошенников, необходимо также обращать внимание на номер телефона, указанный в объявлении. Зачастую номер телефона относится к другому субъекту России, и значит, перед вами, скорее всего, аферист, отметила эксперт.
Откажитесь от предоплаты
Не оплачивайте никаких услуг заранее, нельзя вносить авансы или средства за информацию об объекте, подчеркнула адвокат Ольга Сулим. «Передача средств должна происходить по факту заселения. Если перед осмотром дачи риелтор предлагает заехать в офис — сразу отказывайтесь. Представители реального агентства всегда лично встретятся с клиентом и продемонстрируют объект, а также оригиналы документов», — объяснила Сулим.