что относится к объектам общественно делового значения
Что относится к объектам общественно делового значения
ГрК РФ Статья 35. Виды и состав территориальных зон
1. В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.
2. В состав жилых зон могут включаться:
1) зоны застройки индивидуальными жилыми домами;
2) зоны застройки индивидуальными жилыми домами и малоэтажными жилыми домами блокированной застройки;
(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 340-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3) зоны застройки среднеэтажными жилыми домами блокированной застройки и многоквартирными домами;
(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 340-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4) зоны застройки многоэтажными многоквартирными домами;
(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 340-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5) зоны жилой застройки иных видов.
3. В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства.
(в ред. Федеральных законов от 02.07.2013 N 185-ФЗ, от 29.07.2017 N 217-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4. В состав общественно-деловых зон могут включаться:
1) зоны делового, общественного и коммерческого назначения;
2) зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения;
3) зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности;
4) общественно-деловые зоны иных видов.
5. Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.
(в ред. Федерального закона от 02.07.2013 N 185-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6. В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, жилые дома блокированной застройки, многоквартирные дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.
(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 340-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
7. В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут включаться:
3) иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур.
8. Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов.
9. В состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться:
2) зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.
(в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
10. В состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества, развития объектов сельскохозяйственного назначения.
(в ред. Федеральных законов от 18.12.2006 N 232-ФЗ, от 29.07.2017 N 217-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
11. В состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, береговыми полосами водных объектов общего пользования, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.
(в ред. Федерального закона от 19.07.2011 N 246-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
12. В состав территориальных зон могут включаться зоны особо охраняемых территорий. В зоны особо охраняемых территорий могут включаться земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.
13. В состав зон специального назначения могут включаться зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами, используемыми для захоронения твердых коммунальных отходов, и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах.
(в ред. Федерального закона от 29.12.2014 N 458-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
14. В состав территориальных зон могут включаться зоны размещения военных объектов и иные зоны специального назначения.
15. Помимо предусмотренных настоящей статьей, органом местного самоуправления могут устанавливаться иные виды территориальных зон, выделяемые с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Статья 21. Общественно-деловая зона и виды разрешенного использования земельных участков
Виды разрешенного использования
Отдельно стоящие жилые дома на одну семью
Сблокированные жилые дома на одну семью
Многоквартирные жилые дома
Гостиницы, мотели, кемпинги, дома приезжих
Дома ребенка, детские дома, дома для престарелых
Универсамы, универмаги, торговые центры и магазины в капитальных зданиях, рассчитанные на большой поток посетителей (более 650 м2 торговой площади)
То же, на малый поток посетителей (менее 650 м2 торговой площади)
Торгово-складские (продовольственные, овощные и т.д.) оптовые базы, в капитальных зданиях.
Специально оборудованные рынки и торговые зоны продовольственных, промтоварных, сельхозпродуктов
Рынки, торговые зоны во временных сооружениях
Объекты мелкорозничной торговли во временных сооружениях и вне их, рассчитанные на малый поток посетителей: киоски, павильоны, палатки
Общественное питание в здании
Предприятия питания, рассчитанные на большой поток посетителей (площадь более 400 м2): рестораны, кафе, столовые
То же, рассчитанные на малый поток посетителей (площадь менее 400 м2)
Храмы, часовни, религиозные объединения
Воспитание, образование, подготовка кадров
Детские дошкольные учреждения
Школы, школы-интернаты, специализированные
Учреждения начального, среднего и высшего профессионального образования
Культура, искусство, информатика
Музеи, выставочные залы
Кинотеатры, клубы, дискотеки, казино более 300 мест
Кинотеатры, клубы, дискотеки, казино менее 300 мест
Библиотеки, архивы, информационные центры
Физическая культура, спорт в здании
Физкультурно-оздоровительные комплексы, спортивные сооружения
Спорт, отдых, вне здания
Спортплощадки, теннисные корты
Объекты для верховой езды, ипподромы
Санатории, дома отдыха, детские лагеря отдыха, дома рыбака, охотника, турбазы и т.д.
Больницы, клиники общего профиля
Инфекционные, онкологические больницы
Пункты первой мед. помощи, врачебные кабинеты
Бытовое обслуживание населения
Дома быта, ателье, пункты проката, химчистки, ремонт обуви (в том числе во временных объектах), ремонт квартир и жилых домов по заказам населения, фотоателье, парикмахерские, ритуальные услуги
Предприятия по ремонту бытовой техники, мебели
Коммунальные объекты, связь, милиция
Отделения связи, опорные пункты милиции
Пожарные депо, станции скорой помощи, отделения милиции, военкоматы, призывные пункты
Управление, финансы, страхование
Банки, биржи, страховые компании
Административные здания, общественные организации, суды
Наука и научное обслуживание
Научные организации, учреждения, проектные организации, офисы
Статья 35. Градостроительные регламенты и параметры разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства в общественно-деловых зонах
2. Градостроительные регламенты в части видов разрешённого использования в территориальных общественно-деловых зонах приведены в таблице:
Виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства в зонах общественно-деловой застройки
Код и наименование территориальной зоны общественно-деловой застройки
Зона административно-хозяйственного, общественно-делового, коммерческого
и финансового назначения
Зона размещения объектов культуры
Зона размещения объектов здравоохранения, социального и физкультурно-оздоровительного назначения
— здания и офисы административно-хозяйст
венных, деловых и общественных учреждений и организаций, их представительств;
— судебные и юридические органы и учреждения;
— банки, их отделения и филиалы, обменные пункты;
— гостиницы, центры обслуживания туристов, туристические и рекламные агентства;
ярмарки и выставки товаров;
— предприятия общественного питания (столовые, кафе, закусочные, бары, рестораны);
-телевизионные и радиостудии, компьютерные центры, интернет-кафе;
— объекты по оказанию услуг населению (дома быта, пошивочные и фотоателье, парикмахерские, косметические салоны, мастерские по ремонту бытовой техники и др.);
— отделения, участковые пункты милиции;
— музеи, выставочные залы, картинные и художественные галереи и салоны;
-зрелищно-спортивные комплексы многоцелевого назначения, театры, концертные залы,
кинотеатры, видео салоны, танцзалы;
— библиотеки, клубы (дома культуры), досуговые центры многоцелевого и специализиро-
— компьютерные центры, интернет-кафе;
— детские дошкольные учреждения;
— специализированные школы, лицеи, гимназии;
— многопрофильные учреждения дополни-
тельного образования (дома детского творчества, школа искусств и т.п.)
— учреждения среднего специального и профессионального образования, колледжи;
— высшие учебные заведения, их филиалы и отделения;
— отделения, участковые пункты милиции.
— больницы, поликлиники, пункты оказания
первой медицинской помощи;
— консультативные поликлиники, центры психологической реабилитации населения;
— станции скорой медицинской помощи (при
условии соблюдения СЗЗ не менее 50м от
— аптеки, магазины (салоны) оптики;
— учреждения социальной защиты
— интернаты для престарелых и инвалидов;
— специализированные жилые дома для больных, нуждающихся в постоянном медицинском наблюдении;
— спортивные и тренажёрные залы;
— открытые автостоянки (парковки) перед объектами здравоохранения, социального и физкультурно-оздоровительного назначения;
— отдельно стоящие гаражи для специального транспорта медицинских служб;
— подземные и встроенные в здания гаражи и автостоянки;
— объекты инженерной инфраструктуры (электро-, тепло-, водо и газоснабжения, канализация, сети электросвязи);
— объекты озеленения и благоустройства, малые архитектурные формы;
— предприятия общественного питания (столовые, кафе, закусочные, бары, рестораны);
— объекты пожарной охраны.
— высшие и средние специальные учебные заведения;
— автостоянки подземные, надземные многоуровневые;
— предприятия общественного питания (столовые, кафе, закусочные);
— жилые дома для медицинского и обслуживающего персонала;
— объекты религиозного назначения (при условии ограничения обрядовых услуг и шумовых эффектов, мешающих функционированию лечебно-оздоровительных учреждений);
— бани (сауны), банно-оздоровительные
— предприятия общественного питания (столовые, кафе, закусочные);
— здания смешанного использования: с квартирами на верхних этажах и размещением на нижних этажах объектов делового, культурного, обслуживающего и коммерческого назначения
при условии поэтажного разделения жилого и нежилых видов использования;
— некоммерческие коммунальные предприятия жилищно-эксплуатационные и аварийно-
— отделения, участковые пункты милиции;
— аптеки, магазины (салоны) оптики;
— объекты инженерной инфраструктуры (электро-, тепло-, водо и газоснабжения, канализация, связь);
— объекты пожарной охраны;
— временные торговые объекты (павильоны розничной торговли) при условии соответствия архитектурно-художественному облику окружающей застройки (стилевое единство, цветовое решение фасадов, элементы благоустройства ит.п.)
— антенны сотовой, радиорелейной и спутниковой связи.
3. Объекты, размещаемые в территориальной зоне, должны соответствовать основным видам разрешенного использования на 75% площади территории. До 25% площади территории допускается использовать для размещения объектов, назначение которых определено настоящими Правилами в качестве условно разрешённых и вспомогательных видов разрешенного использования.
4. Новое строительство на данной территории может быть осуществлено только в соответствии с основными видами разрешенного использования, в случае если до 25% площади территории используются не в соответствии с ее основным назначением.
5. Строительство на территориях зон здравоохранения объектов, не связанных с лечебно-оздоровительным процессом, если это не предусмотрено градостроительным регламентом, запрещается.
6. Изменение функционального назначения объектов социально-бытового и культурно- досугового обслуживания населения, которое влечет за собой снижение установленного государственными и муниципальными градостроительными нормативами уровня обслуживания населения, не допускается.
7. При принятии решения об изменении функционального назначения объекта в рамках разрешенного использования территориальной зоны размеры земельного участка могут быть пересмотрены в соответствии с действующими градостроительными нормативами.
8. Прокладка магистральных инженерных коммуникаций на территории участков школьных, дошкольных и медицинских учреждений допускается в исключительных случаях, при отсутствии другого технического решения.
9. Предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в общественно-деловых зонах ОД-1, ОД-2, ОД-3:
1) минимальная ширина земельного участка – 20 м (для основных видов разрешённого использования);
2) минимальная площадь земельного участка – 400 м 2 (для основных видов разрешённого использования);
3) минимальный отступ от границы земельного участка (красной линии) – 3 м ;
4) максимальное количество этажей – 5;
5) максимальный процент застройки в границах земельного участка – 50%.
© Официальный сайт
Администрации муниципального образования
город Тарко-Сале, 2010-2015
admints@list.ru
При использовании материалов сайта ссылка обязательна.
Статья 35. Виды и состав территориальных зон
Статья 35. Виды и состав территориальных зон
ГАРАНТ:
См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 35 Градостроительного кодекса РФ
1. В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.
2. В состав жилых зон могут включаться:
1) зоны застройки индивидуальными жилыми домами;
Информация об изменениях:
2) зоны застройки индивидуальными жилыми домами и малоэтажными жилыми домами блокированной застройки;
Информация об изменениях:
3) зоны застройки среднеэтажными жилыми домами блокированной застройки и многоквартирными домами;
Информация об изменениях:
4) зоны застройки многоэтажными многоквартирными домами;
5) зоны жилой застройки иных видов.
Информация об изменениях:
3. В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства.
4. В состав общественно-деловых зон могут включаться:
1) зоны делового, общественного и коммерческого назначения;
2) зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения;
3) зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности;
4) общественно-деловые зоны иных видов.
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 2 июля 2013 г. N 185-ФЗ в часть 5 статьи 35 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 сентября 2013 г.
5. Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.
Информация об изменениях:
6. В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, жилые дома блокированной застройки, многоквартирные дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.
7. В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут включаться:
3) иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур.
8. Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов.
9. В состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться:
Информация об изменениях:
2) зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.
Информация об изменениях:
10. В состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества, развития объектов сельскохозяйственного назначения.
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 19 июля 2011 г. N 246-ФЗ в часть 11 статьи 35 настоящего Кодекса внесены изменения
11. В состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, береговыми полосами водных объектов общего пользования, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.
12. В состав территориальных зон могут включаться зоны особо охраняемых территорий. В зоны особо охраняемых территорий могут включаться земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 29 декабря 2014 г. N 458-ФЗ в часть 13 статьи 35 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2016 г.
13. В состав зон специального назначения могут включаться зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами, используемыми для захоронения твердых коммунальных отходов, и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах.
14. В состав территориальных зон могут включаться зоны размещения военных объектов и иные зоны специального назначения.
15. Помимо предусмотренных настоящей статьей, органом местного самоуправления могут устанавливаться иные виды территориальных зон, выделяемые с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Статья 85 ЗК РФ. Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий
Новая редакция Ст. 85 ЗК РФ
1. В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:
4) инженерных и транспортных инфраструктур;
6) сельскохозяйственного использования;
7) специального назначения;
8) военных объектов;
9) иным территориальным зонам.
2. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.
Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.
3. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.
Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
4. Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:
виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;
их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.
Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.
В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.
Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.
5. Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.
6. Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.
7. Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.
8. Земельные участки в составе зон инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.
9. Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.
10. В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.
Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.
12. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
Комментарий к Статье 85 ЗК РФ
Статья 85 ЗК регламентирует состав земель населенных пунктов, а также определяет порядок зонирования территорий.
В соответствии с п. 1 комментируемой статьи в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:
4) инженерных и транспортных инфраструктур;
6) сельскохозяйственного использования;
7) специального назначения;
8) военных объектов;
9) иным территориальным зонам.
— в состав жилых зон могут включаться: зоны застройки индивидуальными жилыми домами; зоны застройки малоэтажными жилыми домами; зоны застройки среднеэтажными жилыми домами; зоны застройки многоэтажными жилыми домами; зоны жилой застройки иных видов (п. 2 ст. 35 ГрК, п. 5 ст. 85 ЗК).
В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства;
— в состав общественно-деловых зон могут включаться: зоны делового, общественного и коммерческого назначения; зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения; зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности; общественно-деловые зоны иных видов (п. 5 ст. 35 ГрК, п. 6 ст. 85 ЗК).
Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.
В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи;
— в состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут включаться:
в) иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур (п. 7 ст. 35 ГрК, п. 7 ст. 85 ЗК).
Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов (п. 8 ст. 85 ЗК);
— в состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться:
б) зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения (п. 9 ст. 35 ГрК, п. 11 ст. 85 ЗК).
В состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения;
— в состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, береговыми полосами водных объектов общего пользования, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.
— в состав зон специального назначения могут включаться зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах (п. 13 ст. 35 ГрК). Также в данных территориальных зонах могут размещаться военные объекты.
В соответствии с п. 12 ст. 85 ЗК земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
ГрК, так же как и ЗК, содержит открытый перечень территориальных зон. Иные виды территориальных зон могут устанавливаться органом местного самоуправления с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.
В соответствии со ст. 1 ГрК под градостроительным зонированием понимается зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.
Территориальные зоны являются зонами, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты. Таким образом, исходя из указанных норм границы территориальных зон должны определяться правилами землепользования и застройки, предусматривающими установление в отношении данных зон неких градостроительных регламентов.
Согласно п. 8 ст. 1 ГрК правила землепользования и застройки представляют собой документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, органов государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.
Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях:
— создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
— создания условий для планировки территорий муниципальных образований;
— обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;
— создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
В соответствии с п. 2 ст. 30 ГрК правила землепользования и застройки включают в себя:
1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;
2) карту градостроительного зонирования;
3) градостроительные регламенты.
Границы каждой территориальной зоны должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.
Границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования.
В градостроительном регламенте указываются виды разрешенного использования, предельные размеры и ограничения использования земельных участков. Градостроительный регламент определяет правовой режим земельных участков. Его действие распространяется на все земельные участки поселения, за исключением земельных участков в границах объектов культурного наследия, территорий общего пользования и занятых линейными объектами.
Согласно п. 2 комментируемой статьи границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.
Правилами землепользования и застройки должен быть установлен градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
В соответствии с Правилами для каждой территориальной зоны утвержден градостроительный регламент.
Так, в соответствии со ст. 22.1 жилая зона подразделяется на следующие зоны:
— зона застройки индивидуальными жилыми домами в зонах охраны объектов культурного наследия;
— зона застройки индивидуальными жилыми домами;
— зона планируемой застройки индивидуальными жилыми домами;
— зона застройки малоэтажными жилыми домами;
— зона планируемой застройки малоэтажными жилыми домами;
— зона застройки среднеэтажными жилыми домами;
— зона планируемой застройки среднеэтажными жилыми домами;
— зона застройки многоэтажными жилыми домами;
— зона планируемой застройки многоэтажными жилыми домами;
— зона застройки многоэтажными жилыми домами в зонах охраны объектов культурного наследия;
— зона смешанной жилой застройки;
— зона садоводства и дачного хозяйства;
— зона застройки индивидуальными жилыми домами с возможностью ведения подсобного хозяйства (с содержанием скота и птицы);
— зона дальнейшего развития жилой застройки.
При этом определены цели создания каждой из зон, направления использования, а также физические характеристики, пределы использования территориальной зоны.
Зона застройки индивидуальными жилыми домами в зонах охраны объектов культурного наследия выделена в целях развития комфортной жилой застройки и сферы социального и культурно-бытового обслуживания, обеспечивающей потребности жителей указанных территорий, и создания условий по размещению необходимых объектов инженерной и транспортной инфраструктуры.
В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Ульяновск» данная территориальная зона может быть использована для строительства индивидуальных жилых домов; многоквартирных жилых домов до 4-х этажей; жилых домов со встроенными или пристроенными объектами социального и коммунально-бытового назначения и обслуживания населения; объектов дошкольного и общего образования; здравоохранения и медицинского назначения; культуры; торговли, досуга и развлечений; общественного питания; объектов социального и коммунально-бытового назначения; делового и финансового назначения; объектов для осуществления средней и малой производственной и предпринимательской деятельности; объектов санитарно-экологического назначения; площадок и зон для выгула собак; административных объектов; гостиниц; объектов физкультуры и спорта и многофункциональных объектов.
К условно разрешенным видам использования зоны застройки индивидуальными жилыми домами в зонах охраны объектов культурного наследия относится строительство: многоквартирных жилых домов свыше 4-х этажей; многоэтажных жилых домов; объектов по обслуживанию автомобилей; стоянок автомобильного транспорта; культовых объектов, а также объектов зоотехнического и ветеринарного сервиса.
Кроме этого, на территории указанной зоны может быть разрешено строительство хозяйственных зданий (построек) при индивидуальных жилых домах; объектов охраны общественного порядка; объектов инженерной инфраструктуры и объектов пожарной безопасности.
Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.
В соответствии с п. 3 ст. 85 ЗК градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.
Земельные участки могут быть использованы в строгом соответствии с предусмотренным градостроительным регламентом правовым режимом для каждой территориальной зоны.
Несоответствующее использование земельного участка возможно в случаях, если:
— виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;
— их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.
Для таких случаев п. 4 комментируемой статьи установлено положение о том, что земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом. Исключение составляют лишь случаи, когда подобное использование земельных участков территориальных зон представляет опасность для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.
В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.
Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.
Другой комментарий к Ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации
1. Порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Земли населенного пункта в пределах его административных границ подразделяются на соответствующие территориальные зоны, которые выделяются в результате территориального (градостроительного) зонирования.
Согласно комментируемой статье в состав земель населенных пунктов могут включаться земельные участки, отнесенные к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерной и транспортной инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов, иным территориальным зонам.
В целом аналогичные виды территориальных зон предусмотрены и в ст. 35 ГсК. В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.
Каковы критерии выделения указанных зон и установления их границ? Согласно ст. 34 ГрК РФ при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков; функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения, генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района; определенных Градостроительным кодексом РФ территориальных зон; сложившейся планировки территории и существующего землепользования; предотвращения возможности причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках, и др.
Границы территориальных зон могут устанавливаться по линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений; красным линиям; границам земельных участков; границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований; границам муниципальных образований, в том числе границам внутригородских территорий городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга; естественным границам природных объектов; иным границам.
Границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия могут не совпадать с границами территориальных зон.
Правила землепользования и застройки разрабатываются для того, чтобы создать условия устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; для планировки территорий муниципальных образований; обеспечения прав и законных интересов обладателей прав на земельные участки и объекты капитального строительства; привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (ст. 30 ГсК).
Правила землепользования и застройки должны определять порядок применения этих правил и внесения в них изменений. В содержание правил включаются карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты.
Порядок применения правил и внесения в них изменений включает положения о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления; изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления; проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки; внесении изменений в правила; регулировании иных вопросов.
На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия.
В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства; ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Порядок подготовки и утверждения проекта правил землепользования и застройки урегулирован в ст. 31 и 32 ГсК.
Необходимо отметить, что публичные слушания по проекту правил землепользования и застройки проводятся комиссией в порядке, определяемом уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования, в соответствии со ст. 28 ГсК. После завершения публичных слушаний комиссия с учетом их результатов обеспечивает внесение изменений в проект правил и представляет его главе местной администрации. Обязательными приложениями к проекту являются протоколы публичных слушаний и заключение о результатах публичных слушаний.
Глава местной администрации в течение 10 дней после представления ему проекта и обязательных приложений должен принять решение о его направлении в представительный орган местного самоуправления или об отклонении проекта и о направлении его на доработку.
В соответствии со ст. 32 ГрК РФ правила землепользования и застройки утверждаются представительным органом местного самоуправления. Правила подлежат опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов. Физические и юридические лица вправе оспорить решение об утверждении правил землепользования и застройки в судебном порядке. Таким же правом обладают органы государственной власти Российской Федерации и органы государственной власти субъектов РФ.
Юридически значимые критерии определения видов разрешенного использования земельных участков и объектов недвижимости на них устанавливаются в градостроительных регламентах. Градостроительные регламенты согласно ст. 36 ГрК РФ устанавливаются с учетом фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны; возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства; функциональных зон и характеристик их планируемого развития; видов территориальных зон; требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.
Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.
Действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки в границах территорий памятников истории и культуры и территорий общего пользования, а также на участки, занятые линейными объектами или предоставленные для добычи полезных ископаемых.
Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом. Исключениями являются случаи, если использование земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
Реконструкция объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции.
Статья 37 ГрК РФ выделяет основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение одного вида разрешенного использования на другой вид осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Основные и вспомогательные виды разрешенного использования обладатели прав на земельные участки и объекты капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбирают самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в особом порядке, предусмотренном ст. 39 ГсК.
Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусматриваются в градостроительных регламентах. Могут устанавливаться предельные размеры земельных участков, в том числе их площадь; минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство; предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений и другие показатели (ст. 38 ГсК).
Правовой режим земель, включенных в состав территориальных зон, определяется не только на основе соответствующих норм ЗК и ГсК о территориальных зонах, но и законодательства, устанавливающего режим иных категорий земель и их видов, которые аналогичны территориальным зонам.
Прямо об этом сказано только в п. 10 комментируемой статьи, согласно которому земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными ст. 94-100 ЗК РФ. Вывод о том, что земли в границах территорий памятников истории и культуры должны использоваться в порядке, установленном законодательством РФ об охране объектов культурного наследия, можно сделать из анализа содержания п. 1 ч. 4 ст. 36 ГсК.
В тех случаях, когда на территории населенного пункта зонирование осуществлено не было, правовой режим соответствующего земельного участка определяется на основе норм законодательства, регулирующих правовой режим категории земель, аналогичной целевому назначению этого земельного участка. При этом следует иметь в виду, что во всех этих случаях речь идет о землях населенных пунктов, в отношении которых применяются нормы законодательства об иных категориях земель.
В ряде нормативных правовых актов о землях иных категорий прямо указывается, что их действие распространяется и на земли населенных пунктов. В иных правовых актах такое указание отсутствует.
Например, в соответствии с п. 6 Правил установления и использования придорожных полос федеральных автомобильных дорог общего пользования, утвержденных постановлением Правительства РФ от 1 декабря 1998 г. N 1420, в границах поселений размер придорожной полосы федеральных автомобильных дорог устанавливается до границы существующей застройки, но не более 50 м.
Режим земель, занятых кладбищами, которые могут находиться на землях поселений и которые включаются в состав зон специального назначения, определен в Федеральном законе «О погребении и похоронном деле». Местами погребения являются отведенные в соответствии с этическими, санитарными и экологическими требованиями участки земли с сооружаемыми на них кладбищами для захоронения тел (останков) умерших, стенами скорби для захоронения урн с прахом умерших (пеплом после сожжения тел (останков) умерших), крематориями для предания тел (останков) умерших огню, а также иными зданиями и сооружениями, предназначенными для осуществления погребения умерших. Места погребения могут относиться к объектам, имеющим культурно-историческое значение.
Создаваемые, а также существующие места погребения не подлежат сносу и могут быть перенесены только по решению органов местного самоуправления в случае угрозы постоянных затоплений, оползней, после землетрясений и других стихийных бедствий (ст. 4 названного Закона). Эти нормы действуют и на землях поселений, поскольку иного не предусмотрено в Законе. Действуют и иные нормативные правовые акты, на основе которых можно установить правовой режим земель, включенных в состав соответствующих территориальных зон.