Что означает для простых людей повышение ключевой ставки

Что такое ключевая ставка

Где применяется и зачем нужна

Ключевая ставка — это один из главных инструментов денежно-кредитной политики государства.

С точки зрения коммерческих банков, ключевая ставка — это стоимость денег. ЦБ дает деньги в долг коммерческим банкам минимум под процент ключевой ставки и принимает деньги на хранение максимум под процент ключевой ставки. На январь 2021 года ключевая ставка ЦБ равна 4,25% годовых. В марте 2021 года — после двух лет последовательного снижения ключевой ставки с 7,75 до 4,25% — ЦБ повысил ключевую ставку до 4,5% годовых.

Ключевую ставку устанавливает совет директоров Банка России. Заседания проводятся восемь раз в год по заранее определенному графику. Заседания бывают опорные и промежуточные. Опорные заседания проводятся раз в квартал, после них ЦБ публикует доклад о кредитно-денежной политике.

С помощью ключевой ставки ЦБ таргетирует инфляцию. Таргетирование — это поддержание определенного уровня инфляции, оптимального для экономики страны. ЦБ считает, что инфляция в 2019—2022 годах должна быть около 4%. Это значит, что потребительские цены за год должны вырасти в среднем на 4%, но у разных товаров и услуг рост цен может отличаться.

Стабильно низкая инфляция защищает сбережения людей от обесценивания, поддерживает определенный уровень жизни и позволяет планировать долгосрочные расходы. Компании могут брать больше кредитов на развитие бизнеса и увеличивать инвестиции.

Отличие ключевой ставки от ставки рефинансирования. С 1 января 2016 года ставка рефинансирования и ключевая ставка совпадают. До 1 января 2016 года с помощью ставки рефинансирования обозначали стоимость заемных средств, которые ЦБ дает коммерческим банкам.

История изменения ключевой ставки. На сайте ЦБ доступны данные по ключевой ставке с 2013 года. Максимальное изменение ключевой ставки произошло 16 декабря 2014 года: она выросла сразу на 6,5 процентного пункта. Так ЦБ отреагировал на резкое падение рубля.

Никакого отношения к таргетированию инфляции ключевая ставка в 17% не имела. ЦБ резко сделал деньги дороже для коммерческих банков, чтобы они не смогли брать дешевые рубли у ЦБ, покупать дорожающую валюту и ослаблять курс рубля. В период с 2016 по 2019 годы ЦБ не менял ключевую ставку более чем на 0,5 процентного пункта за одно заседание. Но 22 июня 2020 года ЦБ опустил ключевую ставку сразу на 1 процентный пункт: с 5,5 до 4,5%.

Источник

Часть 1: Ключевая ставка и ее влияние на нашу жизнь

Многие в России, кто хоть как-то связан с экономикой или инвестициями, обсуждают вопрос изменения ключевой ставки (далее – КС).

Но чтобы делать какие-то полезные выводы и, тем более, извлекать для себя финансовую выгоду, нужно досконально разбираться как в теории, так и в практике. Проблема в том, что тяжелые научные тексты зачастую совершенно не понятны участникам рынка, а выводы и заметки практиков вызывают улыбки у теоретиков. Попробуем в нескольких небольших статьях объяснить, что такое КС, как она влияет на страну и каждого из нас.

Из ст.35 Федерального закона «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» следует, что процентные ставки Банка России и рефинансирование кредитных организаций относятся к основным инструментам денежно-кредитной политики (ДКП).

💬 Почему же так важна КС?! В теории она влияет:

▪ На инфляцию. Повышение КС делает деньги более дорогими, со временем начинают расти ставки по кредитам и депозитам, т.е., с одной стороны, замедляется кредитование, а с другой – усиливается сберегательная модель поведения людей. Меньше денег = меньше спрос, поэтому цены снижаются. Понижение КС должно приводить к разгону инфляции.

Кстати, на ставки по вкладам КС влияет почти сразу, а по кредитам – с лагом в полгода-год. Почему-то очень часто ставки по вкладам и кредитам считаются главным следствием изменений КС, но это заблуждение.

В реальности, к сожалению, на инфляцию влияет огромное количество, как внутренних, так и внешних, факторов. Например, ✔увеличение отрицательного сальдо торгового баланса при низком уровне иностранных инвестиций зачастую приводит к девальвации и инфляции.

Большое влияние оказывают различные ✔нормативные установки: например, ставка НДС, установление разнообразных тарифов, введение или изменение таможенных пошлин и т.п. могут весьма существенно влиять на инфляцию. Стоит вспомнить яркий и наиболее обсуждаемый в настоящее время пример: введение субсидируемой ставки «по ипотеке» весьма существенно увеличило цены на жилую недвижимость.

Очевидно, что ✔бюджетный дефицит в совокупности с ростом социальных расходов государства в условиях слабой экономики разгоняют инфляционные процессы.

Немалую роль в современном информационном обществе играют и ✔ожидания большой массы людей. Когда в марте 2020 г. были введены коронавирусные ограничения, произошел резкий скачок спроса на определенные группы товаров, что сразу увеличило их стоимость. Вообще, мы полагаем, что важность данного фактора (влияние на сознание людей ) существенным образом повышается вместе с развитием коммуникационных технологий. Здесь стоит вспомнить и недавнюю ситуацию с акциями американского продавца видеоигр GameStop на различных фондовых биржах после «набега с Reddit».

▪ На устойчивость национальной валюты. При снижении КС банкам (крупным игрокам) выгодно скупать иностранные валюты за рубли; на рынках появляется много рублей и мало валют: курс рубля падает и, наоборот, при повышении КС выгоднее продавать иностранные валюты за рубли, рублей на рынках меньше – курс рубля растет (спекулятивный фактор).

На курс рубля влияет и ситуация на рынке ОФЗ: государство размещает на фондовом рынке облигации федерального займа, которые покупают не только частные инвесторы, но и крупные институциональные зарубежные инвестиционные фонды. Они ищут возможности для безрисковой доходности с процентом выше, чем на более развитых рынках, чем Россия. При маленькой КС доходность ОФЗ будет также невысокой, а, значит, и спрос на них будет падать одновременно со снижением их стоимости. А продажа ОФЗ их держателями или недостаточное их размещение на аукционах Минфина отрицательно сказывается на курсе рубля.

Стоит помнить, что в 2014-2015 гг. ЦБ РФ отказался от валютного коридора и отпустил рубль в «свободное плавание».

На практике: помимо КС на курс рубля оказывают влияние множество факторов, в том числе, цены на энергоносители на мировых рынках, геополитическая ситуация, политика самого Правительства РФ (которому выгоден дешевый рубль для «латания дыр» бюджетов), уровни промышленного производства, безработицы и т.д.

▪ На стоимость рублевых облигаций и акций. Рынок облигаций растет на ожиданиях по снижению КС и падает при предпосылках к ее увеличению. Тут все банально и просто: снижение КС увеличивает стоимость облигаций с высоким купонным доходом, которые резко становятся доходнее многих аналогичных инвестиционных инструментов. По акциям все еще проще: с одной стороны, низкие ставки по кредитам должны снизить внереализационные расходы компаний, что поднимает их чистую прибыль (компании лучше выглядят с точки зрения фундаментального анализа); а с другой – спрос на акции повышается, их цены растут.

Но и здесь также стоит быть внимательным: дьявол всегда кроется в деталях. Облигации достаточно сложный инструмент, требующий детального анализа по каждому эмитенту и даже по каждому выпуску одного эмитента. Например, стоимость облигаций с переменным купоном не сильно зависит от изменения КС. А облигации с индексируемым купоном практически вообще не зависят от колебаний КС. На стоимость амортизируемых облигаций влияют только существенные колебания КС. При этом вышеперечисленных облигаций становится все больше, а значит и влияние размера КС на облигационный рынок становится все меньше.

По акциям в жизни все тоже не так уж и просто – расходы-то упали, да и спрос на акции есть, но ведь инфляция маленькая – стоимость продукции сильно не увеличивается, а тарифы и некоторые иные затраты растут неумолимо. Так что прибыль начинает со временем снижаться. Так что нужно тщательнее выбирать компании или перспективные отрасли для вложений.

▪ На поведение экономических агентов (субъектов). В 2015 г. мы стали свидетелями диалога 2-х вкладчиков в банке, очевидно знакомых. Один удивлялся, почему другой закрыл какие-то торговые точки и как-то свернул свой мелкий бизнес. Ответ был ошеломляющим, но весьма показательным: «Вытащил все деньги из бизнеса и положил во вклады; так выгоднее и делать ничего не надо!». Конечно, когда КС высокая выгодно заниматься краткосрочными спекулятивными операциями (в краткосрочной перспективе финансовый сектор становится намного выгоднее реального).

Но неспроста появилась шутка: «Нефть дешевеет – бензин в России дорожает, нефть дорожает – бензин в России дорожает » (пример взят скорее из-за стилистической красоты; как раз нефтяной рынок менее подвержен рыночным законам, а скорее регулируется нормативно ). Исследование влияния различных факторов на поведение человека и принятие им финансовых решений – вотчина поведенческой экономики. Она красочно доказывает, что люди в большинстве своем иррациональны. Теоретические выводы из этой сферы прекрасно используются на практике и приносят миллионы, например: сеть магазинов «ВкусВилл» обещает вернуть деньги, если продукт Вам не понравился (так Вам легче решиться на покупку не сильно нужного продукта, а вот решиться на его возврат Вам уже сложнее).

Кстати, небольшой практический вывод: У нас есть все основания полагать (обычно так пишут, когда есть какой-то инсайт или инсайд), что в течение нескольких кварталов начнется IPO этой компании (об этом мы еще напишем отдельно).

Давайте вспомним 2014 год, когда КС в июле, ноябре и декабре планомерно увеличивалась, а 16.12.2014 г. – взлетела до 17%. С июня по ноябрь 2014 г. доллар вырос на 30%. Что делает в такой ситуации рациональный консервативный инвестор с очень умеренным аппетитом к риску? Берет кредит по фиксированной ставке (или оформляет т.н. «скрытую ипотеку» ) и на полученные деньги приобретает немного долларов/Евро, возможно, какой-то ликвидный актив коммерческой недвижимости, немного акций, какие-то деньги можно разместить на депозиты по повышенным ставкам и т.п. Что сделало большинство людей? Купило машины и телевизоры.

В действительности, на поведение большинства влияет скорее не сама ставка, а динамика ее изменения и тот информационно-психологический фон, который транслируют СМИ.

Важно понимать, что стимулирование массовых рассуждений в сети и СМИ за 5-10 дней до очередного заседания ЦБ – это еще и форма сбора Банком России информации об ожиданиях различных рынков, а также подготовка населения к определенному возможному сценарию.

▪ На уровень договорной дисциплины в стране. КС является ориентиром для начисления судами санкций за нарушение обязательств. Когда КС небольшая участникам гражданского оборота экономически выгоднее не исполнять некоторые обязательства.

На практике неустойки, пени и прочие санкции перестают играть важную роль в понуждении исполнить обязательство. Сейчас либо работают всякие «пряники» типа кредитных рейтингов, или списка аккредитованных поставщиков. Либо применяется сразу кнут в виде процедур банкротства или уголовно-правовых санкций.

Однако, как выяснилось, далеко не все понимают, что это такое на самом деле и как между собой соотносятся понятия «ключевая ставка» и «ставка рефинансирования».

Например, на одном из сайтов БКС – крупного отечественного брокера – мы обнаружили следующее объяснение: «отличия ставки рефинансирования и ключевой ставки заключаются, прежде всего, в периоде их действия. Первая – годовой процент, под который ЦБ РФ давал кредиты коммерческим банкам, а менялась она раз в год. КС более динамична, меняется 5–6 раз в год и может оперативно влиять на динамику рубля и интерес к кредитованию».

ТАСС пишет, что КС – это процент, под который ЦБ выдает кредиты коммерческим банкам и максимальная ставка, по которой он принимает у банков денежные средства на депозиты.

О том, что такое «Ключевая ставка» на самом деле … читайте в следующих выпусках.

Подписывайтесь на наш телеграм-канал Закономика авторской аналитики по вопросам права и экономики.

Источник

К чему готовиться гражданам после повышения ставки ЦБ

Как это отразится на простых гражданах, «Российской газете» рассказал аналитик ГК «ФИНАМ» Алексей Коренев:

— Сначала напомним, что Банк России при формировании денежно-кредитной политики ставит во главу угла так называемое «инфляционное таргетирование». То есть отслеживание динамики индекса потребительских цен в качестве основного влияющего фактора, на основании которого и принимается решение по ставке.

И если до 2021 года в течение достаточно длительного периода времени процентные ставки понижались, то есть проводилась мягкая денежная политика, стимулирующая рост экономики, но слабо влияющая на инфляционные показатели, то после того, как по итогам прошлого года индекс потребительских цен оказался на уровне 4,91% вместо ожидаемых Центробанком 4%, было решение перейти к ужесточению денежно-кредитной политики и постепенному переходу к так называемой «нейтральной реальной процентной ставке».

Чего ждать в этой ситуации от Центробанка? Он, безусловно, продолжит поднимать ключевую ставку и далее. А если темпы инфляции будут сохраняться на достаточно высоком уровне, то, вероятнее всего, к концу года мы увидим ставку на уровнях не ниже 6%.

А если учесть, что по итогам мая уровень инфляции, подсчитываемый Росстатом, не только прекратил снижаться, а снова начал расти, достигнув отметки в 6,02% в годовом выражении (продуктовая инфляция и вовсе взлетела до 7,4%), то сомнений в том, что регулятор будет повышать ставки и далее, практически не остается.

Чем это грозит обычным россиянам

Совершенно очевидно, что станут доходнее банковские депозиты. Примерно на столько же, на сколько Банк России поднимает и ключевую ставку. А вот с кредитами все не так просто.

Ряд банков объявили, что пока не повышали ставки по большинству видов кредитов, а некоторые даже анонсировали незначительное снижение ставок. Тут следует иметь в виду, что в ущерб себе ни одно кредитное учреждение работать не станет.

И, понижая процентные ставки по займам, банки, скорее всего, будут увеличивать комиссионные расходы, расходы на страховку и прочие виды сборов и платежей, сопровождающих кредитование. Иными словами, недополученные процентные доходы они компенсируют увеличением доходов комиссионных.

При этом рост ставок по кредитам и ставок по депозитам будет происходить не внезапно, а с некоторым отставанием от решений ЦБ. Как по техническим причинам (надо перенастраивать соответствующие банковские процедуры, софт, пересматривать риски), так и с целью удержания клиентов.

Что касается ставок по ипотеке, то тут на них оказывает очень сильное давление наличие программ льготного кредитования. Тут и государственная программа кредитов под 6,5% на новое жилье (она должна была завершиться 1 июля, но в итоге продлена, правда, уже под 7% годовых), это и региональные программы, по которым кредиты выдаются зачастую на очень выгодных условиях, и программы помощи молодым специалистам, переезжающим работать на село, военная ипотека, ипотека для льготных категорий населения и так далее. В итоге рыночные ставки по ипотечным займам не могут существенно оторваться от льготных, что в целом какое-то время будет сдерживать рост процентов по ипотеке. Тем не менее, определенный рост процентных ставок по кредитам уже явно наметился.

Что касается остальных сфер жизни, то повышение ключевой ставки Банком России отразится на них весьма опосредованно.

Да, удорожание заемных денег увеличит и без того существенно выросшие затраты производителей, что в конечном итоге хотя бы в какой-то мере может транслироваться и на розничные цены на товары и услуги.

Курс рубля может начать укрепляться, если повышение ставки Центробанком будет достаточно стремительным. Просто потому, что в этом случае повышается привлекательность любых «рублевых» инструментов, включая и операции carry trade (то есть основанные на разнице процентных ставок в отдельных государствах).

Пока же рост ставок не слишком критичен для подавляющего большинства рядовых россиян. Откровенно выиграть от происходящего могут лишь те, кто собирается открывать банковские вклады, так как процентные ставки по депозитам неизбежно вырастут.

Источник

Что будет с кредитами и вкладами после повышения ключевой ставки ЦБ

Совет директоров Банка России неожиданно поднял ключевую ставку на 75 базисных пунктов — до 7,5%. Никто не ожидал такого решения от ЦБ. Эксперты, опрошенные Refinitiv, предполагали, что ставку поднимут на 25 или 50 пунктов.

«Текущее повышение — самое неожиданное для всех участников рынка, поскольку после предыдущего пересмотра ключевой ставки казалось, что период повышения на этом закончится», — сказал «РБК Инвестиции » Андрей Спиваков, управляющий директор по кредитным розничным продуктам Райффайзенбанка.

В Банке России объяснили свое решение тем, что инфляция оказалась выше ожиданий, и по итогам года она может составить 7,4-7,9%. Таким образом ЦБ хочет снизить инфляцию. По данным Росстата, уже к середине сентября она достигла 7,78%. Регулятор не исключает, что в дальнейшем продолжит повышать ставку. Следующее заседание пройдет 17 декабря.

Как ставка ЦБ влияет на кредиты и вклады?

Ключевая ставка — это минимальный процент, под который Банк России выдает кредиты коммерческим банкам. Обычно, когда ставка падает, то постепенно снижается и размер процентов по кредитам в коммерческих банках, но также меньше становятся проценты по депозитам. Когда она повышается, то происходит обратная ситуация, так как выдавать займы под меньший процент невыгодно и даже убыточно для кредитных организаций. Чтобы банк получил прибыль, его ставки по кредитам должны быть выше ставки ЦБ.

В 2020 году Банк России снижал ключевую ставку, и она достигла исторического минимума в 4,25%. Однако в этом году регулятор перешел к ужесточению денежно-кредитной политики — с марта ставка выросла на 325 базисных пунктов.

В России с марта по август средневзвешенная ставка по кредитам в рублях колебалась от 10,1% до 10,79% — это ставка по займам на срок более года. По данным ЦБ, самыми высокими они были в июле и августе — 10,75% и 10,79% соответственно. В июле регулятор повысил ключевую ставку на 100 базисных пунктов до 6,5% годовых. Это стало самым резким повышением с декабря 2014 года, когда Банк России повысил ставку с 10,5% до 17% из-за девальвационных и инфляционных рисков.

«Продолжается увеличение кредитных и депозитных ставок вслед за повышением ключевой ставки в марте — сентябре», — отметил ЦБ. По данным регулятора, максимальная процентная ставка по рублевым вкладам десяти крупнейших банков с конца марта выросла на 1,96 процентных пункта — с 4,57% до 6,53%.

Что еще влияет на ставки по кредитам?

Инфляция также влияет на проценты по кредитам. В сентябре глава ЦБ Эльвира Набиуллина говорила, что в истории много примеров, когда долгое сохранение мягкой денежно-кредитной политики и запаздывание с выходом из антикризисных мер приводило к большому росту инфляции.

«И неважно, держит ли центральный банк мягкую ставку, — если инфляция высокая, ставки по кредитам растут. Все это происходило ровно потому, что ставка ЦБ была неоправданно низкой, избыточно стимулирующей», — отмечала она.

В пресс-службе банка «Открытие» отметили, что помимо ставок на проценты по кредитам также влияют ситуация на рынке и уровень риска по конкретному клиентскому сегменту.

Повышение ключевой ставки слабо скажется на процентах по кредитам, считает Максим Петроневич, старший экономист аналитического управления «Открытие Research». По его словам, динамику ставок по наименее рискованным категориям кредитов и для самых надежных заемщиков будут определять ставки облигаций федерального займа (ОФЗ). Текущий уровень трехлетней доходности ОФЗ — 7,5-7,6%.

Банки не будут спешить с повышением процентов по займам

В пресс-службе банка «Открытие» отметили, что в политике по ставкам ориентируются на макроэкономические показатели и конкурентную среду. В кредитной организации будут следить за рынком и действовать в соответствии с ситуацией. Так же поступят и в банке «Уралсиб».

В пресс-службе ВТБ сообщили, что тоже будут следить за дальнейшими изменениями и постараются обеспечить наиболее приемлемые условия кредитования. «Мы понимаем, что спрос на розничные кредиты вырастет в преддверии «высокого сезона» ноября-декабря. Надеемся, что в следующем году общая ситуация стабилизируется, и у регулятора не будет необходимости столь резко ужесточать кредитно-денежную политику», — говорится в ответе пресс-службы.

Аналогичной стратегии придерживаются в Райффайзенбанке и Промсвязьбанке. «ПСБ в ближайшее время не планирует корректировать ставки по кредитам физлицам и бизнесу. Мы будем отслеживать ситуацию на рынке и при необходимости скорректируем условия», — рассказали в пресс-службе.

В ПСБ отметили, что по уже полученным кредитам условия, в том числе ставка, не меняются. В банке «Уралсиб» тоже сообщили, что по оформленным договорам, как правило, ставки остаются неизменными.

Что будет с процентами по вкладам?

Максим Петроневич полагает, что рост ключевой ставки не приведет к росту ставок по депозитам, как и в случае с кредитами. «Их размер в настоящий момент в большей степени определяется ставкой ОФЗ, а текущий уровень трехлетней доходности ОФЗ предполагает наличие потенциала для дополнительного роста ставок на 10-20 базисных пунктов по сравнению с текущим уровнем максимальной депозитной ставки — 6,44%», — сказал он.

Начальник управления «Сбережения» ВТБ Максим Степочкин считает иначе. По его мнению, решение увеличить размер ключевой ставки приведет к новому раунду повышения ставок на рынке классических сбережений. «Мы ожидаем пропорционального роста средневзвешенных ставок как по вкладам, так и по накопительным счетам», — говорит он.

В пресс-службе ПСБ рассказали, что планируют повышать ставки по депозитам. В частности, из-за рыночной ситуации и начала «высокого сезона» на рынке вкладов. В Райффайзенбанке, Совкомбанке и ряде других организаций также планируют повышать проценты по вкладам — примерно на 0,2-1 процентный пункт.

«Рост ставок по вкладам и накопительным счетам создаст дополнительное давление на рынок инвестиций физлиц. Однако, по нашим ожиданиям, этот рынок вырастет за год почти на 30%, что существенно превысит рост портфеля классических сбережений», — полагает Степочкин.

Анализ событий, «распаковка» компаний, портфели топ-фондов — в нашем YouTube-канале

Источник

ЦБ резко повысил ставку: что теперь будет с ценами на жилье и ипотекой

В пятницу, 22 октября, Банк России шестой раз подряд с марта 2021 года повысил ключевую ставку, причем, сразу на 0,75 п.п.: с 6,75% до 7,5% годовых. Таким образом, показатель вернулся на уровень июня-июля 2019 года. Свое решение регулятор объясняет разогнавшейся инфляцией, которая превышает прогнозные показатели.

Решение ЦБ оказалось жестче, чем прогнозировали аналитики, опрошенные РБК. Они предсказывали рост ключевой в диапазоне от 0,25 до 0,5 п. п. Как увеличение ключевой сразу на 0,75 п.п. повлияет на рынок ипотеки и цены на жилье — рассказываем вместе с экспертами.

Ставки по ипотеке вырастут

Эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимость», ждут увеличения ставок по ипотеке в диапазоне от 0,5 до 1 п. п. В этот раз рост ипотечных ставок вслед после повышения ключевой произойдет быстрее, чем обычно, считает аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев. По его словам, обычно ставки по ипотеке следуют за решением ЦБ с запозданием в полтора-два месяца. Сейчас лаг изменения ставок составит несколько недель.

«В этот раз мы столкнулись с новым явлением: колоссальными темпами инфляции и ростом цен на жилье, а затем — повышением процентной ставки сразу на 0,75 п.п. Поэтому рост ипотечных ставок будет быстрым и зависеть от технических возможностей банков по пересмотру нормативной документации и программного обеспечения. Это вопрос нескольких недель», — пояснил аналитик. «После чего мы увидим рост ипотечных ставок, как минимум, на 0,5 п.п., но некоторые банки повысят на 0,75-1 п.п. от текущих уровней, полагая, что в декабре ЦБ снова увеличит ключевую. Что, скорее всего, так и будет, поскольку с инфляцией справиться не получается», — отметил он.

Ставки однозначно продолжат рост в ближайшее время — на 0,5-0,75 п.п., согласилась директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. «Мы сохраняем свой июньский прогноз относительно вероятного повышения ставок по ипотеке до 9-9,5% к концу года», — добавила она. Аналогичного прогноза придерживаются аналитики «Эксперт РА». «Средние ставки по ипотеке на вторичном рынке превысят 9% к концу года, на «первичке» они будут ниже из-за льготных программ и совместных предложений застройщиков и банков», — пояснила младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.

Пока сдерживают рост ипотечных ставок госпрограммы, в первую очередь льготная ипотека на новостройки, подтвердил Алексей Коренев. Но их роль почти незаметна в крупных городах — Москве, Петербурге, Сочи и так далее. Поэтому решение ЦБ в меньшей степени затронет регионы и небольшие города, где 3 млн руб. (лимит по льготной ипотеке под 7% годовых) остается существенной для покупки жилья суммой. В регионах средние ставки продержатся ниже рыночных показателей за счет льготной программы.

Шестое повышение

Октябрьское повышение стало шестым по счету с марта 2021 года. Последний раз ЦБ повышал ставку в сентябре — на 0,25 п.п. — с 6,5% до 6,75%. Перед этим (в июле) регулятор увеличил ставку сразу на 1 п.п., это стало его самым решительным шагом с 2014 года. Нынешний уровень — наивысший с 2019 года.

Согласно прогнозу Минстроя, средняя ипотечная ставка в 2021 году может превысить показатели, которые заложены в нацпроекте «Жилье и городская среда». В документе на 2021 год это не более 8,5% годовых. По данным Frank RG, средняя ставка по ипотеке на 1 сентября составила 7,78% годовых.

Охлаждение придет на рынок ипотеки

Рост ипотечных ставок охладит рынок жилищного кредитования, считают аналитики. «Спрос на ипотеку и жилье до этого росли небывалыми темпами, и рынок недвижимости оказался перегрет, особенно в части цен в крупных городах — Москве, Сочи, Петербурге. Поэтому охлаждение последует в первую очередь в них», — прогнозирует Алексей Коренев из «Финам».

По словам Ирины Носовой из АКРА, спрос на ипотечные кредиты уже падает, повышение ставок будет еще больше способствовать снижению интереса населения к покупке недвижимости. «При этом может повыситься спрос на рефинансирование ипотеки, поскольку сохраняются неблагоприятные тенденции в экономике, а уровень жизни населения снижается», — не исключила она. Екатерина Щурихина, напротив, считает, что рефинансирование ипотеки будет планомерно сокращаться на фоне роста ставок и большого объема уже рефинансированных кредитов. Тенденция к снижению уже заметна, говорит она, ссылаясь на данные «Дом.РФ». Так, в августе 2021 года доля рефинансирования в общем объеме выдач составила 8% против 14,5% в среднем за 2020 год.

Несмотря на грядущее охлаждение, ипотечный рекорд прошлого года в этом году, возможно, удастся превысить. По прогнозу «Эксперт РА», по итогам 2021 года будет выдано ипотечных кредитов на сумму не менее 4,5 трлн руб. против 4,3 трлн руб. в 2020 году.

Пока ипотечный спрос только растет

Пока спрос на ипотечном рынке, несмотря на повышение ставок, продолжает расти. По оценкам Росреестра, за восемь месяцев в России было зарегистрировано 2,5 млн сделок с использованием ипотеки. Это на 31% больше показателя аналогичного периода прошлого года (1,9 млн сделок). При этом в третьем квартале Сбер зафиксировал сокращение числа ипотечных сделок на 40% в целом по стране из-за изменений условий льготной ипотеки.

Спрос на жилье растет

Риелторы в свою очередь не видят снижения активности покупателей на рынке жилья, хотя ставка по ипотеке до этого уже повышалась пять раз. По словам руководителя «ЦИАН.Аналитика» Алексея Попова, спрос на рынке жилья остается достаточно высоким: снижение в июле-августе было компенсировано увеличением продаж в сентябре. «За последние три месяца, прошедшие с ухудшения условий программы льготной ипотеки и вместившие в себя уже три изменения ключевой ставки, на рынке жилья сложилась новая реальность. Цены продолжают расти, пусть и медленнее, чем раньше, обвального снижения числа сделок не произошло, доля ипотек в общем числе регистраций скорректировалась, но остается высокой — примерно на уровнях зимы 2019-2020 гг.», — отметил главный аналитик ЦИАН. По его мнению, эта тенденция сохранится и дальше, если не произойдет жесткого локдауна или макроэкономических потрясений.

Спрос на недвижимость может снизиться, но лишь на фоне максимальных отметок по спросу этого года и конца 2020 гг., когда число сделок било все рекорды, согласен региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers Кирилл Голышев. «Изменения ключевой ставки помогут девелоперам увеличивать предложение на рынке и восполнять те объемы, которые были распроданы за последний год», — допустил эксперт.

Ипотечный бум в Москве продолжится

Решение ЦБ не остановит ипотечный бум в Москве, считает управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. По данным bnMap.pro, единственная за три года серьезная «просадка» в выдаче ипотеки в Москве наблюдалась в июле, когда изменились условия льготной ипотеки. Тогда доля ипотечных сделок в общем объеме спроса за месяц упала с 73% до 58%. «Но дело не столько в том, что в июле выдавали меньше жилищных кредитов, а в том, что в июне выдавали чрезмерно много — фактически для Москвы это был последний месяц выгодных ставок с господдержкой», — пояснила она. В сентябре доля ипотечных сделок вернулась к 61%. «Ясно одно: ипотека остается единственным способом решения жилищного вопроса для двух третей покупателей в Москве, и в целом по России статистика будет примерно такой же», — добавила Ирина Доброхотова.

По мнению директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Романа Родионцева, в большей степени решение ЦБ скажется на покупателях с минимальными бюджетами, которые на ипотечные кредиты покупают жилье стандарт-, комфорт- и бизнес-класса. «Повышение ключевой ставки, безусловно, скажется на уровне ипотечных ставок как на «первичку», так и на «вторичку». На новостройки это будет влиять в меньшей степени, так как есть субсидированные программы от застройщиков. Для вторичного рынка это более негативный фактор», — считает Роман Родионцев.

Алексей Попов, напротив, полагает, что в большей степени пострадает рынок новостроек и допускает переток спроса с рынка новостроек на вторичку. «Те покупатели, которые не успели принять участие в полноценной программе льготной ипотеки, вышли на вторичный рынок или решили арендовать жилье. Этот тренд, особенно в части вторичного жилья, сохранится», — считает он.

Снижения цен не произойдет

Несмотря на возможное сокращение спроса, опрошенные эксперты не прогнозируют снижения цен на жилье, хотя рост будет не таким сильным, как в 2020 году. «Мы уже видим некое затормаживание роста цен, но это не говорит о каком-то пессимистичном прогнозе. Данная ситуация помогает взять передышку девелоперскому сообществу в постоянном пересмотре ценовой политики и попытками угнаться на экономическими изменениями», — считает Кирилл Голышев из Colliers.

По мнению Ирины Доброхотовой, снижение цен возможно только на высокомаржинальных рынках, где рыночная цена не привязана к себестоимости строительства и зависит только от баланса спроса и предложения, и только при очень серьезном и очень продолжительном падении продаж (от полугода). Ничего подобного в столичном регионе пока не наблюдается, заключила она.

Источник