Что означает зона ф в пзз москвы
«Новые Москвичи» не могут реализовать
свое конституционное право
Зона «Ф» значит «фактическое использование»
Цель новых правил землепользования и застройки г. Москвы, включающих так называемые зоны «Ф», не очевидна: Правительство Москвы с одной стороны стремится установить одинаковые правила на территории как «старой», так и «Новой Москвы» (исключения сделаны для Троицка, Щербинки и центра инноваций «Сколково»), но и не дать предпринимателям и простым жителям возможности застроить свои земельные участки до фактического изъятия земель под проектируемые линейные объекты транспортной и социальной инфраструктуры. Программа развития региона сегодня рассчитана до 2035 года и сколько времени уйдет на согласование проектов планировки на новой территории никто сказать точно не может.
«Ф» означает «фактическое использование». Однако, что именно означает это слово, далеко не всегда является очевидным. И тут возникает проблема…
Нулевые параметры строительства
Проблема текущих владельцев участков состоит в том, что в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отсутствуют сведения о параметрах объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках. Поскольку данных нет, соответствующие параметры ПЗЗ приравнены к нулю. Получается абсурд, люди добросовестно приобрели земли для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), но построить они могут дома только с нулевыми параметрами – нулевой высотой, нулевой плотностью застройки и нулевой застроенностью. Жители столкнулись с невозможно получить разрешение на строительство.
Нелепость ситуации заключается еще и в том, что указанные земельные участки примыкают к застроенным частям деревень с аналогичным видом разрешенного использования («под размещение объектов капитального строительства: индивидуальной жилой застройки и ее резервов»), где параметры ПЗЗ совсем не нулевые.
Как заставить себя услышать?
Как часто бывает, при проблемах с реализацией прав не возникает проблем с исполнением обязанностей. Собственники проблемных участков платят налоги (при этом кадастровая стоимость часто выше рыночной до 30%). Налоги платить можно и нужно, но строить ничего нельзя.
Проблема в отношениях с властью – это тест на гражданскую позицию и умение организоваться. Собственники написали письмо заместителю мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства М.Ш. Хуснуллину с изложением своей проблемы, но получили формальный отрицательный ответ, мотивированный тем, что отсутствует обоснование предложенных градостроительных регламентов с учетом обеспечения необходимого развития социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры. Далее было обращение к заместителю Префекта ТиНАО И. Исаеву, и в качестве решения власти предложили жителям за свой счет разработать и согласовать новый проект планировки территории. Для собственников это решение выглядит финансово неподъемным.
Кроме того, Департамент развития новых территорий Москвы рекомендовал текущим собственникам участков подготовить концепцию-обоснование по развитию территории индивидуальной жилой застройки в районе, чтобы определить места для социальной и инженерной инфраструктуры. Имеются в виду легкое метро, дошкольные образовательные учреждения, административные и торговые объекты. Концепция будет рассмотрена Градостроительно-земельной комиссией, которая является совещательным органом и дает рекомендации о внесении изменений в план застройки и землепользования. Новую концепцию-обоснование рассмотрит Комиссия по ПЗЗ Москвы. Ориентировочно вся процедура, включая внесение изменений может занять от 4 до 6 месяцев.
Что означает зона ф в пзз москвы
Напомним, что на территории Троицкого и Новомосковского административных округов (ТиНАО) в этом году возникла проблемная ситуация, связанная с застройкой земельных участков. После принятия в марте новых правил застройки и землепользования (ПЗЗ), на некоторых участках в зоне «Ф» в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) обозначены нулевые параметры строительства. Это делает возведение домов невозможным.
Группа МЕТА прикладывает необходимые усилия для исправления ситуация, контактируя со всеми сторонами, от которых зависит ее решение. Эта работа уже начала приносить результаты. В начале недели в Комитете по архитектуре и градостроительству Москвы прошло рабочее совещание под руководством Заместителя председателя Комитета А. Ю. Ильина. В обсуждении приняли участие представители Группы МЕТА, сотрудники Департамента развития новых территорий и Префектуры ТиНАО, отвечающие за вопросы, связанные с развитием девелоперских проектов в Новой Москве.
На встрече были представлены и рассмотрены все обстоятельства, связанные с интересами собственников, застройщиков и целями городских властей. Главным позитивным итогом общения стало понимание возможных путей решения, которые могли бы принять все стороны.
Представители Группы МЕТА представили на совещании концепцию создания инфраструктуры на территории коттеджного проселка, разработанную подрядчиком, предложенным Департаментом развития новых территорий. Она предусматривает выделение земли под торговые объекты и детский сад на 525 детей. Если концепция будет одобрена, город получит на баланс землю под инфраструктуру, собственники решат вопрос с разрешением на строительство, а девелоперы смогут дальше развивать проект в Акиньшино.
В ходе обсуждения представители Департамента развития новых территорий и Комитета по архитектуре и градостроительству Москвы подтвердили свое намерение содействовать собственникам участков в Акиньшино в решении вопроса с получение разрешения на строительства. Чиновники сообщили, что будут ходатайствовать об оперативном изменении ПЗЗ на основе предложенного обоснования.
В Москве утвердили правила землепользования и застройки
.jpg "001(2455)")
В столице утвердили правила землепользования и застройки. Соответствующее постановление приняли на заседании Президиума Правительства Москвы.
Утверждение правил землепользования и застройки (ПЗЗ) — очень важное событие в истории градостроительного развития Москвы. ПЗЗ являются вторым по значимости градостроительным документом после генерального плана города.
«С ноября прошлого года жители активно обсуждали правила застройки и землепользования в Москве. Были выработаны общие подходы, которые заключаются в том, чтобы обеспечить сохранение параметров существующей жилой застройки, природных территорий, в том числе особоохраняемых природных территорий, и дать развитие промышленным и производственным зонам, естественно, с соблюдением всех необходимых экологических и санитарных требований», — сказал Сергей Собянин.
В целом территории развития в Москве будут составлять немногим более 10 процентов.
Что определяют правила землепользования и застройки
Для всей территории города (кроме Троицка и Щербинки, а также территории инновационного центра «Сколково», для которых разрабатывают отдельные документы) ПЗЗ определяют:
— виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства;
— предельные параметры разрешённого строительства и реконструкции объектов капитального строительства: плотность застройки, предельное количество этажей или предельную высоту зданий, максимальный процент застройки в границах земельного участка.
«ПЗЗ — это документ, который обеспечивает прозрачность градостроительных решений в городе Москве. Это документ, предполагающий сохранение сформировавшейся застройки на большинстве жилых территорий. В то же время ПЗЗ создаёт условия для развития города, и в первую очередь за счёт ресурсов бывших промзон», — отметила Юлиана Княжевская, председатель Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы.
На картах градостроительного зонирования отмечены границы объектов культурного наследия и их территорий, а также периметры зон с особыми условиями использования — водоохранных, охраняемых природных ландшафтов, особоохраняемых природных территорий и так далее.
Правила землепользования и застройки разработали на основе генерального плана Москвы и с учётом ранее принятых градостроительных решений — проектов планировки территорий и градостроительных планов земельных участков.
С декабря 2016 года по март 2017 года прошли публичные слушания по проекту ПЗЗ в отношении территории в старых границах города. По проекту правил землепользования и застройки присоединённых территорий они состоялись ранее — c декабря 2015 года по февраль 2016 года. В ходе обсуждений от жителей города поступило более 120 тысяч замечаний и предложений. Их внимательно проанализировали и учли наиболее удачные и конструктивные.
«Все обращения были внимательно рассмотрены в установленном порядке. И на каждое замечание и предложение городской комиссией подготовлен аргументированный ответ», — сказала Юлиана Княжевская.
Основа правил землепользования
Основные принципы градостроительного планирования, которые составляют основу ПЗЗ:
— сохранение существующих параметров сложившейся жилой застройки кварталов. Это гарантировано тем, что в правилах нет иных видов разрешённого использования данных земельных участков и не увеличены параметры застройки по отношению к существующим объектам;
— развитие промышленных зон, приспособление их под объекты науки, производства и инновационных технологий, предусматривающее появление дополнительных рабочих мест;
— сохранение индивидуального жилищного строительства. Для территорий индивидуальной жилой застройки в ПЗЗ заложены адекватные параметры развития (плотность — четыре-пять тысяч квадратных метров на гектар, предельная высота — 15 метров);
— сохранение природных территорий, ООПТ, ООЗТ, объектов культурного наследия и их территорий;
— отражение в правилах землепользования и застройки установленных законом ограничений использования земельных участков.
Зачем нужны правила землепользования и застройки
С момента принятия правил любая градостроительная деятельность в Москве, включая строительство и реконструкцию зданий и сооружений, может осуществляться только в рамках утверждённых ими параметров. Именно этот документ даёт ответ на следующие вопросы: разрешено ли строить в этой зоне, что можно строить, каковы максимальные параметры строительства.
Если необходимо реализовать градостроительный проект, параметры которого не соответствуют ПЗЗ, придётся предварительно пройти процедуру внесения изменений в документ.
«При принятии ПЗЗ информация о разрешённом использовании земельных участков и объектов капитального строительства становится открытой и доступной для всех, поскольку ПЗЗ должны быть размещены на городских информационных ресурсах», — подчеркнула Юлиана Княжевская.
Таким образом, правила землепользования и застройки гарантируют москвичам и инвесторам:
— объективную и достоверную информацию о возможности строительства в каждом конкретном районе города;
— защиту сложившейся городской среды от хаотичной и уплотнительной застройки (индексом «Ф» в ПЗЗ отмечены сохраняемые территории);
— сохранение окружающей природной среды и объектов культурного наследия;
— единые правила принятия градостроительных решений (в частности, выдача градостроительного плана земельного участка с параметрами, соответствующими ПЗЗ, будет осуществляться автоматически);
— предотвращение значительной части градостроительных конфликтов;
— наличие потенциала для развития города, улучшение делового климата, привлечение дополнительных инвестиций. Наряду с сохраняемыми территориями ПЗЗ определяют территории развития и параметры возможного строительства. В основном это промзоны и присоединённые территории.
«Кроме того, принятие ПЗЗ позволит снизить административный барьер для инвестиционного сообщества, поскольку после их принятия получение ГПЗУ сведётся к оформлению информационной выписки из ПЗЗ», — добавил председатель Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы.
Баланс территорий города
Утверждённые Правительством Москвы правила землепользования и застройки предусматривают следующий баланс территорий города.
Сохраняемые городские территории
Территории развития
Территории индивидуальной жилой застройки
Правила землепользования и застройки и выдача ГПЗУ в Москве
Правовой центр ДВА М готов предложить широкий спектр юридических услуг, связанных с установлением или изменением градостроительного регламента, видов разрешенного использования земельных участков в Москве, изменением правил землепользования и застройки Москвы. А также по вопросам кадастровой стоимости земель в Москве, земельного налога и налога на имущество.
Наш опыт и деловые связи позволят минимизировать затраты времени и избежать дорогостоящих ошибок.
