дают ли в китае бесплатные квартиры
Как в Китае обеспечивают население жильем и какие ставки по ипотеке
Немало интересных мифов ходит в Рунете о Китае. Якобы, и жилье для китайцев роскошь — даже комнатушку в городе не каждый трудящийся может себе позволить. И налоги там — мама, не горюй… Мы тут наивно думаем, что у них все для человека, а на деле — все из человека.
Так ли это? Давайте посмотрим на заботу о населении на примере государственной программы обеспечения людей квадратными метрами. И под какой процент доступна ипотека населению Китая.
Благодаря госпрограмме в Китае строится новое доступное жилье
Система работает через Фонд жилищного обеспечения
Проще говоря — жилищный фонд. Это такая же государственная организация, как пенсионный фонд или фонд медицинского страхования. Что-то вроде долгосрочных жилищных сбережений.
В капиталистических странах как? Хочешь купить жилье — копи на него деньги или возьми ипотеку. Свобода воли, свобода выбора. Не хочешь зарабатывать на жилье — живи в приюте для бездомных, как в США. Не хочешь брать ипотеку — наслаждайся бабушкиной хрущевкой, как в России.
В Китае все иначе. Там взносы на жилье носят принудительный характер. Их просто высчитывают из зарплаты, как и все прочие социальные сборы. Все, кто работает в городах легально, увильнуть от программы не могут.
Я не случайно написал — в городах. В сельской местности жилищных фондов нет.
Современное жилье в Китае постепенно вытесняет ветхие сооружения
Цена участия
Все зависит от региона. Правила «О регулировании взносов в Фонд жилищного обеспечения», утвержденные в 2019 году, требуют вносить не менее 5% от среднемесячной зарплаты за прошлый год с работника и работодателя.
В реальности чем богаче регион, чем дороже в городе жилье — тем выше взносы. Например, в Пекине придется заплатить максимальный сбор, 12% от заработной платы.
Деньги вкладчиков фонда хранятся на специальном счете в банке. Формально они являются собственностью человека, но воспользоваться ими на свое усмотрение нельзя. С собранных средств фонд финансирует строительство жилья и выдает ипотечные ссуды.
На что можно потратить деньги?
Можно взять льготный кредит на квартиру или дом. Его выдадут из резервов жилищного фонда, а ежемесячные отчисления с зарплаты станут чем-то вроде ипотечного платежа.
Ставки низкие! На ссуды сроком до 5 лет — 2,75%; свыше 5 лет — 3,25%. Это примерно в 2 раза дешевле коммерческих кредитов: без участия государственного жилищного фонда ипотека обойдется в 5-6% годовых. Для такой покупки на счете должно быть накоплено 30% от стоимости жилья, если оно коммерческое.
Благодаря Жилищному фонду свои квартиры получили десятки миллионов семей
Но чаще деньги уходят не на покупку недвижимости. Система устроена так, что пользоваться средствами можно почти на любые цели, связанные с собственным или арендованным жилищем.
Можно с этих денег платить за арендованное жилье, если у семьи трудный период и зарплаты недостаточно. Можно потратить их на ремонт или реконструкцию своей недвижимости. Если хочется иметь индивидуальный дом, можно брать из накоплений на стройматериалы и оплату строительных услуг.
Есть и случаи, когда можно забрать все накопленные за всю жизнь взносы целиком. Это разрешено при выходе на пенсию, эмиграции в другую страну, потере трудоспособности.
Вот такое принудительное обеспечение жильем в Китае. Думаю, в России подобная система вряд ли бы прижилась… Ее бы не восприняли как форму государственной заботы, а назвали жилищным рабством.
Благодарю за внимание и лайки! Подписывайтесь на канал «Кризистан», если вам нравится читать об экономике и социальном развитии других стран.
Квартиры всем и каждому! Как решают жилищную проблему в социалистическом Китае
Предлагаем вашему вниманию статью из газеты «Правда».
Механизм обеспечения социальным жильём в Китае
В КНР начиная с 1998 года постепенно стала реализовываться политика монетизации льгот по распределению социального жилья. Вместо прежнего механизма его распределения местным правительствам пришлось искать другие эффективные пути решения жилищного вопроса для малообеспеченной части населения. Кроме того, с ускорением процесса урбанизации, когда происходит массовая миграция сельского населения в города, встал вопрос обеспечения социальным жильём и этой части населения.
Строительство
Для решения жилищной проблемы была разработана многоплановая система, направленная на предоставление малообеспеченным семьям социального жилья. Она основывается на дифференцированном подходе к различным слоям населения с неодинаковыми доходами и допускает различные способы получения жилплощади.
В Китае земли под застройку предоставляются с учётом структуры спроса. В первоочередном порядке выделяются участки под коммерческую застройку в низком и среднем ценовом сегменте (не ниже 60% от общей площади земель под застройку жилья), а также для возведения жилья, предоставляемого по льготной цене и с низкой ставкой арендной платы (не менее 10%).
Для строительства социального жилья может быть выбран также механизм прямого финансирования местным правительством. В самом начале внедрения системы доступного жилья, когда резерв его фонда невысок, на первое место по важности выходят прямые инвестиции правительства. После того как резерв фонда достигнет определённого масштаба, правительство может сократить строительство и посредством механизмов возврата, обратного выкупа и других форм, проводить кругооборот социального жилищного фонда.
При возведении социального жилья используются стандарты, ограничивающие площадь квартир. Они определяются местными правительствами, исходя из среднего уровня обеспеченности семей квартирами в данном регионе и финансовых возможностей. Корректировка стандартов ограничена чёткими рамками. Площадь однокомнатной квартиры с низкой ставкой арендной платы регулируется в пределах 35—40 квадратных метров, двухкомнатной — 50—60, трёхкомнатной — 60—70 квадратных метров. Стандарты площадей по доступной цене менее строгие. В большинстве городов жильём по доступной цене являются квартиры среднего и малого размера. Площадь двухкомнатных малогабаритных квартир составляет около 60, трёхкомнатных — 100 квадратных метров, что соответствует основным потребностям населения. Стандарты площади социального жилья, возводимого на коммерческой основе, как правило, составляют те же величины.
Независимо от вида социального жилья, доля жилой площади должна быть не ниже 75% от общей. Планировка должна включать спальню, гостиную, кухню, кладовую и балкон, компонуемые таким образом, чтобы использование этих помещений было рациональным и удобным для проживания.
Арендная плата за социальное жильё устанавливается из расчёта среднерыночной, однако с учётом доходов семьи и имеющихся у неё активов. По причине тяжёлой болезни, несчастного случая и других событий, вызвавших трудную экономическую ситуацию, в связи с которой семье становится сложно оплачивать аренду, имеется возможность подать заявление в организацию, предоставляющую арендные субсидии. Максимальный период арендного субсидирования составляет один год, максимальная дотационная сумма — 80% от арендной платы. К социальному коммерческому жилью и квартирам по доступной цене применяются ограничения по финансовой нагрузке на их покупателей и требование соблюдать общественную справедливость.
Финансирование
Сейчас проекты по строительству социального жилья осуществляются очень медленно. Основная причина — в дефиците финансирования. Спрос на такое жильё очень высок (см. таблицу), а возможности его строительства опираются на государственную финансовую поддержку, размеры которой ограничены. Поэтому власти пытаются диверсифицировать каналы привлечения денежных средств, чтобы восполнить огромный дефицит финансирования.
Потребность в социальном жилье
Год 2009 2010 2011
Жильё по доступной цене (тыс. квартир) 600 1650 1650
Жильё с низкой ставкой арендной платы
(тыс. квартир) 1770 1800 1610
Реконструкция трущоб (тыс. квартир) 1300 2800 2800
Всего социального жилья (тыс. квартир) 3670 6250 6060
—«— (млн. кв. м) 203 357 348
Потребность в финансировании
(млрд. юаней) 253,8 446,3 435
Например, в соответствии с «Правилами управления социальным жильём в г. Сямэнь», названы такие источники финансирования его строительства: специальные средства, ежегодно выделяемые из государственного бюджета; доходы от управления фондом общественных накоплений под нужды социального жилья; средства, полученные за выделенные земельные участки (не менее 10% от их общего размера); субсидии, выделенные центральным и местным бюджетами; суммы от продажи социального жилья; пожертвования и другие источники.
В августе 2010 года в Пекине, Сямэне и 28 других городах Китая с целью поддержки строительства социального жилья начали применять выдачу ссуд на эти цели жилищным фондом общественных накоплений, который формируется за счёт обязательных взносов работников и работодателей. Общий размер выданных кредитов составил 49,3 миллиарда юаней. Центральное правительство также выделяет средства, но в очень ограниченных размерах. Так, в 2012 году оно выделило на строительство жилья с низкой стоимостью аренды 10,5 миллиарда юаней и на реконструкцию трущоб — 21,2 миллиарда. Однако для решения жилищной проблемы малообеспеченных слоёв населения требуются более радикальные меры.
«Кошмарный сценарий» для Пекина: 50 млн китайских квартир пустуют
В 2017 г. мы объясняли, почему «судьба мировой экономики находится в руках китайского жилищного пузыря». Ответ был прост: чтобы китайское население, в частности растущий средний класс, продолжало активно тратить и брать кредиты, оно должно чувствовать себя комфортно и быть уверенным, что его благосостояние будет продолжать расти. Однако, в отличие от США, где главным барометром уверенности, подстегивающей «эффект богатства», является фондовый рынок, в Китае им всегда было жилье, так как три четверти активов китайских домохозяйств вложено в недвижимость, в сравнении со всего лишь 28% в США, тогда как остальное инвестировано в финансовые активы.
Недвижимость в % от благосостояния домохозяйств
Пекин, конечно, знает об этом, и именно поэтому Китай периодически и последовательно стимулирует свой жилищный пузырь, надеясь, что сдувание пузыря, случившееся в конце 2011 г. и снова в 2014 г., будет контролируемым процессом «мягкой посадки». До сих пор Пекину удавалось поддерживать стабильность цен, по крайней мере согласно официальным данным, позволив выпустить воздух пузырю цен на жилье «первого уровня», достигшему пика в начале 2016 г., сохранив при этом умеренные цены на жилье на вторичных рынках.
Процентное изменение; Процентное изменение
Годовое изменение средней цены на жилье
Среднее по 70 городам
Янв. ’11, Янв. ’12, …, Янв. ‘18
Нам еще предстоит увидеть, как долго Китай сможет избегать резкого падения цен, но пока перед китайским жилищным рынком стоит другая проблема: помимо главного источника богатства домохозяйств – а, следовательно, стабильно растущего потребления, – он также был ключевым движителем китайского экономического роста, причем инфраструктурные расходы и капитальные инвестиции давно в числе основных составляющих планового ВВП страны. Одно из следствий – пресловутые китайские города-призраки, построенные исключительно ради кейнсианского расходования, чтобы достичь запланированной цифры ВВП и осчастливить Пекин.
Между тем в процессе стимулирования последнего жилищного пузыря появился еще один неприятный побочный эффект этого искусственного «рынка» жилья: десятки миллионов пустующих квартир и домов по всей стране.
Как сообщает Bloomberg, готовящееся к публикации исследование покажет, что примерно 22% китайского жилого фонда пустует, согласно профессору Ганю Ли (Gan Li), руководящему главным национальным исследованием. А это свыше 50 млн пустующих жилых единиц.
Бомба замедленного действия
Процент пустующего жилья в Китае затмевает другие крупные экономики
Гонконг; Япония*; Тайвань; США; Китай**
Источники: Министерство рейтинга и оценки Гонконга, Служба статистики Японии, Агентство строительства и планирования Тайваня, Китайское исследование финансов домохозяйств, Американское исследование незанятого жилья
*Японская цифра за 2013 г., остальные – 2017 г.
**Незанятая недвижимость в Китае включает пустующее жилье мигрантов, ищущих работу в других местах
Причина большого переизбытка пустующего фонда: из рынка изымается как можно больше жилья, чтобы предложение оставалось низким, а цены – искусственно завышенными. Однако это действует двояко, и хотя это способствует росту цен, когда экономика растет, и спекулянты наводняют жилищный рынок легкими деньгами, как только тренд изменится, скачок предложения из-за выставления на продажу пустующих объектов приведет к панической ликвидации жилья, результатом чего может стать крупнейший обвал жилищного рынка в истории, затмевающий американский жилищный пузырь 2006 г.
Как отмечает Bloomberg, «кошмарный сценарий» для китайских властей – это когда собственники незанятого жилья бросятся продавать, когда рынок недвижимости начнет давать трещину, что вызовет нарастающее пике цен.
Что еще хуже, последние данные, полученные в результате проведенного в 2017 г. исследования, указывают на провал попыток Пекина усмирить спекуляцию на недвижимости, рассматриваемую Пекином как ключевую угрозу финансовой и социальной стабильности, наряду с теневым банковским делом и постоянной угрозой внезапных массовых снятий банковских вкладов (вроде обсуждавшегося на прошлой неделе).
«Ни в какой другой стране нет такого высокого процента пустующего жилья, – сказал Гань Ли из Юго-западного финансово-экономического университета в Чэнду. – Как только рынок недвижимости даст трещину, Китай наводнит приток выставленного на продажу жилья».
Как китайский исследователь получил такую озадачивающую цифру? Чтобы найти процент пустующего жилья, тысячи исследователей в прошлом году разъехались по 363 китайским уездам в рамках Китайского исследования финансов домохозяйств, где Гань выступал руководителем.
Гань сказал, что процент пустующего жилья, не включающий жилье, планируемое к продаже застройщиками, мало изменился с 22.4%, зафиксированных в 2013 г. И если то исследование показало 49 млн пустующих жилых объектов, Гань сейчас называет цифру «явно больше 50 млн объектов».
Между тем Пекин – хорошо осведомленный об этом и о том, что даже скромное понижение цен может мгновенно умножиться из-за одновременного появления на рынке миллионов выставленных на продажу объектов, – обеспокоен. Именно поэтому китайские власти ввели ограничения на покупку и ограничили доступность кредитов, вследствие чего деньги просто стали наводнять другие сферы. Бурный рост цен также означает, что миллионы людей остаются вне рынка, что усугубляет неравенство.
Председатель КНР Си Цзиньпин (Xi Jinping) в октябре прошлого года сказал, что «дома строятся, чтобы в них жить, а не для спекуляции», однако четверть китайского жилья пустует и как раз подкрепляет спекуляцию.
Хотя часть незанятой недвижимости – это дачи и жилье мигрантов, ищущих работу в других местах, Гань обнаружил, что важнейший фактор высокого процента пустующего жилья – инвестиционные покупки. И все это несмотря на ограничения, нацеленные на то, чтоб воспрепятствовать покупке нескольких жилых объектов.
Покупки третьего жилья выросли до рекордного процента от всех покупок жилья
Первое жилье; Второе жилье; Третье жилье
Источник: Исследование финансов китайских домохозяйств
Такое спекулятивное безумие влечет за собой еще одни экономические издержки: падение предложения оказывает повышающее давление на цены и оттесняет с рынка молодых покупателей, согласно Кайцзи Чэню (Kaiji Chen), соавтору статьи Федеральной резервной системы «Большой жилищный бум в Китае».
И, как хорошо помнят американцы, результат преследования недоступного жилья в целях ценовой спекуляции – очередной беспрецедентный долговой пузырь: согласно Caixin, исходя из данных Народного банка Китая (НБК), непогашенный объем жилищной ипотеки физических лиц в Китае вырос в семь раз – с 3 трлн юаней ($430 млрд) в 2008 г. до 22.9 трлн юаней в 2017 г.
Непогашенный личный ипотечный долг
Единица: триллионы юаней
Источники: НБК, Caixin, CEIC
За год, до конца сентября 2018 г., сумма непогашенных ипотечных кредитов выросла еще на 18%, до рекордных 24.9 трлн юаней, что привело в тенденции, как отмечает Caixin, превратившей многих людей в «ипотечных рабов».
Результатом также стал еще один жилищный пузырь: долг по жилищной ипотеке сейчас составляет больше половины всего долга китайских домохозяйств. В третьем квартале на него приходилось 53% из 46.2 трлн юаней непогашенного долга домохозяйств.
Пока мало кто переживает из-за того, какой огромный жилищный пузырь лопнет следующим. Пример пустующего дома – вилла в пригороде Шанхая, приобретенная родителями для 27-летней Натали Фэн (Natalie Feng). Двухэтажная резиденция задумывалась как место проведения выходных для семьи из трех человек. На самом же деле она большую часть времени пустует, и Фэн говорит, что со сдачей в аренду было бы слишком много хлопот.
«Чтобы провести там выходные, нужно сначала час ехать на машине, а потом полдня убирать», – сказала Фэн. Она пошутила, что лучше бы родители вообще не покупали для нее этот дом. Дело в том, что если теперь она захочет купить квартиру, это будет считаться вторым жильем, а значит, сумма первого взноса будет больше.
Проблема в том, что, несмотря на относительно стабильные цены на жилье, фундамент жилищного рынка дает трещину. Как недавно сообщалось в WSJ, в начале декабря группа домовладельцев ворвалась в отдел продаж шанхайского комплекса «Центральный Вашингтон», чей застройщик, Shanghai Zhaoping Real Estate Development, рекламировал новые квартиры по ценам намного ниже тех, по каким квартиры продавались в начале года. Собственница одной из квартир сказала, что из новых цен следует, что стоимость квартиры, приобретенной ею у застройщика в марте, упала примерно на 17.5%.
Между тем, что представляет действительно настораживающую демонстрацию того, что может произойти, когда пузырь наконец лопнет, в прошлом месяце мы сообщали, что разгневанные домовладельцы, заплатившие полную цену за квартиры в жилищном проекте Xinzhou Mansion в Шанжао, ворвались в отдел продаж Country Garden в восточной провинции Цзянси, после того как узнали, что новым покупателям предлагались скидки до 30%.
«Country Garden урезала цену продаж в одной из своих жилых построек на 1/3. Те, кто заплатил полную цену, разнесли отдел продаж. Подобные инциденты случались и раньше и будут повторяться. В Китае невозможно отменить «гарантию основной суммы» (刚性兑付)».
«На недвижимость приходится порядка 70% всех активов китайских городских семей. Жилье – это одновременно богатство и статус. Люди не хотят, чтобы цены слишком быстро росли, но они также не хотят, чтобы они слишком быстро падали, – сказал Шао Юй (ShaoYu), главный экономист Oriental Securities. – Люди настолько привыкли к росту цен, что им даже в голову не приходит, что они также могут падать. Мы не должны усугублять эту иллюзию», – добавил Шао, что напоминает сказанное Беном Бернанке (Ben Bernanke) примерно в 2005 г.
Но главным сюрпризом, когда музыка наконец затихнет, будет то, что – как год назад было раскрыто в замечательном сообщении WSJ – китайский жилищный спад может оказаться намного хуже, чем кажется на первый взгляд, так как, по указанию Пекина, более 200 китайских городов последние три года скупали у застройщиков излишек квартир и заселяли в них семьи из подлежащих сносу городских кварталов и ближайших деревень. Стоящее за покупками Министерство жилья Китая сообщило, что собирается продлить программу до 2020 г. включительно. Такая стратегия, поддерживаемая кредитами банка, управляемого центральными властями, спасала застройщиков и поднимала рынок недвижимости.
Последние три года меньшие китайские города, такие как Бэнбу, брали кредиты, чтобы выкупать у застройщиков пустующее жилье, результатом чего стал бум недвижимости, превосходящий теперь эталонный средний показатель по 70 китайским городам и даже такие мегаполисы, как Пекин.
Долг местных правительств
Кредиты на программы Китайского банка развития
Цена на жилье, ежемесячно
Изменение в сравнении с предыдущим годом
Бэнбу, Пекин, Среднее*
*Среднее по 70 большим и малым городам, рассчитано Национальным статистическим управлением. Примечание: 1 юань = 15 центов.
Источники: научно-исследовательский институт китайской компании E-House (долг); CEIC, собранные UBS данные из правительственных документов (жилые единицы); Национальное статистическое управление, CEIC (цена)
До сих пор Китаю удавалось поддерживать иллюзию стабильности и общественный порядок. Но если жилищное замедление существенно ускорится и на рынке неожиданно появятся десятки миллионов пустующих квартир, «восстание рабочего класса», к которому Китай готовился с 2014 г…
…станет реальностью за одну ночь, с тяжелыми последствиями для всего мира.
Нет работы — нет квартиры: как в Китае ограничили право на жилье
Стать полноправным владельцем дома или квартиры в Шанхае можно только с разрешения властей. К этому правилу давно привыкли жители Китайской Народной Республики (КНР), но для россиян это звучит дико: потенциальным покупателям недвижимости в Шанхае придется доказать, что им действительно нужна квартира в этом городе. В противном случае сделку не зарегистрируют — даже если продавец уже получил деньги, а покупатель твердо решил переселиться в Шанхай.
Причин для переселения может быть множество: сейчас Шанхай занимает одно из лидирующих мест по темпам экономического роста во всей стране, а продуманная инфраструктура делает мегаполис одним из самых удобных китайских городов для повседневной жизни. К тому же здесь есть море и четыре аэропорта, а субтропический климат избавляет шанхайцев от холодной зимы. В июле цены на шанхайскую недвижимость побили рекорд: стоимость 1 кв. м достигла 34,6 тыс. юаней ($5,5 тыс.).
Преимущества экономической столицы Китая давно оценили жители других областей: только по официальной статистике в Шанхае проживают 24 млн человек, из которых лишь 14 млн легально зарегистрированы в качестве городских жителей. Все остальные не имеют права на доступ к школам, медицинскую страховку и прочие социальные блага, но все равно приезжают в Шанхай в поисках работы и лучшей жизни. Сами шанхайцы уверены, что в городе проживают не меньше 30 млн человек и среди них как минимум 0,5 млн иностранцев. В том числе русских.
Специально для тех, кто задумывается о постоянном жилье в экономической столице Китая, редакция «РБК-Недвижимости» отобрала пять ключевых особенностей шанхайского рынка недвижимости: от нехватки площадей и возвратных налогов до ограничения на срок владения квартирой.
Сначала в аренду, потом в собственность
Первое, что нужно знать о шанхайской недвижимости, — здесь по-настоящему не хватает площадей. Пока во всем остальном Китае появляются необитаемые небоскребы и пустуют целые города, строительный бум в Шанхае только набирает обороты: постоянно растущий спрос на жилье, гостиницы и офисы приводит к строительству все новых жилых кварталов.
Чтобы ограничить приток мигрантов и не допустить возникновения пузыря, местные власти ввели ограничение на покупку жилья. Чтобы стать полноправным владельцем шанхайской квартиры, приезжему придется прожить в городе как минимум три года, а потом доказать властям, что он действительно провел это время в Шанхае. Такая норма действует и для китайцев, и для граждан других стран. Таким образом, на первых порах переселенцу из России придется жить либо в отеле, либо на съемной квартире.
Когда заветный срок наступит, покупателю жилья предстоит внести на особый государственный счет залог в размере 1% от стоимости купленной квартиры — деньги уплачиваются одновременно с подачей заявки на регистрацию сделки. После этого местное правительство проверяет, достоин ли инвестор получить квартиру. Если на этом этапе китайский аналог Росреестра выяснит, что иностранец обманул госструктуру и попытался купить жилье до истечения трехлетнего периода, сделка аннулируется, а 1%-ный залог не возвращается.
Безработным вход воспрещен
К настоящему времени среднее количество пенсионеров (то есть жителей старше 60 лет) в Китае достигло отметки в 40%. В Шанхае их доля не превышает 10% — обычно в экономическую столицу приезжают работать молодые профессионалы. Возможно, такая пропорция отчасти возникла благодаря запрету на покупку недвижимости безработными. Чтобы купить здесь квартиру, нужно не менее двух лет платить налоги в городской бюджет. При этом неважно, содержит ли экспат собственное дело или считается наемным работником — главное, чтобы у человека было как минимум 24 месяца налоговых выплат. Это второе непременное условие для покупки жилья в дополнение к трем годам жизни в Шанхае.
После покупки недвижимости у новоявленного шанхайца сразу возникает дополнительный налог на недвижимость. В среднем экспаты платят за собственное жилье по 10 тыс. юаней ($1,5 тыс.) в год. Хорошая новость в том, что по истечении трехлетнего периода обладатель квартиры имеет право вернуть весь уплаченный налог на недвижимость — и после этого уже не платить сборы. Если же человек продаст квартиру до трехлетнего срока, налог не возвращается.
При продаже недвижимости действуют дифференцированные налоговые ставки. Если человек владел квартирой менее пяти лет, то продавцу придется уплатить 5% от стоимости жилья. Если больше пяти лет — 1%. Если же иностранец решит подарить недвижимость родственнику или другу, налоговая ставка сразу же возрастет до 20%: сумму исчислит государство на основе средней суммы сделок в этом районе.
«Богатые нищие» в центре города
Современный Шанхай — это город небоскребов, где каждое следующее здание оказывается выше и энергоэффективнее предыдущего. При этом в самом центре города рядом с историческим садом сохранились 300–400-летние двухэтажные дома, в которых живут местные жители. Владельцы крошечных квартир в этом районе регистрируют у себя всех родственников и знакомых — зачастую в 30-метровой квартире без ванной и электричества можно обнаружить тысячу официально прописанных резидентов. Шанхайцы делают так для того, чтобы получить больше недвижимости при расселении: чем больше человек значится в доме с ведром вместо унитаза, тем больше квартир в новостройках получит семья при сносе.
Десять-пятнадцать лет назад такие истории широко практиковались: земли в Шанхае немного, а центральные районы ценятся на вес золота. Местные жители продолжают надеяться на массовые выкупы девелоперами, однако тенденция изменилась: участки без исторической ценности уже застроены, а сносить дома рядом с культурными объектами не позволяет государство. Не столько из любви к древнему быту и архитектуре, сколько для сохранения облика ключевых достопримечательностей: шанхайские трущобы соседствуют с главными объектами туризма.
Продавцы завышают метраж
Привыкшие к российским реалиям покупатели будут неприятно удивлены: реальная площадь квартир в Шанхае равна примерно 67% от того, что указывают застройщики на своих сайтах. Все дело в том, что в Китае принято учитывать полную площадь жилого комплекса с учетом всех подъездов, лифтовых шахт, прилегающих территорий и даже зеленых насаждений вокруг дома. Площадь всей этой территории суммируется, а потом делится на количество квартир в доме. Получившаяся таким образом доля в общедомовой территории прибавляется к задокументированной площади квартиры, и покупателю приходится оплачивать ее вместе с жильем.
Поэтому не стоит спешить с покупкой 85-метровой «однушки» в новом жилом комплексе — на деле площадь такой квартиры едва ли превысит 50 кв. м.
Нельзя жить дольше 70 лет
Последнее, но не менее важное: стать владельцем жилья в Шанхае можно только на 70 лет. Для коммерческой недвижимости срок и того меньше — 40 лет. Что будет после истечения этого срока, шанхайцы не знают сами: правило появилось недавно, и никто еще не дожил до того момента, когда квартиру или офис приходится отдавать государству. Не исключено, что в ближайшие годы правительство КНР еще изменит правила, и экспаты все-таки смогут жить в собственной квартире больше 70 лет, однако прямо сейчас это запрещено законом.
Бонус: ипотека под 1%
Не правило, а исключение: иностранцы могут взять шанхайскую недвижимость в ипотеку со ставкой в 1%. Для этого займ нужно оформить на Тайване, а сам кредит будет в тайваньских долларах — на таких условиях местные банки охотно кредитуют иностранцев для покупки шанхайской недвижимости. В самом Шанхае ипотека обойдется в 5–6% годовых, зато кредит можно взять в юанях.