готовое жилье это дом или квартира
Ипотека на строящееся или на готовое жилье — что выбрать
Решение взять ипотечный кредит на квартиру чаще всего дается очень непросто, учитывая что с момента заключения договора заемщик добровольно обрекает себя на многолетнее и не всегда выгодное для него сотрудничество с кредитной организацией. Поэтому потенциальному получателю ипотечного кредита не только необходимо со всей серьезностью подойти к выбору подходящего банка, но и определиться (с максимальной выгодой для себя) со множеством параметров, начиная с вида ипотечной программы, валюты кредита и заканчивая способом досрочного его погашения.
Одно из наиболее важных и первоочередных решений, которое предстоит сделать потенциальному покупателю, заключается в ответе на вопрос: что лучше — купить готовую квартиру или внести деньги на этапе строительства дома? Поскольку оба варианта имеют как свои преимущества, так и недостатки, покупателю придется делать выбор, исходя не только из своих денежных возможностей, но и своих предпочтений, не последним из которых является желаемая срочность переезда в новую квартиру.
Готовое жилье — быстрее, но дороже
Покупка квартиры на вторичном рынке, а также полностью достроенного жилья на первичном рынке недвижимости позволяет начать новую жизнь сразу же после получения ипотечного кредита и оформления необходимых формальностей по покупке. Важным моментом является тот факт, что приобретаемую квартиру можно сразу же увидеть своими глазами, что позволяет точнее оценить достоинства и недостатки как самой квартиры, так и ее расположения в том что касается видов из окна и ориентации по сторонам света. Готовая квартира также в большинстве случаев означает наличие сложившейся окружающей инфраструктуры — школ, магазинов, общественного транспорта и. т.д.
Как правило, получить кредит на такую квартиру существенно легче: кредитование на вторичном рынке недвижимости несет с собой меньше рисков и практикуется большинством банков. С другой стороны, финансовые организации требуют, чтобы выбранное покупателем жилье удовлетворяло определенным требованиям, что несколько уменьшает выбор. Квартира на вторичном рынке также может принести с собой неприятные неожиданности, связанные, к примеру с внезапным появлением законных претендентов на уже купленную нежвижимость, что может стоить незадачливому покупателю времени, денег и нервов. И, наконец, весьма важным моментом является стоимость квартиры: в среднем за готовое жилье придется заплатить на 30% больше, чем за находящееся в процессе строительства.
Строящееся жилье — дешевле, но рискованнее
Приобретение жилья на этапе строительства — весьма соблазнительный вариант для потенциального покупателя, поскольку именно в этот период цена квадратного метра минимальна. Самый выгодный момент вложения средств — на этапе закладки фундамента дома, однако именно в этот момент с покупкой связано наибольшее количество рисков: многие стройки замораживаются еще на промежуточных этапах. Поэтому специалисты рекомендуют приобретать строящееся жильё на средних стадиях готовности, когда цена ещё не выросла, а риски того, что дом не будет завершён, уже заметно ниже.
Решив вложить средства в строящееся жилье, покупатель должен набраться терпения, ведь до окончания строительства может пройти довольно много времени. Кроме того, придется рассчитывать на дополнительные расходы, что отчасти нивелирует выгоду от меньшей стоимости строящихся квартир. Кредитование сделок по приобретению квартир в строящихся домах отличается более высокими рисками. Поэтому на период строительства квартиры процентные ставки могут быть увеличены до 2,5—3% годовых в сравнении со ставками по ипотеке на готовое жилье.
В случае строящегося жилья значительные риски для банка представляют собой не только платежеспособность заемщика, но и чистоплотность застройщика. С одной стороны, на этапе строительства кредитная организация не может рассчитывать на залог в виде покупаемой квартиры, поскольку фактически таковая существует пока лишь в проектной документации. В залог потенциальный заемщик может передать банку лишь право требования на квартиру по договору долевого участия в строительстве. И только после завершения строительства и оформления прав собственности приобретаемое жилье становится реальным залогом. Поэтому в некоторых случаях кредитная организация может потребовать дополнительное обеспечение в виде поручительства или залога имущества.
С другой стороны, банку необходимо получить дополнительно гарантии того, что дом будет достроен в срок и принят в эксплуатацию. Поэтому при выдаче кредита под покупку новостройки банку необходимо проверить не только заемщиков, но и наличие всей необходимой разрешительной документации на проект у застройщиков, а также его финансовую устойчивость. Подобная проверка может занять довольно много времени, что весьма невыгодно потенциальному заемщику.
Хорошим выходом для покупателя может стать обращение за кредитом к банку, который сам финансирует строительство дома, где находится выбранная квартира. Речь идет о партнерских программах банков и компании-застройщика. Поскольку в этом случае банки заинтересованы в скорейшем возврате вложенных в строительство дома средств, они предоставляют для покупателей этого дома наиболее привлекательные условия. Кроме того, покупка строящейся квартиры в рамках этой программы служит страховкой от неприятных сюрпризов, например, замораживания строительства или мошенничества с двойными продажами.
В качестве примера партнерской ипотечной программы можно привести программу кредитования «Запад-рубли» Банка проектного финансирования. Программа предусматривает приобретение квартир на стадии строительства в многоквартирных домах, в строительстве и реализации которых участвует ЗАО «ИСК «ЗАПАД» (а именно ЖК «ИРИС», ЖК «Гусарская баллада» и ЖК «Мичуринский квартал»). На этапе строительства до регистрации права собственности на приобретаемую квартиру процентная ставка по кредиту в рамках этой программы составляют от 13,25% годовых. После окончания строительства и оформления собственности ставка снижается до 12,25%.
Свой аналогичный список финансируемых объектов строящейся недвижимости есть у Райффайзенбанка. При этом ставки по кредиту на приобретение жилья в аккредитованных банком новостройках составляют от 12,5% до регистрации права собственности и от 11,5% после регистрации права собственности. В качестве обеспечения по кредиту заемщик должен передать банку права требования по заключаемому заемщиком договору долевого участия, а после оформления права собственности залогом становится приобретенная в кредит квартира.
Россиянам раскрыли схему выгодной покупки жилья
Покупка квартиры на начальном этапе строительства дома и ее перепродажа впоследствии может принести частному инвестору серьезную прибыль, рассказали эксперты рынка недвижимости «Аргументам и фактам». Разница в стоимости строящегося и уже введенного в эксплуатацию жилья в России достигает 50 процентов.
Специалисты раскрыли важный нюанс инвестирования: больше всего от этапа котлована к этапу сдачи дома растут в цене квартиры малой площади. Кроме того, хорошая инвестиционная привлекательность у больших пентхаусов в люксовых домах. Основной рост цен приходится до 50 процентов готовности дома, а после рост уже не такой значительный.
Материалы по теме
Всем по коробке.
«Лучше удержать квартирантов»
В целом, по наблюдениям экспертов, раньше схема с перепродажей строящихся квартир была более выгодной. С переходом на эскроу-счета у застройщиков пропала необходимость продавать «котлован» с большим дисконтом: они получают банковское финансирование, деньги дольщиков не нужны. Из-за этого ценовая политика изменилась.
Но возможность заработать на котловане в некоторых строящихся жилых комплексах осталась. Однако теперь объект для инвестирования выбирается путем анализа качественных параметров, то есть нужно учитывать месторасположение, видовые характеристики дома, квартирографию. Важную роль может сыграть план строительства метро в выбранной локации.
В среднем инвесторы, покупающие жилье на старте продаж, вправе рассчитывать, что квартира подорожает на 20-25 процентов в комфорт-классе, в бизнес-классе — на 15-20 процентов.
Ранее общественный уполномоченный по вопросам судебной экспертизы и кадастровой оценке Кирилл Кулаков заявил, что в предстоящие месяцы рост цен на квартиры в российских новостройках продолжится. По его мнению, удорожанию жилья будет способствовать увеличение себестоимости строительства.
Россияне переориентировались на готовое жилье
Спрос на российском рынке ипотечного кредитования смещается в сегмент готового жилья, говорится в материалах ЦИАН, предоставленных «Ленте.ру». В июле и августе 2021 года доля ипотеки, оформленной для покупки квартир в новостройках, снизилась до абсолютного минимума — 19 и 22 процента соответственно (от общего числа жилищных кредитов).
Материалы по теме
Всем по коробке.
«Лучше удержать квартирантов»
Это минимальные значения за последние пять лет, отмечают аналитики. В 2016-2020 годах на новостройки приходилось от 25 до 36 процентов выдаваемых кредитов. Теперь россияне переориентировались на уже введенные в эксплуатацию дома.
В июне 2021-го также наблюдалось смещение спроса в пользу новостроек: 30 процентов всех кредитов были выданы на «первичке». Таким образом, интерес к новостройкам резко снизился после сокращения лимита по льготной ипотеке (с 1 июля ставка по ней повышена с 6,5 до 7 процентов, предельная сумма кредита урезана до 3 миллионов рублей для всех регионов). «В 60 процентах городов с населением от 100 тысяч человек новостройки по цене квадратного метра уже дороже, чем на вторичном рынке. Логично, что покупатели чаще выбирают сегмент готового жилья», — заключают эксперты.
Ранее россиянам пообещали замедление темпов роста цен на жилье. Генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко заявил, что темпы увеличения цен на жилую недвижимость в стране, особенно в Москве и Санкт-Петербурге, сократятся в 2022 году.
Новостройка или в готовое жилье: в каком доме брать квартиру в ипотеку?
Ипотека в России – популярный способ приобретения собственной жилплощади. Не все граждане имеют возможность накопить на покупку квартиры, либо получить квартиру в наследство. Поэтому россияне все чаще обращаются к ипотечному кредитованию.
Прежде, чем заняться поиском банка, потенциальный покупатель задается вопросом: квартиру на каком рынке жилья выгоднее приобрести? Принято считать, что к первичному рынку жилья относится квартира в новостройке, а ко вторичному – в старом доме. Но это определение – распространенное заблуждение.
Что такое «готовое жилье» и что такое «первичка»?
Итак, отвечая на вопрос, на каком рынке жилья выгоднее купить квартиру, обратимся к определениям. Первичное жилье – это не обязательно квартира от застройщика. Под эту категорию попадает любая квартира, на которую не были оформлены права собственности. Например, это может быть жилплощадь и в готовом доме. Разница заключается в том, что на такую квартиру отсутствует запись в ЕГРП и регистрация владельца.
После того, как застройщик сдает дом, а покупатель приобретает квартиру и оформляет на нее право собственности, получает свидетельство о госрегистрации, жилплощадь в новостройке фактически становится вторичным жильем. Продавать квартиру в новом доме, даже спустя год после его постройки, владелец будет уже как «вторичку».
Ипотека под новостройку также отличается от жилищного кредита на готовую квартиру по способу заключения сделки. Покупатель приобретает «вторичку», подавая заявление вместе с пакетом документов в Федеральную регистрационную службу. Ведомство выдает владельцу свидетельство на собственность и регистрирует выдачу ипотеки.
При покупке жилья на первичном рынке в строящемся доме, застройщик и покупатель заключают договор долевого строительства. Когда недвижимость будет введена в эксплуатацию, заемщик может подавать документы на ипотечный кредит. Собирать пакет документов придется дважды: в первый раз для застройщика для заключения договора долевого участия с залогом прав требования. Второй раз – для банка, регистрации жилищного кредита и права собственности на недвижимость.
Плюсы и минусы «первички»
Многие потенциальные покупатели ошибочно полагают, что купить новостройку в ипотеку от застройщика может быть выгоднее, чем готовое жилье. На самом деле, привлекательной при покупке первички может быть только низкая цена. Конечно, на ранних этапах строительства квартира может стоить на 20%, и даже 30% дешевле, чем ее аналоги в готовом доме. Однако взвесим «за» и «против» этого рынка жилья, и разберем их подробнее:
Плюсы:
Минусы:
Покупка квартиры в новостройке в ипотеку станет наиболее выгодным вариантом, если приобретать недвижимость в сданном доме. В этом случае сводятся к минимуму риски долевого строительства. Также безопасным считается заключение договора с надежными застройщиками на последних этапах строительства.
Плюсы и минусы готового жилья
Стоимость жилплощади на вторичном рынке отличается от новостроек. Однако цена зависит от конкретного района и города. Любое жилье будет дороже, находясь ближе к центру города, но цена за готовую квартиру в престижных районах порой сравнима с элитными домами.
Плюсы:
Минусы:
Подведем итоги
Говорить однозначно, на каком рынке жилья лучше покупать квартиру, было бы грубой ошибкой. В каждом отдельном случае нужно взвесить все плюсы и минусы. В первую очередь, потенциальному покупателю нужно определиться со своими финансовыми возможностями, социальным статусом и понимать цели покупки.
Подумайте, терпят ли время и обстоятельства окончания строительства первички или отделочных работ, или вам необходимо заселиться сразу же после покупки квартиры. Если целью приобретения недвижимости являются вложения или пассивный источник дохода, то подойдут оба варианта. Однако квартира в Москве в новостройке под ипотеку может стать не только удачным способом вложения средств, но и прослужит вам долгие годы, став резервным жилым фондом.
Почти вторичка: что надо знать, покупая последние квартиры в сданном ЖК
Около 20% квартир в новостройках в Москве приходится на уже сданные в эксплуатацию ЖК. В такие квартиры можно сразу заехать и приступить к ремонту, ждать не надо. К тому же эти дома подпадают под государственную программу льготной ипотеки под 6,5%. Минус в готовых новостройках только один — цены на жилье в них намного выше, чем были, когда дом только строился.
Рассказываем про подводные камни покупки квартир в готовых новостройках.
Какие квартиры остаются в продаже в готовых новостройках
Как правило, в сданных в эксплуатацию новостройках нераспроданными остаются квартиры большого метража, нестандартной конфигурации, а также наименее ликвидные лоты. Например, это квартиры на первом-втором этажах, угловые, с неудачными планировками и т. д. Впрочем, это не аксиома: на конечном этапе реализации проекта застройщики могут «выбросить» на продажу и востребованные квартиры (видовые, с хорошими планировками), чтобы реализовать их по максимальной цене.
Средняя площадь квартир, оставшихся в сданных в эксплуатацию новостройках, по данным ЦИАН, составляет 80 кв. м, тогда как площадь средней квартиры, реализуемой на этапе строительства, не превышает 60 кв. м. Чаще остаются нереализованными и квартиры на первом и втором этажах — на них приходится 17% лотов в готовых домах, тогда как по рынку в целом доля такого предложения составляет 8%.
«Часто наблюдается картина, когда почти целый стояк корпуса с квартирами неудачных планировок остается нераспроданным, площадь квартир слишком большая, из-за чего бюджет покупки высокий (характерно для массового сегмента). Иногда ценовая политика застройщика не в рынке, и в результате остаются нераспроданными все типы квартир», — приводит пример руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков. Часть застройщиков специально выводят квартиры в продажу только после завершения строительства. Это чаще всего наблюдается в сегментах люкс, премиум, но иногда можно увидеть и в других классах, отмечает эксперт.
«Впрочем, при грамотном управлении застройщиком ассортиментным остатком такого не происходит. Наиболее ликвидные и наименее ликвидные квартиры вымываются равномерно. Более того, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик может вывести в реализацию так называемый золотой запас квартир (квартиры на верхних видовых этажах, с уникальными видовыми характеристиками), что позволит реализовать их с максимальной выгодой», — говорит директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
Готовые новостройки в цифрах
Аналитики ЦИАН оценивают долю оставшихся квартир в сданных в эксплуатацию новостройках в 15%. В компаниях «Азбука жилья», Est-a-Tet и «НДВ-Супермаркет Недвижимости» называют их долю от 18% до 20%. В цифрах это около 7 тыс. квартир из порядка 44 тыс. всех квартир и апартаментов в новостройках.
Больше всего нераспроданных квартир — в проектах бизнес-класса (40% в 2020 году и 47% в 2019-м). В комфорт-классе таких квартир 30% (35% годом ранее). А в элитном сегменте, наоборот, доля увеличилась с 18% до 29%, отмечает Ярослав Дарусенков из «Азбуки жилья».
Доля остатков после сдачи новостройки зависит от успешности проекта, которая складывается из многих параметров — уровня цен, транспортной доступности, квартирографии, считает руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Сергей Ковров. По его словам, если проект выводится в продажу на начальном этапе строительства, то, как правило, к концу стройки в реализации остается не более 10% лотов. Зачастую девелоперы стремятся как можно быстрее избавиться от подобных квартир путем предоставления скидок и других спецпредложений (например, отделка или кладовка в подарок), добавляет аналитик.
Сколько стоят готовые новостройки
Средняя цена квартир в готовых новостройках, по данным Est-a-Tet, находится на уровне 246,2 тыс. руб. за 1 кв. м без учета элитного сегмента. С учетом элитки — 372,5 тыс. руб. за «квадрат».
Для сравнения: в целом по Москве средняя цена предложения на квартиры составляет 240,8 тыс. руб. за 1 кв. м без учета элитного сегмента и 281,0 тыс. руб. за 1 кв. м с учетом элитного сегмента. При этом стоимость 1 кв. м в домах на начальных этапах строительства составляет 207,3 тыс. руб. (без учета элитного сегмента), это на 16% ниже, чем в готовых новостройках.
Плюсы и минусы покупки жилья в готовых новостройках
Ключевое преимущество покупки жилья в готовых новостройках — возможность сразу же получить ключи, не заниматься более сложным и рискованным процессом заключения сделки на вторичном рынке. Также у покупателя нет риска недостроя или задержки ввода в эксплуатацию, которые нередко встречаются на рынке. Покупатель сразу же может увидеть уже готовый проект, оценить качество строительства, отделки и благоустройства территории.
«Заключая сделку с привлечением ипотеки, можно рассчитывать на процентные ставки рынка первичного жилья, поскольку на вторичном рынке ипотечные ставки традиционно выше. Также существуют риски юридического характера, из-за которых суд может расторгнуть сделку (появление «неучтенных» собственников, признание бывшего владельца квартиры недееспособным на момент заключения сделки и т. д.). В случае застройщика подобные риски отсутствуют», — говорит Ковров.
Основным минусом является более высокая стоимость квартир по сравнению с этапом строительства. Если дом был введен недавно, то первое время придется жить в окружении сплошных ремонтов — впрочем, как и при покупке на ранней стадии. Среди недостатков эксперты называют и ограниченный выбор квартир. Также сданный дом не всегда обеспечен инфраструктурой, особенно если речь идет о первых корпусах в проекте комплексного развития территории.