в каком районе москвы самые дорогие квартиры
Названы улицы Москвы с самым дорогим жильем
Первое место в рейтинге московских улиц с самым дорогим предложением квартир и апартаментов (вторичный и первичный рынки) занимает Ордынский тупик. Средняя цена 1 кв. м здесь составляет 2,96 млн руб., а в продаже представлен всего один лот на вторичном рынке в клубном доме Barkli Gallery. Об этом говорится в исследовании аналитиков международной консалтинговой компании Knight Frank.
Второе место — у Гранатного переулка, где средняя цена «квадрата» составляет 2,87 млн руб., а лоты продаются в комплексах «Гранатный, 6» и «Гранатный, 8». На третьем месте — Молочный переулок со средней ценой 1 кв. м 2,84 млн руб. Продажи здесь ведутся в жилых комплексах «Новая Остоженка», «Молочный пер., 1», «Молочный пер., 6» и «Молочный пер., 7».
На четвертом месте — Колымажный переулок со средней ценой 1 кв. м 2,36 млн руб., а продажи ведутся в ЖК «Колымажный, 10». Замыкает первую пятерку Малая Никитская улица — лоты реализуются по адресам Малая Никитская, 15, Малая Никитская, 16/5, и Малая Никитская, 4, стр. 1, а средняя цена 1 кв. м составляет 2,24 млн руб.
В Knight Frank замечают, что первую десятку улиц Москвы с самой высокой ценой 1 кв. м сформировали четыре кластера: Якиманка, Патриаршие пруды, Остоженка — Пречистенка и Арбат. В настоящее время Якиманка, особенно часть района ближе к острову Балчуг, активно развивается, появляются новые проекты. Например, в 2021 году началось строительство жилого комплекса «Лаврушинский» в Большом Толмачевском переулке.
Ценовая стагнация и охлаждение: что ждет вторичный рынок жилья в Москве
Ажиотажный спрос, который наблюдался на московском рынке жилья, постепенно сменяется охлаждением. За первые две недели сентября спрос упал почти наполовину (40%) относительно аналогичного периода прошлого года. По сравнению с двумя неделями августа снижение составило 10%. Такие данные приводят аналитики риелторской компании «Инком-Недвижимость», которые проанализировали количество авансов (показатели актуального спроса), полученных компанией.
«В прошлом сентябре активность покупателей находилась уже на ажиотажном уровне — после окончания периода всеобщей самоизоляции спрос начал расти весьма быстро. Важно отметить, что по результатам первого полугодия 2021 года мы получили на 34% авансов больше, чем в аналогичный период 2020-го, когда действовал режим всеобщей самоизоляции», — прокомментировал директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.
Ситуация нетипичная
Однако ситуация, при которой августовский спрос был бы выше сентябрьских показателей, нетипична для рынка жилья, говорят эксперты из «Инком-Недвижимости». «Мы проанализировали нашу статистику с 2008 года, когда наступил общемировой финансовый кризис, — за это время лишь трижды август и сентябрь сравнялись по количеству авансов. Лишь один раз, в 2019 году, сентябрь уступил августу 5% покупателей», — приводит данные Шлома.
«Но здесь нужно подчеркнуть, что 2019-й и 2021-й оказались очень похожими периодами. В эти годы мы наблюдаем спад активности покупателей после того, как в 2018-м и 2020-м, после окончания режима всеобщей самоизоляции, наблюдался существенный прирост спроса», — добавил он.
Охлаждение на вторичном рынке жилья аналитики «Инком-Недвижимости» связывают с ухудшением условий ипотечного кредитования. С начала этого года ЦБ уже пять раз поднимал ключевую ставку. В итоге она выросла с 4,25% до 6,75%. Вслед за этим подорожала ипотека. Также из-за роста ключевой ставки увеличилась доходность депозитов, которые являются для инвесторов альтернативой покупке квартиры.
Другие эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью», пока не фиксируют существенного снижения спроса на московской вторичке. Аналитики Est-a-Tet не отмечают сокращения сделок со вторичным жильем по своим объектам, но первую половину сентября охарактеризовали как «достаточно тихую». «Падения спроса на вторичку нет, спрос больше локализуется, становится более адекватный», — пояснила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Рекорды на вторичке
До сентября на протяжении восьми месяцев наблюдался рост числа сделок со вторичными квартирами. Например, показатели января — июля Росреестр назвал рекордными за историю такой статистики. По данным столичного управления Росреестра, в августе было зарегистрировано 13,9 тыс. договоров договоров купли-продажи (мены). Это почти на 4% больше, чем было в июле. По сравнению с августом 2020 года отмечается небольшое снижение числа сделок на вторичном рынке — на 726 договоров.
Но если рассматривать динамику с начала года, то число сделок со вторичным жильем превысило максимум за последние семь лет, отмечает московский Росреестр. По их данным, за январь—август 2021 года было зарегистрировано 107,2 тыс. договоров купли-продажи. Это в 1,4 раза (+38%) больше, чем за первые восемь месяцев прошлого года (77,8 тыс.), а также в 1,1 раза (+12%) превышает аналогичные показатели 2019 года (95,3 тыс.).
«Можно допустить, что в августе получали регистрационные документы в том числе и ранее запущенные продажи, но все равно устойчивость вторички больше по сравнению с новостройками, где спрос по отношению к июню упал на 30%», — считает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Это связано с тем, что на рынке новостроек свое действие фактически прекратила льготная ипотека, добавил он.
Квартиры продаются медленнее, несмотря на стабилизацию цен
О снижении спроса свидетельствует и увеличение среднего срока экспозиции (продажи) вторичных квартир. По подсчетам специалистов «Инком-Недвижимости», весной он колебался в пределах 40–44 дней, а в сентябре вырос в полтора раза — до 64 дней. В Est-a-Tet также отмечают рост срока экспозиции. По словам Юлии Дымовой, в сентябре срок экспозиции вторичных квартир при условии правильной оценки составляет около трех недель. Когда был пик спроса, квартира могла уйти за неделю, вспоминает она.
Что касается цен, то впервые с лета 2020 года аналитики зафиксировали снижение средних цен предложения вторичных квартир в Москве. По данным «Инком-Недвижимости», в августе по отношению к июлю стоимость 1 кв. м опустилась на 0,1%, а квартиры — на 1,8%. Наиболее заметные изменения были выявлены в ЦАО — минус 0,6% (цена 1 кв. м) и минус 4,5% (стоимость лота). При этом если смотреть динамику с начала года, то наблюдался рост — на 21,8%, до 273,6 тыс. руб. за 1 кв. м. Сейчас цена «квадрата» на вторичке находится примерно на том же уровне, что и в августе.
Однако если сравнивать с сентябрем прошлого года, то по некоторым лотам снижение может достигать 15–20%, добавила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet. Алексей Попов из ЦИАН считает, что ценовая стагнация отмечается на рынке на протяжении последних девяти месяцев. По данным ЦИАН, средняя цена 1 кв. м в столице колеблется в диапазоне от 255 тыс. до 260 тыс. руб. (без учета элитной недвижимости). «Но каких-то значимых изменений за последние недели не произошло. Есть определенные признаки снижения цен. В частности, за последние две-три недели новинки стали чуть дешевле, чем весь объем вторичного предложения в целом, но пока нельзя говорить о формировании устойчивой тенденции», — рассказал главный аналитик ЦИАН.
Что будет дальше
Аналитики прогнозируют дальнейшее снижение спроса на вторичном рынке жилья. По оценкам ЦИАН, число сделок в ближайшие месяцы может сократиться на 15–20% относительно текущих значений. Произойдет это, прежде всего, за счет покупателей-ипотечников. «Но обвального сокращения спроса мы не ожидаем. На вторичке существенная часть продаж и покупок связана с миграционным и естественным движением населения. Лоты на него выходят как следствие рождений, смертей, браков, разводов и переездов, пояснил Алексей Попов.
В «Инком-Недвижимости» в свою очередь ожидают, что каждый месяц число авансов будет отставать на 30–40% от аналогичных показателей прошлого года. «В целом 2020-й и 2021-й сравняются по показателям спроса. До конца этого года средний уровень цен на вторичное жилье особо сильно не изменится. Возможна лишь небольшая коррекция ценовых показателей вниз вследствие ослабления спроса, но не более чем на 2–3%», — добавил Сергей Шлома.
Аналитики Est-a-Tet в свою очередь отметили, что не ожидают снижения спроса на вторичные квартиры и цен на них. По их мнению, дешеветь будут только те объекты, которые изначально выставлялись по завышенной цене.
Названы районы Москвы с самыми дорогими элитными квартирами
Тверской район оказался локацией с самыми дорогими элитными квартирами. По итогам июля максимальная средняя цена предложения на вторичном рынке здесь составила 2,3 млн руб. за 1 кв. м, показатель за один месяц увеличился на 2%, в то время как по отношению к маю рост составил 15,4%. Об этом в исследовании рассказали аналитики международной консалтинговой компании Kalinka Group.
Второе место занял район Хамовники с ценой 1,5 млн руб. за «квадрат», где за последний месяц цена снизилась на 1,5%, в то время как за два месяца наблюдался рост цены на 13%. В тройку лидеров по итогам месяца также вошел Гагаринский район — 1,4 млн руб. за 1 кв. м, где цена по сравнению с июнем не изменилась, говорится в сообщении.
Рейтинг районов по средней стоимости предложения на вторичном рынке
Таблица: Kalinka Group
Средняя цена предложения на элитную вторичку в Москве по итогам июля 2021 года составила 1,3 млн руб. за 1 кв. м. Стоимость «квадрата» снизилась по сравнению с июнем на 1,8% из-за выхода на рынок новых предложений. Средний бюджет квартиры в продаже составил 273,8 млн руб., снизившись за месяц на 3%. При этом по сравнению с маем средняя цена увеличилась на 10,4%, а средний бюджет лота в продаже за два месяца вырос на 9,3%, выяснили аналитики.
Среди районов структура предложения распределена следующим образом: основной объем предложения в квадратных метрах представлен в районе Хамовники — 30%, далее идут Пресненский район и Раменки, каждый с долей 14%. В каждом из этих районов представлено более 100 лотов на продажу, а суммарно на эти три района приходится 59% предложений. По объему элитного вторичного предложения лотов также среди районов-лидеров Тверской с долей 10% и Арбат с долей 8%. В других районах представлено менее 50 лотов.
По итогам июля 2021 года на вторичном рынке элитной недвижимости Москвы экспонировались 788 квартир и апартаментов. Объем предложения составил 163,6 тыс. кв. м. Средняя площадь лота в предложении — 207,7 кв. м. Основная доля предложения лотов на рынке (50%) приходится на лоты площадью от 100 до 200 кв. м.
Среди сделок на вторичном рынке в 2021 году, по данным Kalinka Group, средняя площадь востребованного лота составила порядка 170 кв. м (для квартир — 177 кв. м, апартаментов — 109 кв. м.). Основная доля сделок в 2021 году пришлась на лоты площадью 100–125 кв. м — 25%. На втором месте — диапазон площадью 150–175 кв. м, а также диапазон 125–150 кв. м, каждый с долей 11%. Средняя стоимость приобретенного лота в 2021 году составила порядка 130 млн руб. (135 млн руб. — для квартир, 73 млн — для апартаментов). Высоким спросом пользовались районы Хамовники, Раменки, Пресненский, Тверской и Якиманка.
Москвич
В каких районах Москвы жили и живут респектабельные люди
Каждый московский район по-своему интересен, у каждого уникальная история, достопримечательности и тысячи причин, чтобы жить именно там. Однако, как и в любой столице мира, в Москве есть места, которые в разное время называли престижными. Там предпочитали покупать жилье состоятельные, успешные люди. Политики, представители крупного бизнеса, культуры и искусства. Чаще всего основными критериями престижности были место, соседство, близость к центру. «Москвич Mag» попытался понять и разобраться, что в разное время делало район привлекательным для респектабельных людей и что важно для них сейчас.
Кутузовский проспект
В советские времена, например, одним из престижнейших районов считался Кутузовский проспект, а точнее, район Дорогомилово, расположившийся по обе стороны проспекта. Его стали застраивать в 40-е годы прошлого века монументальными сталинками с роскошными фасадами, колоннами, арками. В новые красивые дома с просторными квартирами селили партийных чиновников высшего звена. Быть соседями политической элиты хотели все, кто дошел до самого верха карьерной лестницы в других сферах. Казалось, не центр, Кремль физически не в шаговой доступности. Однако в другом, скорее метафорическом смысле вот он, Кремль, точнее, кремлевские деятели живут рядом и даже заходят с тобой в один подъезд. Можно заводить знакомства, дружить семьями, решать вопросы от поступления в вуз детей до устройства на работу, например.
Кроме того, в районе для партийной элиты открывали магазины, где можно было достать дефицитные товары. В Дорогомилово активно строили объекты инфраструктуры: спецшколы с углубленным изучением английского, ведомственные поликлиники, где работали известные на всю Москву врачи. Одну из сталинских высоток — гостиницу «Украина» тоже построили здесь. Она считалась престижной, тем более что была рассчитана на прием иностранцев. Сразу после ее открытия в 1957 году там, к слову, жили участники VI Всемирного фестиваля молодежи и студентов.
После распада Союза, в 1990-е годы, Кутузовский еще какое-то время держался в числе самых дорогих районов. Новые русские охотно покупали там квартиры. Однако со временем привлекательность района угасала, та самая партийная элита давно ушла на пенсию, новые русские стали переезжать в загородные дома на Рублевку. Сейчас риелторы относят Кутузовский к крепким середнячкам, а это не то чтобы престижность и респектабельность.
Тверской район
Тверской район довольно протяженный — от Кремля до Третьего транспортного кольца — и очень неоднородный. Участок от Кремля до Триумфальной площади всегда был одним из самых желанных мест у москвичей. Еще бы, самое сердце столицы. До революции Тверская была главной улицей города. По ней цари въезжали в Кремль, возвращаясь из Санкт-Петербурга в Москву. Сейчас здесь концентрация всей культурной жизни. Лучшие театры страны — Большой и Малый, МХТ им. Чехова, «Ленком», Концертный зал им. Чайковского, музеи, библиотеки, кинотеатры. Понятно, почему этот район всегда был в числе престижных. В советские времена купить здесь квартиру было почти невозможно. Тогда рынка жилья как такового и не было, ну если только черный. Квартиры в Тверском районе получали руководители высшего звена и партийные деятели. В 1990-е и 2000-е квадратные жилые метры на Тверской были одними из самых дорогих. Просто потому что центр, ну и, конечно, здесь много по-настоящему красивых дореволюционных домов, грандиозных сталинок. Есть предложения первичного жилья высокого уровня, но мало, так как район уже довольно плотно застроен. Большой минус Тверской — слишком насыщенно, шумно, много машин и движения. Респектабельная публика все же ищет тихие, спокойные районы.
Остоженка
Запрос на тишину и камерность в свое время, а точнее в начале 2000-х, привел состоятельных людей на Остоженку. Это не административная единица, а небольшой участок района Хамовники внутри Садового кольца, ограниченный с разных сторон улицами Пречистенкой, Волхонкой, Ленивкой и упирающийся в Пречистенскую набережную. Там сложилась уникальная ситуация: район долго оставался нетронутым, хотя почти весь исторический центр Москвы после революции перестраивали: сносили старые дома, возводили новые. Остоженку советские архитекторы планировали снести совсем, чтобы проложить огромную аллею до самых Лужников. Однако планам не суждено было сбыться.
В итоге к 1990-м годам это оказалось близкое к центру место, где большую часть жилого фонда составляли обветшавшие дома. Реконструировать было дорого. Их стали сносить под строительство новых. Много исторических зданий было утеряно. Вместо них появилось новое элитное жилье. Это были дома класса люкс для самых требовательных и взыскательных клиентов. Первые клубные дома появились тоже здесь. Остоженка становится первым по-настоящему элитным районом, даже получает неофициальное название «Золотая миля». Квартиры покупали представители крупного бизнеса, чиновники, звезды шоу-бизнеса. Но, как говорят риелторы, большинство объектов в районе приобреталось как инвестиции, там никто не живет. Чтобы это понять, можно даже не спрашивать риелторов или экспертов по недвижимости. Достаточно прогуляться по району. На улице почти нет людей. Можно было бы предположить, что все на работе, в офисах. Тогда пройдитесь поздним вечером. В редких окнах горит свет. Большинство квартир стоят пустые.
Патриаршие пруды
Район Патриарших прудов набирал популярность начиная с 1990-х годов. Во многом благодаря близости к центру и сохраненному историческому облику. Есть мнение, что большую долю славы Патриаршим прибавило упоминание района в романе Михаила Булгакова «Мастер и Маргарита». В 2000-х Патриаршие также часто выбирали экспаты, хлынувшие в Москву открывать российские офисы своих компаний либо по приглашению российских предприятий. Экспатам платили баснословные зарплаты, которые они тратили там, где жили. В районе стали активно открываться модные кафе и рестораны, тоже ставшие местами притяжения.
Риелторы считают, что Патриаршие стали новой «Золотой милей» после Остоженки. Хотя здесь не было такого активного строительства нового элитного жилья. За счет реконструкции старых зданий в этом районе появилось большое количество предложений квартир класса люкс.
Сейчас Патриаршие пруды активно развиваются еще и как район, где не просто живут, работают, но и хорошо проводят время. Лучшие рестораторы открывают здесь заведения, начиная от пафосных ресторанов и заканчивая милыми хипстерскими кофейнями. Шумные вечеринки на Патриарших до поздней ночи или раннего утра со временем стали предметом ожесточенного конфликта жителей района и тех, кто приезжает сюда весело провести время. Инициативные группы то выступают с предложением ограничить въезд на Патриаршие, то сделать его платным. Одно очевидно — дорогой, красивый, близкий к центру район становится неудобным и некомфортным для тихой, спокойной жизни. Той, которую ищет для себя в мегаполисе состоявшийся человек.
Хамовники
Герои рубрики «Москвич Mag» «Это мой город» часто называют Хамовники одним из любимых районов Москвы. Неудивительно. Последние двадцать лет этот район медленно, но верно набирал популярность среди респектабельных покупателей. В этом выборе явно прослеживается наметившаяся тенденция — можно немного отодвинуться от центра, получив при этом другие плюсы, на которые раньше меньше обращали внимания. Близость парковых зон, хорошая экология, много места для спокойного отдыха и прогулок, безопасность. Эти критерии как раз сильно отличают Хамовники от всех вышеперечисленных районов.
Район давно застроен в основном добротными сталинками, кирпичными домами брежневских времен. Почти все дома средней этажности. Здесь мало модных ресторанов и мест для тусовок, поэтому район тихий, спокойный. Зато есть хорошие школы, например одна из них, №1535, несколько раз признавалась лучшей школой Москвы. В Хамовниках много престижных вузов: Первый мединститут им. И. М. Сеченова, Московский государственный лингвистический университет, Дипломатическая академия МИД РФ.
И, конечно, парки: «Усадьба Трубецких в Хамовниках», сквер Девичьего поля и протяженная набережная. Можно гулять, заниматься спортом, совершать пробежки. Если перейти на другую сторону Москвы-реки, то попадаешь в Парк культуры. Он совсем близко.
К счастью для жителей Хамовников, но к сожалению для потенциальных покупателей, там мало строят нового жилья высокого класса. Поэтому «Золотая миля» стала отдаляться от центра, где все меньше тихих и спокойных мест для жизни. Теперь хорошая локация — это близость не к Кремлю, а к паркам, заповедникам, водоемам.
Мнёвниковская пойма
Третий квартал жилого комплекса «Остров» в Мнёвниковской пойме — один из уникальных современных проектов, который уже привлек внимание тех самых респектабельных людей, ищущих место для новой «Золотой мили». Западное направление от центра, который все еще близко, в 10–15 минутах езды на машине. Но главнее все же другое — чистый воздух, уединенность. И совсем уж неожиданное для Москвы — комплекс стоит буквально в окружении воды. С трех сторон его огибает Москва-река, с четвертой — примыкает Москворецкий парк.
Третий квартал «Острова» — это всего три клубных дома, которые как раз создают камерную атмосферу нового места жизни респектабельных людей Москвы. У квартала свой собственный двор, отделенный живой изгородью из туй. Внутри пейзажный парк с лужайками, полянами, сосновыми тропами. Правильное зонирование детских площадок и мест для воркаута не помешает спокойному отдыху.
Все возможности, к которым привыкли жители элитных районов в центре Москвы, здесь есть. Более того, они шире и гораздо интереснее, потому что интегрированы в безопасную окружающую среду парков и набережных. Занятия в детском клубе, фитнес-руме, встречи с друзьями или бизнес-партнерами в коворкинге не ограничены пространствами специальных помещений. Дети выходят на прогулку в парк, спортивные занятия можно устроить на свежем воздухе, провести деловую встречу в хорошую погоду лучше в открытых кафе, которые здесь тоже есть.
В клубных домах третьего квартала «Острова» преобладают семейные резиденции. С потолками от 3,5 метра, широкоформатными витражными окнами в пол, приватными террасами и глубокими лоджиями. На последних этажах — пентхаусы и квартиры с возможностью установить камин.
Предложения подобного рода все активнее уводят респектабельную публику из центра Москвы, который становится все больше суетным, шумным и не всегда безопасным местом для жизни. Эту тенденцию отмечают многие эксперты рынка недвижимости и девелоперы, которые все чаще идут строить новые проекты в тихие, спокойные районы. Недалеко от центра, но ближе к зеленым зонам и Москве-реке.
В Москве назвали самые дешевые и самые дорогие районы для аренды жилья
Самые дорогие для аренды жилья районы Москвы (за пределами Центрального административного округа, ЦАО) — Хорошевский, Раменки и Покровское-Стрешнево, самые доступные — Восточный, Северный и Некрасовка. К такому выводу пришли аналитики онлайн-сервиса объявлений «Циан», которые изучили рынок аренды в границах Старой Москвы.
За пределами МКАД самая низкая средняя арендная ставка зафиксирована в районе Восточный (Восточный административный округ, ВАО) — 24,6 тыс. руб. в месяц. Второе место занимает район Северный (Северо-Восточный административный округ, СВАО) с показателем 27,6 тыс. руб. в месяц. Несмотря на общий низкий уровень цен, средние ставки на аренду трехкомнатных квартир здесь наиболее высокие среди десяти рассматриваемых районов — 45 тыс. руб. в месяц, говорится в материалах «Циан». Замыкает тройку районов с самой доступной арендой Некрасовка (Юго-Восточный административный округ, ЮВАО), где средняя арендная ставка составляет 27,9 тыс. руб. в месяц. Аренда квартиры здесь возможна от 18 тыс. руб. в месяц.
Внутри Московской кольцевой автодороги наиболее доступная средняя ставка аренды отмечена в районе Бирюлево Западное (Южный административный округ, ЮАО) — 28,3 тыс. руб. в месяц. Однокомнатную квартиру здесь можно снять от 24,7 тыс. руб. в месяц, указывают аналитики «Циан». В топ-10 самых дешевых для аренды жилья районов столицы вошли также Косино-Ухтомский (28,5 тыс. руб./мес.), Внуково (28,5 тыс. руб./мес.), Дмитровский (29 тыс. руб./мес.), Капотня (29,6 тыс. руб./мес.), Метрогородок (29,7 тыс. руб./мес.) и Бирюлево Восточное (30,2 тыс. руб./мес.).
Районы Старой Москвы с самой доступной и самой дорогой (без учета ЦАО) арендой