в какой период квартиры дешевеют
Ценовая стагнация и охлаждение: что ждет вторичный рынок жилья в Москве
Ажиотажный спрос, который наблюдался на московском рынке жилья, постепенно сменяется охлаждением. За первые две недели сентября спрос упал почти наполовину (40%) относительно аналогичного периода прошлого года. По сравнению с двумя неделями августа снижение составило 10%. Такие данные приводят аналитики риелторской компании «Инком-Недвижимость», которые проанализировали количество авансов (показатели актуального спроса), полученных компанией.
«В прошлом сентябре активность покупателей находилась уже на ажиотажном уровне — после окончания периода всеобщей самоизоляции спрос начал расти весьма быстро. Важно отметить, что по результатам первого полугодия 2021 года мы получили на 34% авансов больше, чем в аналогичный период 2020-го, когда действовал режим всеобщей самоизоляции», — прокомментировал директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.
Ситуация нетипичная
Однако ситуация, при которой августовский спрос был бы выше сентябрьских показателей, нетипична для рынка жилья, говорят эксперты из «Инком-Недвижимости». «Мы проанализировали нашу статистику с 2008 года, когда наступил общемировой финансовый кризис, — за это время лишь трижды август и сентябрь сравнялись по количеству авансов. Лишь один раз, в 2019 году, сентябрь уступил августу 5% покупателей», — приводит данные Шлома.
«Но здесь нужно подчеркнуть, что 2019-й и 2021-й оказались очень похожими периодами. В эти годы мы наблюдаем спад активности покупателей после того, как в 2018-м и 2020-м, после окончания режима всеобщей самоизоляции, наблюдался существенный прирост спроса», — добавил он.
Охлаждение на вторичном рынке жилья аналитики «Инком-Недвижимости» связывают с ухудшением условий ипотечного кредитования. С начала этого года ЦБ уже пять раз поднимал ключевую ставку. В итоге она выросла с 4,25% до 6,75%. Вслед за этим подорожала ипотека. Также из-за роста ключевой ставки увеличилась доходность депозитов, которые являются для инвесторов альтернативой покупке квартиры.
Другие эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью», пока не фиксируют существенного снижения спроса на московской вторичке. Аналитики Est-a-Tet не отмечают сокращения сделок со вторичным жильем по своим объектам, но первую половину сентября охарактеризовали как «достаточно тихую». «Падения спроса на вторичку нет, спрос больше локализуется, становится более адекватный», — пояснила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Рекорды на вторичке
До сентября на протяжении восьми месяцев наблюдался рост числа сделок со вторичными квартирами. Например, показатели января — июля Росреестр назвал рекордными за историю такой статистики. По данным столичного управления Росреестра, в августе было зарегистрировано 13,9 тыс. договоров договоров купли-продажи (мены). Это почти на 4% больше, чем было в июле. По сравнению с августом 2020 года отмечается небольшое снижение числа сделок на вторичном рынке — на 726 договоров.
Но если рассматривать динамику с начала года, то число сделок со вторичным жильем превысило максимум за последние семь лет, отмечает московский Росреестр. По их данным, за январь—август 2021 года было зарегистрировано 107,2 тыс. договоров купли-продажи. Это в 1,4 раза (+38%) больше, чем за первые восемь месяцев прошлого года (77,8 тыс.), а также в 1,1 раза (+12%) превышает аналогичные показатели 2019 года (95,3 тыс.).
«Можно допустить, что в августе получали регистрационные документы в том числе и ранее запущенные продажи, но все равно устойчивость вторички больше по сравнению с новостройками, где спрос по отношению к июню упал на 30%», — считает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Это связано с тем, что на рынке новостроек свое действие фактически прекратила льготная ипотека, добавил он.
Квартиры продаются медленнее, несмотря на стабилизацию цен
О снижении спроса свидетельствует и увеличение среднего срока экспозиции (продажи) вторичных квартир. По подсчетам специалистов «Инком-Недвижимости», весной он колебался в пределах 40–44 дней, а в сентябре вырос в полтора раза — до 64 дней. В Est-a-Tet также отмечают рост срока экспозиции. По словам Юлии Дымовой, в сентябре срок экспозиции вторичных квартир при условии правильной оценки составляет около трех недель. Когда был пик спроса, квартира могла уйти за неделю, вспоминает она.
Что касается цен, то впервые с лета 2020 года аналитики зафиксировали снижение средних цен предложения вторичных квартир в Москве. По данным «Инком-Недвижимости», в августе по отношению к июлю стоимость 1 кв. м опустилась на 0,1%, а квартиры — на 1,8%. Наиболее заметные изменения были выявлены в ЦАО — минус 0,6% (цена 1 кв. м) и минус 4,5% (стоимость лота). При этом если смотреть динамику с начала года, то наблюдался рост — на 21,8%, до 273,6 тыс. руб. за 1 кв. м. Сейчас цена «квадрата» на вторичке находится примерно на том же уровне, что и в августе.
Однако если сравнивать с сентябрем прошлого года, то по некоторым лотам снижение может достигать 15–20%, добавила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet. Алексей Попов из ЦИАН считает, что ценовая стагнация отмечается на рынке на протяжении последних девяти месяцев. По данным ЦИАН, средняя цена 1 кв. м в столице колеблется в диапазоне от 255 тыс. до 260 тыс. руб. (без учета элитной недвижимости). «Но каких-то значимых изменений за последние недели не произошло. Есть определенные признаки снижения цен. В частности, за последние две-три недели новинки стали чуть дешевле, чем весь объем вторичного предложения в целом, но пока нельзя говорить о формировании устойчивой тенденции», — рассказал главный аналитик ЦИАН.
Что будет дальше
Аналитики прогнозируют дальнейшее снижение спроса на вторичном рынке жилья. По оценкам ЦИАН, число сделок в ближайшие месяцы может сократиться на 15–20% относительно текущих значений. Произойдет это, прежде всего, за счет покупателей-ипотечников. «Но обвального сокращения спроса мы не ожидаем. На вторичке существенная часть продаж и покупок связана с миграционным и естественным движением населения. Лоты на него выходят как следствие рождений, смертей, браков, разводов и переездов, пояснил Алексей Попов.
В «Инком-Недвижимости» в свою очередь ожидают, что каждый месяц число авансов будет отставать на 30–40% от аналогичных показателей прошлого года. «В целом 2020-й и 2021-й сравняются по показателям спроса. До конца этого года средний уровень цен на вторичное жилье особо сильно не изменится. Возможна лишь небольшая коррекция ценовых показателей вниз вследствие ослабления спроса, но не более чем на 2–3%», — добавил Сергей Шлома.
Аналитики Est-a-Tet в свою очередь отметили, что не ожидают снижения спроса на вторичные квартиры и цен на них. По их мнению, дешеветь будут только те объекты, которые изначально выставлялись по завышенной цене.
Стоит ли покупать квартиру сейчас или отложить покупку до лучших времен
«Покупать квартиру сейчас или подождать снижения цен?» – один из самых популярных вопросов у тех, кто хочет приобрести жилье. Дилемма, из-за которой многие так и не решаются приобрести понравившийся вариант сразу. Разбираемся в этом вопросе вместе.
Ставки по ипотеке
Ставка по ипотеке – это процент, который вы платите банку за пользование кредитом. А размер ставки неизменно волнует всех, кто в скором будущем планирует приобрести жилье. Чем меньше переплата, тем выгоднее будет жилье.
Елена уже два года работает в стабильной компании. Зарплата позволяет ей взять ипотеку самостоятельно, а работодатель никогда не задерживает выплаты.
Девушка задумалась о приобретении жилья. Она склонялась к такому раскладу: вторичное дешевле и выгоднее – можно купить вариант с хорошим ремонтом и сразу заселиться.
Но вдруг ей попалась реклама о старте продаж в новом жилом комплексе с процентами гораздо ниже, чем на вторичку. Это уловка маркетологов или ставка действительно такая маленькая?
Вечный вопрос: вторичка или новостройка? Чтобы подтолкнуть людей делать выбор в пользу второго, в 2020 году правительство запустило программу льготной ипотеки. По ней жилье у застройщика можно приобрести по ставке до 6,5%.
Но это имело двойной эффект: с одной стороны количество выданных займов увеличилось, с другой – увеличились и цены на жилье, а вместе с ними – сроки кредитования.
В июле 2021 года президент распорядился продлить льготное ипотечное кредитование, но при этом были наложены ограничения: ставка поднялась до 7%, а максимальная сумма займа достигла 3 млн рублей по всей России.
Не стоит забывать, что жилье должно быть доступным прежде всего и семьям, где есть дети. Поэтому в 2021 году на льготы по приобретению жилья теперь могут претендовать и семьи с одним ребенком, рожденным после 2018 года. Максимальный процент по программе составляет 6%.
«Я не попадаю ни под одну программу льготной ипотеки», – подумала Елена. Как обстоят дела с обычной? Какие проценты предлагают сейчас банки?
Если сравнить предложения самых популярных банков, то на новостройки и вторичное жилье проценты варьируются от 7,4% до 9%, это стандартная цифра сегодняшнего рынка. Калькулятор от Совкомбанка поможет вам рассчитать процент и ежемесячный платеж.
Если вы не являетесь участником льготной программы, то способы снизить ставку до максимально комфортной все же есть. Банки предоставляют лояльные условия для заемщиков с залогом в виде недвижимости или земли. К тому же большой первоначальный взнос поможет снизить проценты.
Цены на недвижимость
Несколько лет назад я всерьез занялась вопросом приобретения собственного жилья. Друзья порекомендовали мне опытного риелтора, которая нашла в итоге квартиру по приемлемой цене. Но при этом она сказала, что, если бы я решила купить недвижимость хотя бы на полгода раньше, то удалось бы найти варианты гораздо дешевле.
Цены растут из года в год. Жилье не является исключением. Это подтверждает статистика Росстата цен за квадратный метр по России. Поэтому всем, кто ждет, когда подешевеют квартиры, пора перестать медлить.
Как мы уже упоминали ранее, процентная ставка в 2020-2021 была снижена. Но это спровоцировало рост цен на жилье. Причина заключается в том, что продавцы поднимают цены, не желая продешевить.
Рост цен на жилье зависит от многих факторов, в том числе свой вклад внесли ослабление рубля и пандемия COVID-19: повысилась стоимость закупки стройматериалов, возник дефицит рабочей силы из-за ограничений на въезд в страну иностранцев. Многим застройщикам из-за антикоронавирусных мер пришлось переносить сроки сдачи объектов, что только подняло цены.
Эта ситуация отразилась и на вторичном жилье. Закономерное правило: когда начинают дорожать новые квартиры, вместе с ними подтягиваются цены и на уже готовые.
При этом надо учитывать тот факт, что на вторичное жилье не действуют программы поддержки от государства.
Взять ипотеку или копить
Возьмем пример. Иван поставил себе цель: за 10 лет накопить на свою собственную квартиру или хотя бы на ее большую часть. По его расчетам, стабильный доход и уровень заработной платы позволяли это сделать. На вопрос, почему он не берет ипотеку, Иван объяснил это тем, что не хочет быть кому-то должен.
Может быть, вы, как и Иван, задумывались над тем, что финансово выгоднее и проще: накопить самому или стать заемщиком банка.
Многие боятся вступать в многолетние финансовые отношения с кредитором, а мысль оказаться должником и остаться без всего и вовсе останавливает от приобретения жилья. Нестабильность рынка труда на фоне пандемии тоже не добавляет оптимизма. Идея накопить – уже не кажется такой плохой. Но действительно ли это так?
Предположим, вы решили накопить. Цена квартиры зависит от многих факторов, вам наперед предстоит оценить следующее:
От нее напрямую зависит соотношение зарплат и стоимости жилья. Учитывая, что в России наблюдается тенденция к росту инфляции, то вряд ли стоит ожидать падения цен на недвижимость.
Вам приглянулась квартира в новостройке, например, стоимостью 6 млн рублей. Но вам недостаточно будет накопить на нее указанную сумму. Даже за один год может многое измениться: район будет более развит, ставка по кредиту вырастет, квартиры в этом доме будут распроданы. А что будет через 10 лет – и вовсе предсказать невозможно. Итог: пока вы ждете и копите, жилье мечты будет расти в цене.
Хранить большую сумму дома – небезопасно. Мы писали об этом подробнее в статье про вклады. Если вы планируете с помощью вклада увеличить накопления, то это требует определенных знаний и опыта. К тому же с 1 января 2021 года действуют налоги на проценты.
Стоит ли брать ипотеку – вопрос индивидуальный для каждого. Но мы приведем несколько доводов «за», которые помогут вам определиться:
Формально на квартире лежит обременение на период выплаты кредита. Но теперь эта квартира ваша, вы можете сразу заехать, делать ремонт и строить планы на будущее. Собственное жилье гарантирует стабильность жизни.
Если вы сомневаетесь, выгодно ли сейчас покупать квартиру, то ответ прост: да, выгодно. Через год цены вырастут, а вы будете жалеть об утраченном предложении по более низкой цене.
Сумма ваших выплат по кредиту останется неизменной, как и стоимость самой квартиры. На них не повлияют ни курс рубля, ни повышение цен на жилье.
Подумав, Иван решил: приобрести квартиру сейчас и правда выгоднее, чем через десять лет. За три года он уже успел накопить хорошую сумму для первоначального взноса. Это послужит ему хорошим стартом, чтобы без стресса и сомнений наконец-то купить недвижимость.
Вот еще пара аргументов в пользу ипотечного кредитования:
Стоит ли ждать снижения ставок
Что будет с ценами на жилье – вопрос весьма предсказуемый. Они будут расти, как и в предыдущие года.
Чтобы обеспечить доступность недвижимости, государство контролирует размер переплат. Льготная программа продемонстрировала ожидаемые результаты: появилось много новых платежеспособных заемщиков, и спрос значительно вырос. Поэтому, вероятно, что льготы продлят еще раз.
Хорошая новость для семей с детьми: льготную семейную ипотеку правительство продлило до конца 2023 года. Ставка 6% изменится еще не скоро. Поэтому, если вы планировали расширяться в связи с пополнением, это знак для вас.
Но, как показал опыт, регулировать нужно не только проценты, но и цены на саму недвижимость, ведь застройщикам нужно компенсировать разницу путем повышения стоимости за квадратный метр.
Правда, в случае отмены льготного ипотечного кредитования ставки могут вернуться к прежним «доковидным» цифрам: в среднем она составляла 9%. Это может обратно повлиять на цены недвижимости – они закономерно снизятся.
Итак, стоит ли сейчас оформлять ипотеку – вопрос неоднозначный. Решить, покупать недвижимость или нет, можете только вы, проанализировав свои финансовые возможности.
Покупать квартиру сейчас гораздо выгоднее, чем приобретать ее через год или два. Особенно этому способствуют программы поддержки. Ответственный подход к долгосрочным финансовым обязанностям гарантирует вам уверенность в своих силах.
Когда покупать жилье в 2021 году: что важно знать
В 2020 году цены на недвижимость существенно выросли как на рынке новостроек, так и на вторичке. Многие покупатели стремились спасти деньги, реагируя на падение курса рубля.
Насколько выросли цены на жилье за год и почему?
По данным ЦИАН на 1 апреля, в среднем один квадратный метр вторичного жилья в Москве стоил ₽247,215 тыс. (год назад — ₽211,7 тыс.). Первичное жилье в столице подорожало еще сильнее: с ₽199,2 тыс. за 1 кв. м год назад до ₽243,5 тыс. на 1 апреля. В регионах — схожая картина: рост с ₽59,9 тыс. до 74,4 тыс. за 1 кв. м за год на первичном рынке и с ₽55,5 тыс. до ₽67,059 тыс. на вторичном.
В первом квартале 2021 года рост цен продолжается: цены на новостройки растут на фоне высокого спроса со стороны покупателей, а также из-за удорожания строительных материалов. Общий рост цен за год на стройматериалы Росстат в декабре 2020-го оценил в 6,3%.
Спрос подогревает неопределенная ситуация с продолжением программы льготной ипотеки под 6,5% после 1 июля. В начале марта глава ЦБ Эльвира Набиуллина допустила, что программу можно продолжить и во втором полугодии, но только в некоторых регионах и при условии, если льготная ипотека не будет разогревать цены на недвижимость.
Еще один фактор роста цен — сокращение предложения, на которое давят нехватка иностранных рабочих из-за пандемии и введение эскроу-счетов.
Из-за этого многим девелоперам приходится переносить планы по строительству новых объектов и сроки сдачи уже реализующихся. Согласно информации ЦИАН, по сравнению с январем 2020 года количество экспонируемых объектов на площадке упало на 27% в регионах и на 33% в Москве.
Что будет с ценами на жилье в 2021-м?
По мнению председателя совета директоров «Базис Инвестмент Компани», экс-совладельца «Миэль-Недвижимости» Дмитрия Лебедева, наступил период многолетнего роста стоимости недвижимости.
Лебедев добавил, что из-за роста цен на нефть и высоких инфляционных ожиданий жилье сейчас покупают не только для жилья, но и для инвестиций. «Особых альтернатив нет, хранить деньги в банке в последнее время моветон — там просто теряешь их», — сказал эксперт. Он ожидает, что в 2021 году средний рост стоимости недвижимости составит 20% в рублях.
Директор по поддержке риелторского бизнеса компании «Миэль» Юлия Федулаева отметила, что сейчас цены на жилье в Москве находятся на пике — их рост будет замедляться, но резкого удешевления не произойдет.
«Существенных изменений в стоимости квартир мы не ждем, скорее, увеличится период экспозиции. В ближайшие полгода на стоимость жилья будет влиять объем предложения: после прошлогоднего вымывания он постепенно восстанавливается, в феврале объемы прибавились на 10% по отношению к декабрю 2020 года — январю 2021-го. Это даже чуть быстрее, чем мы ожидали. На первичный рынок ключевое влияние окажут меры по господдержке льготной ипотеки и то, в каком виде эти программы будут после 1 июля. Если в отдельных регионах останется льготная ставка, то спрос на московское жилье, вероятно, будет ровным или понизится либо перераспределится в регионы», — рассказала Федулаева «РБК Инвестициям».
Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая считает, что до конца первого полугодия рост цен на новостройки однозначно продолжится. Этому будет способствовать сохраняющийся высокий уровень спроса на жилье из-за низких ставок по жилищным займам. Динамика стоимости недвижимости во второй половине года будет определена принятым решением по льготной ипотеке.
«По предварительным прогнозам, за 2021 год жилье может подорожать примерно на 8–10%. Вероятен и сценарий, что с июля по декабрь этого года темп роста стоимости квартир снизится, в том числе из-за падения спроса. Однако удешевления по сравнению с первой половиной года не стоит ждать. Причины — увеличение себестоимости строительства из-за ослабления рубля, роста цен на стройматериалы, нехватки рабочих», — заявила Литинецкая «РБК Инвестициям».
По мнению директора департамента городской недвижимости компании Knight Frank Андрея Соловьева, в ближайшее время рост цен в Москве может поддерживаться новыми проектами, которые сейчас в большом количестве появляются на рынке и стимулируют спрос, выходя при этом уже по высоким ценам. Но с другой стороны, потенциал роста цен ограничен даже в Москве, тем более что конкуренция на рынке сейчас высока, а с учетом роста цен с новостройками начинают конкурировать и квартиры вторичного рынка, добавил Соловьев.
Вырастут ли ипотечные ставки в 2021 году?
В марте 2021 года Центробанк впервые с конца 2018 года поднял ключевую ставку до 4,5%. Ключевая ставка находилась на минимальном уровне 4,25% с июля 2020 года. Если регулятор продолжит проводить такую политику и дальше, то это напрямую отразится на ипотечных ставках.
Юлия Федулаева из «Миэль» ожидает, что ставка, скорее всего, продолжит расти — минимум на 0,25% до конца года, что отразится на ипотечных кредитах для вторичного рынка.
Дмитрий Лебедев же считает, что фактор ключевой ставки не скажется на ценах: «Застройщики будут снижать цены только через свой труп. Что касается ставки ЦБ — то считаю, что в этом году значительных ее изменений не будет, если только не будет новых «черных лебедей». А при небольших колебаниях банки не станут менять ипотечную ставку — они заинтересованы, чтобы клиенты брали как можно больше кредитов. То есть в ближайший год я не жду в этом плане никаких изменений», — сказал эксперт.
При этом есть мнения, что после окончания программы льготной ипотеки в Москве ставки могут вернуться на уровень, который был до ее начала (8–9%). «По самым пессимистичным прогнозам, ставка может достигнуть и 10%. В то же время банкам необходимо сохранять спрос на ипотечные продукты», — отметил руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Сергей Ковров.
Когда наступит лучшее время для покупки жилья?
Генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин считает, что сейчас на рынке выгодные условия как для покупающих квартиры «под себя», так и для частных инвесторов, приобретающих одну-две квартиры на собственные накопления совместно с ипотекой.
«Если есть возможность, то лучше воспользоваться моментом и купить квартиру прямо сейчас. Жилье на первичном рынке явно не будет дешеветь. Прошлогодних темпов роста мы не ожидаем, но увеличение стоимости недвижимости на 10% — вполне реально. Другой немаловажный фактор — пока еще низкие ставки по ипотеке. Если программа субсидирования не будет продлена, то есть риск удорожания банковских продуктов, что приведет к снижению доступности жилья», — заявил Перлин.
По мнению Юлии Федулаевой, 2021 год — не лучший вариант для «быстрых» спекулятивных вложений в жилье с учетом роста цен. «Но если говорить о вложениях «для себя», то такой вопрос нужно решать в момент его возникновения и опираться на индивидуальную потребность», — считает она.
По оценкам риелторской компании «Бест-Новострой», средняя доходность от вложений в столичные новостройки, квартиры в которых будут куплены на старте продаж или на этапе котлована в первом полугодии 2021 года, составит 20–25%. Максимальная доходность может достигать 35–40%. Такие показатели примерно соответствуют среднему доходу от вложений в новостройки при стабильном рынке, отмечают в компании. Оптимальный вариант для инвестиций сейчас, по мнению риелторов, — проект внутри МКАД со стартовой ценой 170–220 тыс. руб. за 1 кв. м или ЖК у метро, внутри МЦК и/или на одной из городских набережных со стартовой ценой до 250 тыс. руб. за «квадрат».
По мнению главы компании «Infoline-Аналитика» Михаила Бурмистрова, во втором полугодии возможно снижение цен. «Все факторы повышения цены сейчас уже в полном объеме учтены в цене. Начался цикл повышения базовой ставки, ипотека будет дорожать. Скорее всего, мы столкнемся с существенным снижением продаж жилья. Думаю, что цены за апрель — июнь могут вырасти в пределах еще 5–7%, но дальше все будет зависеть от того, какие будут реализованы формы поддержки, стабилизируются ли цены в третьем квартале. Начиная с четвертого, мы увидим некую коррекцию », — цитирует Бурмистрова «Коммерсантъ».
Больше интересных историй об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»
Когда лучше покупать жилье в кризисном 2020 году: что важно знать
В марте цены на недвижимость выросли на 4–9% как на рынке новостроек, так и на вторичке. К примеру, в Москве наблюдался всплеск спроса — покупатели стремились спасти накопления, реагируя на падение цен на нефть и курса рубля, а также на возможное поднятие Центробанком ключевой ставки.
Однако ажиотаж сошел на нет после введения режима самоизоляции — часть покупателей оказалась не готова проводить сделки в режиме онлайн. И если на рынке новостроек движение сохранилось, то на вторичке сделки почти остановились из-за сложностей с осмотром объектов.
Сейчас рынок недвижимости сдерживается карантином — после его отмены вероятен всплеск активности за счет отложенного спроса. А затем ожидается падение цен — а значит, и новые возможности для инвесторов в недвижимость. Это надежные вложения, по доходности способные превосходить банковские вклады — особенно после предстоящих изменений в налоговом законодательстве.
Глубина падения цен зависит от сроков снятия карантина
Главный аргумент в пользу снижения цен — неизбежный обвал платежеспособного спроса. Глубина падения зависит от действий государства по распределению поддержки населению, а также сроков отмены режима самоизоляции.
До коронавирусного кризиса ожидалось, что в ближайшие два года цены на жилье вырастут на 20–25% из-за перехода отрасли на эскроу-счета и роста расходов девелоперов на обслуживание кредитов. Однако пандемия COVID-19 изменила ожидания рынка. Каждый месяц карантина будет ухудшать ситуацию с платежеспособностью населения и прибавлять проценты к падению цен.
В «Открытие Research» в апреле дали прогноз по снижению цен на жилье из-за пандемии. Согласно базовому сценарию, к концу году падение составит 5% по России и на 5–10% в Москве. Негативный сценарий предполагает снижение цен до 15% в столице и до 10% по стране в целом.
До этого собственные сценарии изменения спроса на первичном рынке подготовило кредитное рейтинговое агентство НКР. В случае снятия карантина в мае эксперты ожидают падения спроса на 5–10% по сравнению с 2019 годом, в середине июня — на 15–20% и снижение цен на 10%.
Кризисный сценарий предусматривает отмену карантинных мер в сентябре. По мнению аналитиков НКР, в этом случае спрос упадет на 25%, цены снизятся на 20–30%, а многие застройщики обанкротятся. Восстановление рынка в этом случае займет от четырех до шести лет.
Обвала цен может не быть
На рынке есть факторы, препятствующие падению цен. Многие девелоперы уже работают с минимальной рентабельностью. Переход на эскроу-счета и проектное финансирование увеличили расходы застройщиков по разным оценкам на 6–8%.
А из-за роста курса доллара себестоимость строительства выросла за счет удорожания импортных стройматериалов. По данным Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), в апреле подорожали лакокрасочные материалы (+15%), вентиляционное оборудование (+12%), арматура (+10%), оцинкованный металл (+9%) и электрика (+8%).
«Девальвация рубля породила инфляционную волну роста стоимости различных товаров и услуг, в том числе и в строительстве. Себестоимость возведения жилых домов растет, а в большинстве регионов она ненамного ниже рыночных цен, поэтому им, в общем-то, падать некуда.
Продолжается реформа долевого строительства — она охватила уже 40% строящихся объектов. В условиях кризиса кредит дорожает, а значит, и конечная цена построенного с его привлечением жилья будет увеличиваться. Наконец, кризис приведет к сокращению предложения новостроек, что усилит монополизацию рынка», — заявила РБК Quote управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
В то же время глава совета директоров «Базис инвестмент компани» Дмитрий Лебедев уверен, что падения цен избежать невозможно: «Цены не будут снижаться только при одном сценарии — если начнется очень высокая инфляция, как в 1990-х. Тогда серьезно упадет покупательная способность рубля внутри страны. Насколько я понимаю, власти не готовы допустить подобного развития событий, поэтому оцениваю его как нулевой».
Спросу на жилье поможет выгодная ипотека
В условиях падения платежеспособности населения поддержать отрасль может стимулирование спроса со стороны властей. В апреле российское правительство приняло программу по предоставлению ипотеки со ставкой 6,5% для покупки нового жилья комфорт-класса стоимостью до ₽3 млн в регионах и до ₽8 млн в Москве и Петербурге. Она будет работать до 1 ноября 2020 года.
По оценкам директора по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрия Цветова, ставка в 6,5% на 2–2,5% ниже текущей средней ставки на рынке и снизит ипотечный платеж на 20%.
«Повышения ставок вряд ли стоит ожидать в течение второго и третьего кварталов этого года. После прекращения действия программы субсидирования ипотеки повышение ставок возможно в среднем на 0,5–1,5%», — заявил РБК Quote руководитель аналитического департамента AMarkets Артем Деев.
По мнению Марии Литинецкой, ставки все же будут расти, но медленно — многое будет зависеть от политики Центробанка. Дмитрий Лебедев выразил уверенность, что ставки по ипотечным кредитам для покупки дорогой недвижимости, скорее всего, вырастут, а для бюджетной — могут сократиться.
Что происходит на рынке сейчас?
Несмотря на все факторы, играющие против падения цен, некоторые застройщики уже начали делать скидки на жилье в новостройках. Как утверждает директор по продажам группы «Самолет» Кирилл Храпов, в Москве после первых трех недель апреля стоимость квадратного метра упала на 2% по отношению к марту.
По мнению директора федеральной риелторской компании «Этажи» Ильдара Хусаинова, цены на вторичном рынке начали падать — хотя пока снижение не превышает 1%. Он отметил, что в некоторых регионах скидки на трехкомнатные квартиры составляют 25–30%, на одно- и двухкомнатные — 10–15%, и добавил, что этот тренд будет лишь нарастать.
Когда наступит лучшее время для покупки жилья
Он добавил, что рынок недвижимости в этом году может сократиться на 25–30% по объему проданных квадратных метров и на 30–35% в денежном измерении.
«Снижение цен последует примерно через шесть месяцев. Оно будет плавным: обвала не ожидается, ведь рынок недвижимости инертен. Скидки могут быть около 10–15%, на какие-то объекты доходить до 20%, а в исключительных случаях — и до 30%. Но это будут единичные предложения в рамках закрытых распродаж на короткий промежуток времени. На вторичном рынке таких предложений будет еще меньше», — заявил Дмитрий Лебедев.
Больше интересных историй и новостей об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»
Период с очень низким или отсутствующим ростом в экономике. Основной признак стагнации – замедление темпов роста ВВП в пределах 0-3%. Изменение курса акций или валют в сторону, обратную основной тенденции рыночных цен. Например, рост котировок после недельного снижения цены на акцию. Коррекция вызывается исполнением стоп-ордеров, после чего возобновляется движение котировок согласно основному рыночному тренду.