внесудебный порядок обращения взыскания на квартиру
Как происходит обращение взыскания на заложенное имущество
Допускается ли обращение взыскания на заложенное имущество? Когда должник не исполняет обязательства, которые он на себя принял (не платит кредит, ипотеку и т. д.), его ждет обращение взыскания на актив, который он заложил. Этот процесс инициирует кредитор.
Ответ на вопрос, как обратить взыскание на заложенное имущество, можно найти в нормативной документации:
Вероятны как внесудебный, так и судебный порядок такого обращения. Теперь о них подробнее.
Условия для обращения взыскания на предмет залога
По ст. 348 ГК РФ такими условиями будут:
Внесудебное обращение взыскания
Когда можно
Такой подход к решению проблемы возможен, если условия об этом были включены:
или были сформулированы в отдельном документе — соглашении.
Когда нельзя
Изъятие залогового имущества без суда исключено (по п. 3 ст. 349 ГК РФ ) для:
Соглашение о внесудебности режима обращения взыскания на предмет залога
По ГК РФ (п. 4 ст. 349 ), возможно включение сторонами в текст залоговой сделки положения о внесудебном режиме обращения взыскания. Когда документ с таким положением заверен нотариально, появляется шанс обратить взыскание на предмет залога через исполнительную нотариальную надпись. Это происходит с соблюдением «Методических рекомендаций по вопросам действий судебного пристава-исполнителя при обращении взыскания на заложенное имущество» (утв. ФССП России 08.12.2015 № 0014/14), гл. XVI.1 «Основ законодательства РФ о нотариате» (утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1) и ст. 78 ФЗ от 02.10.2007 № 229.
Соглашение совершают в форме залогового договора. В этом документе обязательно прописываются:
Внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество: алгоритм
Последовательность действий можно описать в виде 9 шагов:
Образец уведомления о начале процедуры
Образец акта приема-передачи
Как происходит обращение взыскания на заложенное имущество через суд: алгоритм
По п. 1 ст. 349 ГК РФ, если залогодатель и залогодержатель не договорились о внесудебности процедуры, обратить взыскание на заложенное имущество придется в суде. Судебный порядок перехода взимания на залоговый актив — это последовательность из 6 шагов:
Статья 78. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру
1. Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.
2. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX настоящего Федерального закона.
Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.
3. Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации.
Верховный суд рассказал, как обращать взыскание на жилье
Ирина Шинкарева* взяла у Игоря Солодовкина* взаймы под проценты 3 млн руб. Этот заём был подтверждён свидетельством Шинкаревой о праве на наследство по закону. В установленный срок Шинкарева долг не вернула, и Солодовкин обратился в суд. Прикубанский районный суд г. Краснодара вынес решение о взыскании с заемщика 3 455 027 руб. займа и процентов. В отношении Шинкаревой было возбуждено исполнительное производство, однако имущества, на которое может быть обращено взыскание, выявить не удалось. В связи с этим исполнительное производство было окончено, а исполнительный лист возвращён взыскателю.
Тогда Солодовкин обратился в суд с иском об обращении взыскания на наследство Шинкаревой – квартиру. Он полагал, что эта квартира выступала обеспечением исполнения обязательств. Шинкарева, напротив, оспаривала заключение договора залога. Она указывала, что из буквального содержания расписки о получении займа не следует залог объекта недвижимого имущества, не указан предмет ипотеки, его оценка, не проводилась и предусмотренная законом государственная регистрация залога.
Прикубанский районный суд г. Краснодара отказал Солодовкину в иске. При этом суд исходил из того, что спорное жилое помещение является единственным пригодным для проживания, а значит, на него не может быть обращено взыскание.
ИСТЕЦ: Игорь Солодовкин*
ОТВЕТЧИК: Ирина Шинкарева*
СУД: Верховный суд РФ
ДЕТАЛИ: Иск об обращении взыскания на квартиру
РЕШЕНИЕ: Отменить апелляционное определение, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции
Краснодарский краевой суд отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск Солодовкина. Он не просто постановил передать квартиру взыскателю и признать за ним право собственности на нее, но и взыскал с Солодовкина в пользу Шинкаревой 1 140 974 руб. разницы между суммой взысканной задолженности и стоимостью квартиры, определенной на основании товароведческой экспертизы. При этом судебная коллегия исходила из того, что Шинкарева в расписке подтвердила заём наследственным имуществом, то есть фактически указала это жилое помещение как залог.
Когда дело дошло до Верховного суда, тот обратил внимание на следующее: залогодержатель в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного залогом обязательства приобретает не предмет залога, а право получить удовлетворение из стоимости предмета залога, который с этой целью реализуется. Следовательно, по закону обращение взыскания на жилье должно осуществляться путём его продажи с публичных торгов с определением начальной продажной цены. Однако судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда не учла этого и вынесла определение о передаче квартиры в собственность Солодовкина минуя публичные торги, что недопустимо. Конечно, в некоторых случаях удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству может осуществляться путём передачи предмета залога в собственность залогодержателя (п. 1 ст. 334 ГК), однако апелляция не указала на этот случай. Она также не привела закон, которым руководствовалась, передавая предмет залога залогодержателю. Кроме того, по мнению ВС, апелляция должна была установить характер возникших между сторонами правоотношений и характер взятых на себя сторонами обязательств. Поэтому Судебная коллегия по гражданским делам ВС отменила апелляционное определение и направила дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (№ 18-КП 7-216). В настоящее время дело еще не рассмотрено.
«Отмененное апелляционное определение вызывает, по меньшей мере, недоумение. Здесь усматривается довольно явное нарушение положений закона, устанавливающих порядок обращения взыскания на жилое помещение и требования к форме залога недвижимости. С другой стороны, с сугубо житейской точки зрения сложившаяся ситуация представляется несправедливой. Вероятно, этим и обусловлено то обстоятельство, что в первую очередь ВС обратил внимание именно на нарушение порядка обращения взыскания на предмет залога, и лишь после этого относительно мягко поставил под сомнение оформление залоговых отношений», – отметил партнер Dentons к. ю. н. Роман Зайцев. «Обращает на себя внимание то, что на уровне апелляции принято явно неправосудное решение. ВС подтвердил, что, во-первых, ипотека не может возникать из расписки (наоборот, закон требует соблюдения письменной формы для договора ипотеки), и, во-вторых, предмет ипотеки должен реализовываться на торгах, если только закон не устанавливает иных опций. Примечательно, что суд вообще никак не высказался по поводу отсутствия госрегистрации ипотеки. Этому можно найти два объяснения: либо выявленные нарушения формы договора и порядка реализации заложенного имущества были настолько вопиющими, что внимания судей на государственную регистрацию уже не хватило, либо принцип публичной достоверности реестра ЕГРН утрачивает весомость при разрешении споров о праве на недвижимость», – заявил партнер КА «Ковалев, Тугуши и партнеры» Сергей Патракеев.
Выводы ВС в части отсутствия залога соответствуют сложившейся правоприменительной практике. Вместе с тем квартира явно была упомянута в расписке именно для обеспечения обязательств заемщика. И пусть в силу отсутствия регистрации залог не возник, все же суду нужно было исследовать вопрос о том, не было ли другого обеспечительного механизма. Ведь в ст. 329 ГК не определены способы обеспечения обязательств, что открывает возможность участникам гражданского оборота самостоятельно конструировать различные обеспечительные конструкции.
Адвокат, советник КА «Муранов, Черняков и партнеры» Ольга Бенедская
«Существующая судебная практика подтверждает вывод о том, что расписка, не содержащая всех указанных в ст. 9 закона об ипотеке сведений, не может являться основанием для установления ипотеки. В качестве примера можно привести апелляционное определение Челябинского областного суда от 13.01.2015 по делу № 11-13237/2014. Поэтому, строго говоря, акт ВС по сути повторяет сложившиеся правовые подходы», – подтверждает юрист АБ «Казаков и партнеры» Елена Муратова.
* имя и фамилия изменены редакцией
Обращение взыскание на заложенное имущество
Государственная регистрация права при переходе права на заложенное недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), Федерального закона Российской Федерации
от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее – Закон об исполнительном производстве), а также Федерального закона от 16.07.1998
№ 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) с учетом особенностей, предусмотренных положениями Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).
Так, ст.ст. 348-350.1 ГК РФ, ст.ст. 78, 80, 85-87, 89-93 Закона об исполнительном производстве, гл.гл. IX, X Закона об ипотеке установлены основания обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, порядок реализации заложенного недвижимого имущества при обращении на него взыскания. Особенности осуществления государственной регистрации прав при переходе прав на заложенное недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него установлены ст. 50 Закона о регистрации.
1. Нормами ГК РФ предусмотрено два способа обращения взыскания на заложенное имущество: судебный порядок и внесудебный порядок.
В соответствии с п. 1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
Вместе с тем, установлены исключительные случаи, когда взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда.
Так, в соответствии с ч. 3 ст. 349 ГК РФ такими случаями являются следующие:
— предметом залога является единственное жилое помещение, принадлежащее на праве собственности гражданину, за исключением случаев заключения после возникновения оснований для обращения взыскания соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке;
— предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
— заложенное имущество является предметом предшествующего и последующего залогов, при которых применяются разный порядок обращения взыскания на предмет залога или разные способы реализации заложенного имущества, если соглашением между предшествующим и последующим залогодержателями не предусмотрено иное;
— имущество заложено в обеспечение исполнения разных обязательств нескольким залогодержателям, за исключением случая, когда соглашением всех созалогодержателей с залогодателем предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания.
Также законом могут быть предусмотрены иные случаи, при которых обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке не допускается (абз. 7 ч. 3 ст. 349 ГК РФ).
Так, Законом об ипотеке (п. 5 ст. 55) установлены такие случаи:
— предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, на который распространяется действие Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и на котором отсутствуют здание, строение, сооружение;
— предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, предоставленный гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, животноводства или огородничества, а также здания, строения, сооружения, находящиеся на данном земельном участке;
— предметом ипотеки является земельный участок, который указан в
п. 1 ст. 62.1 Закона об ипотеке, а именно, земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и переданы в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры и на котором отсутствуют здания, строения, сооружения;
— предметом ипотеки является имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности;
— право залогодателя на заложенное имущество не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее –ЕГРН).
1.1.Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество предполагает удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества посредством обращения залогодержателя в суд.
В указанном случае судебный пристав-исполнитель возбуждает исполнительное производство об обращении взыскания на заложенное имущество на основании исполнительного листа, выдаваемого судами общей юрисдикции и арбитражными судами на основании принимаемых ими судебных решений.
В целях обеспечения исполнения исполнительного документа судебный пристав-исполнитель вправе наложить арест на имущество должника (п. 1 ст. 80 Закона об исполнительном производстве).
Акт о наложении ареста на имущество должника может быть вынесен судебным приставом-исполнителем по заявлению взыскателя (п. 2 ст. 80 Закона об исполнительном производстве).
Арест на имущество должника применяется при исполнении судебного акта о наложении ареста на имущество, принадлежащее должнику и находящееся у него или у третьих лиц (пп. 3 п. 3 ст. 80 Закона об исполнительном производстве).
Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном ГК РФ и процессуальным законодательством (ч. 1 ст. 350 ГК РФ).
Принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд может с согласия залогодателя и залогодержателя установить в решении, что имущество подлежит реализации в порядке, предусмотренном ст. 59 Закона об ипотеке (п. 2 ст. 56 Закона об ипотеке), то есть путем проведения открытого аукциона организатором торгов, который действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или своего имени.
Начальная продажная цена заложенного имущества в случае обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке определяется исходя из цены, указанной в исполнительном листе об обращении взыскания на заложенное имущество. При отсутствии указания на начальную продажную цену в исполнительном листе об обращении взыскания на заложенное имущество, судом на основании ходатайства судебного пристава-исполнителя выносится судебный акт о разъяснении исполнительного документа или по ходатайству взыскателя выносится судебный акт об установлении такой начальной продажной цены.
Судебный пристав-исполнитель выносит постановление о передаче имущества должника на реализацию организатору торгов. Передача имущества на реализацию на торгах оформляется судебным приставом-исполнителем актом приема-передачи специализированной организации.
Организатор торгов извещает о предстоящих торгах не позднее чем за десять дней, но не ранее чем за тридцать дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения выставленного на продажу недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети Интернет в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
Порядок размещения в сети Интернет информации о проведении торгов по продаже заложенного недвижимого имущества определен постановлением Правительства Российской Федерации от 30.01.2013 № 66
«О Правилах направления информации о торгах по продаже заложенного недвижимого и движимого имущества в ходе исполнительного производства, а также о торгах по продаже заложенного движимого имущества во внесудебном порядке для размещения в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».
Публичные торги по продаже заложенного недвижимого имущества в рамках исполнительного производства проводятся по месту нахождения этого имущества (п. 2 ст. 57 Закона об ипотеке).
Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов (п. 6 ст. 57 Закона об ипотеке).
В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Договор купли-продажи и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых сведений в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) (п. 8 ст. 57 Закона об ипотеке).
Основания для объявления публичных торгов несостоявшимися предусмотрены ст. 91 Закона об исполнительном производстве, п. 1 ст. 58 Закона об ипотеке. Публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем на следующий день после того, как имело место какое-либо из указанных в данных нормах обстоятельств.
В течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах.
Подтверждением намерения залогодержателя и залогодателя заключить соглашение о приобретении заложенного недвижимого имущества может являться представление судебному приставу-исполнителю подписанного соглашения. К такому соглашению применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи. Ипотека в этом случае прекращается (п. 2 ст. 58 Закона об ипотеке).
Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем, не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, если они вызваны причинами, указанными в пп. 1 и 2 п. 1 ст. 58 Закона об ипотеке, снижается на 15 процентов. Публичные торги проводятся в порядке, предусмотренном
ст. 57 Закона об ипотеке (п. 3 ст. 58 Закона об ипотеке).
В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по причинам, указанным в п. 1 ст. 58 Закона об ипотеке, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, за исключением земельных участков, указанных в п. 1
ст. 62.1 Закона об ипотеке (земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры).
Судебный пристав-исполнитель направляет в этом случае залогодержателю предложение оставить за собой нереализованное заложенное имущество.
Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.
Залогодержатель считается воспользовавшимся указанным правом, если в течение месяца со дня объявления повторных публичных торгов несостоявшимися направит организатору торгов или, если обращение взыскания осуществлялось в судебном порядке, организатору торгов и судебному приставу-исполнителю заявление (в письменной форме) об оставлении предмета ипотеки за собой. О передаче нереализованного имущества должника взыскателю судебный пристав-исполнитель выносит постановление.
Протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий направление заявления организатору торгов, являются достаточными основаниями для регистрации права собственности залогодержателя на предмет ипотеки (п. 5 ст. 58 Закона об ипотеке).
1.2 Внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
Внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество предполагает удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд на основании соглашения залогодержателя с залогодателем.
Условие о внесудебном порядке обращения взыскания может быть включено в договор залога (п. 4 ст. 349 ГК РФ) или сторонами может быть заключено отдельное соглашение об обращении взыскания во внесудебном порядке на заложенное имущество. При этом, соглашение об обращении взыскания во внесудебном порядке на заложенное имущество должно быть заключено в той же форме, что и договор залога этого имущества
(п. 5 ст. 349 ГК РФ).
Соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке должно содержать указание на один способ или несколько способов реализации заложенного имущества, предусмотренных ГК РФ, а также стоимость (начальную продажную цену) заложенного имущества или порядок ее определения.
В случае, если соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество предусматривает несколько способов реализации заложенного имущества, право выбора способа реализации принадлежит залогодержателю при условии, что соглашением не предусмотрено иное (п. 7 ст. 349 ГК РФ).
Обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке по исполнительной надписи нотариуса допускается на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке или нотариально удостоверенного договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, либо закладной, которые содержат условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
Если права залогодержателя удостоверены закладной, удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, во внесудебном порядке по исполнительной надписи нотариуса допускается, если условие об обращении взыскания во внесудебном порядке содержится как в закладной, так и в договоре об ипотеке или договоре, влекущем за собой возникновение ипотеки в силу закона, на основании которых выдается закладная. Такие договоры должны быть нотариально удостоверены (п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке).
Аналогичное положение о нотариальной форме договоров содержится и в нормах ГК РФ. Так, в соответствии с п. 6 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса без обращения в суд допускается в порядке, установленном законодательством о нотариате и законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, если договор залога, содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, удостоверен нотариально.
При совершении исполнительной надписи на договоре о залоге или закладной либо на договоре, влекущем за собой возникновение ипотеки в силу закона, нотариус должен совершить нотариальное действие в соответствии со ст. 94.2 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате», утвержденных Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 11.02.1993 № 4462-1, заключающееся в предложении залогодателю или должнику по обязательству, обеспеченному залогом, в случае, если залогодатель не является должником, исполнить обеспеченное залогом обязательство, направив уведомление по адресу, указанному в договоре о залоге или в договоре, обязательства по которому обеспечены залогом (а также по адресу электронной почты в случае его указания в договоре о залоге), и предоставив ему семидневный срок с даты получения залогодателем указанного предложения для исполнения своих обязательств.
После совершения исполнительной надписи залогодателю направляется нотариально засвидетельствованная копия документа, на котором она совершена.
Обращение взыскания на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса осуществляется путем возбуждения судебным приставом-исполнителем исполнительного производства об обращении взыскания на заложенное имущество на основании исполнительной надписи нотариуса.
В соответствии с п. 1 ст. 78 Закона об исполнительном производстве судебный пристав-исполнитель на основании исполнительной надписи нотариуса в отношении недвижимого имущества принимает постановление о наложении ареста на предмет залога и направляет это постановление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав для регистрации ареста в ЕГРН; передает соответствующие документы залогодержателю для последующей реализации заложенного имущества в порядке, установленном ГК РФ, Законом об ипотеке.
В том случае если имеется ходатайство залогодержателя судебный пристав-исполнитель осуществляет реализацию предмета залога в порядке, установленном Законом об исполнительном производстве (п. 1.2 ст. 78 Закона об исполнительном производстве).
Соглашением между залогодателем и залогодержателем может быть также предусмотрено, что реализация заложенного имущества осуществляется путем:
— оставления залогодержателем предмета залога за собой, в том числе посредством поступления предмета залога в собственность залогодержателя, по цене и на иных условиях, которые определены указанным соглашением, но не ниже рыночной стоимости;
— продажи предмета залога залогодержателем другому лицу по цене не ниже рыночной стоимости с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного залогом обязательства.
Указанный способ реализации заложенного имущества возможен если залогодателем является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность (п. 2 ст. 350.1 ГК РФ, п. 2 ст. 55 Закона об ипотеке).
К отношениям сторон по оставлению залогодержателем за собой заложенного имущества и по продаже заложенного имущества залогодержателем другому лицу применяются правила гражданского законодательства о купле-продаже, если иное не вытекает из характера правоотношений (п. 2 ст. 55 Закона об ипотеке).
Суд может прекратить по требованию залогодателя обращение взыскания на предмет залога во внесудебном порядке и вынести решение об обращении взыскания на предмет залога путем продажи заложенного имущества с публичных торгов (п. 3 ст. 350.1 ГК РФ).
Пунктом 8 статьи 349 ГК РФ установлено требование об обязательном уведомлении залогодателя залогодержателем или нотариусом, который производит обращение взыскания на заложенное имущество о начале обращения взыскания на предмет залога, а также установлены сроки реализации заложенного имущества во внесудебном порядке.
Пунктом 2 статьи 55 Закона об ипотеке конкретизируется, что реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание во внесудебном порядке, осуществляется в порядке, установленном ст. 56 Закона об ипотеке.
Норма п. 2 ст. 56 Закона об ипотеке отсылает к положениям ст. 59 Закона об ипотеке, регулирующим порядок реализации заложенного имущества по соглашению сторон.
Согласно п. 1 ст. 59 Закона об ипотеке реализация предмета ипотеки по соглашению сторон во внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество осуществляется путем проведения открытого аукциона организатором торгов, который действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или своего имени.
Извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества (п. 7 ст. 59 Закона об ипотеке).
Начальная продажная цена предмета ипотеки: права аренды недвижимого имущества; права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве; недвижимого имущества, оценка которого по договору об ипотеке составляет более чем пятьсот тысяч рублей устанавливается равной восьмидесяти процентам стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете оценщика, при условии, что иное не определено соглашением сторон об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество во внесудебном порядке (п. 10 ст. 59 Закона об ипотеке).
Согласно п. 11 ст. 59 Закона об ипотеке залогодатель по требованию в письменной форме залогодержателя не позднее трех рабочих дней после предъявления такого требования обязан передать залогодержателю документы, необходимые для проведения торгов и передачи предмета ипотеки в собственность лица, выигравшего торги.
Учитывая положения п.п. 12, 13 ст. 59 Закона об ипотеке порядок проведения торгов, последствия признания торгов несостоявшимися в случае реализации заложенного имущества по соглашению сторон аналогичны порядку, предусмотренному для реализации заложенного имущества в судебном порядке.
Согласно п. 14 ст. 59 Закона об ипотеке в целях реализации заложенного имущества по соглашению сторон, залогодержатель вправе заключать от своего имени все необходимые для этого и соответствующие его правоспособности сделки (в том числе договоры с организатором торгов и оценщиком), а также подписывать все необходимые для реализации заложенного имущества документы, в том числе акты приема-передачи.
2. Государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него в судебном и внесудебном порядке.
■ При обращении взыскания в судебном порядке, когда торги считаются состоявшимися:
— совместное заявление приобретателя и залогодержателя;
— копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в законную силу;
— протокол о результатах публичных торгов;
— договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги.
■ При обращении взыскания в судебном порядке, в случае признания торгов несостоявшимися и подписания соглашения о приобретении залогодержателем заложенного имущества по его начальной цене:
— копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в законную силу;
— протокол о результатах публичных торгов;
— соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества.
■ При обращении взыскания в судебном порядке, в случае признания повторных торгов несостоявшимися и оставлением залогодержателем заложенного имущества за собой:
— копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в законную силу;
— протокол о результатах повторных публичных торгов;
— документ, подтверждающий получение заявления залогодержателя организатором торгов.
■ При обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса в случае проведения торгов, когда торги считаются состоявшимися:
— совместное заявление приобретателя и залогодержателя;
— нотариально удостоверенный договор об ипотеке или нотариально удостоверенный договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, которые содержат условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и отметку о совершении исполнительной надписи, и (или) закладная (в случае, если права залогодержателя удостоверены закладной), содержащая условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и отметку о совершении исполнительной надписи;
— протокол о результатах публичных торгов;
— договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги.
■ При обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса в случае проведения торгов, в случае признания торгов несостоявшимися и подписания соглашения о приобретении залогодержателем заложенного имущества по его начальной цене:
— нотариально удостоверенный договор об ипотеке или нотариально удостоверенный договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, которые содержат условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и отметку о совершении исполнительной надписи, и (или) закладная (в случае, если права залогодержателя удостоверены закладной), содержащая условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и отметку о совершении исполнительной надписи;
— протокол о результатах публичных торгов;
— соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества.
■ При обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса в случае проведения торгов, в случае признания повторных торгов несостоявшимися и оставлением залогодержателем заложенного имущества за собой:
— нотариально удостоверенный договор об ипотеке или нотариально удостоверенный договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, которые содержат условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и отметку о совершении исполнительной надписи, и (или) закладная (в случае, если права залогодержателя удостоверены закладной), содержащая условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и отметку о совершении исполнительной надписи;
— протокол о признании повторных торгов несостоявшимися;
— заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой;
— документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов.
■При обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса в случае, если торги не проводятся:
— заявление залогодержателя;
— нотариально удостоверенный договор об ипотеке или нотариально удостоверенный договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, которые содержат условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и отметку о совершении исполнительной надписи, и (или) закладная (в случае, если права залогодержателя удостоверены закладной), содержащая условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и отметку о совершении исполнительной надписи;
— заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой;
— документ, подтверждающий получение указанного заявления залогодателем.