выкуп доли в квартире в рассрочку
Как юридически правильнее продать долю родственнику?
Составляйте смешанный договор купли-продажи доли квартиры с элементами кредитного договора (договора займа) на согласованных сторонами условиях. Зарегистрируйте переход права в Росреестре в установленном законом порядке.
Это простой договор купли-продажи доли в праве собственности на квартиру в кредит с условием о рассрочке платежа.
Эти отношения регулируют ст.ст. 488-489 ГК РФ:
Статья 488. Оплата товара, проданного в кредит
1. В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
2. В случае неисполнения продавцом обязанности по передаче товара применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.
3. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.
4. В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.
Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом.
5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Статья 489. Оплата товара в рассрочку
1. Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.
Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.
2. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
3. К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.
Договором необходимо предусмотреть порядок оплаты (график платежей), а также ответственность и последствия его нарушения.
Кроме того рекомендую прямо предусмотреть условие о залоге доли до полной оплаты.
Можно ли в рассрочку выкупить долю в квартире через суд?
Я владею 8/9 доли в однокомнатной квартире, 1/9 этой доли принадлежит бабушке. Бабушка проживает в другой квартире. В долей квартире никто не живёт (там прописана только я с сыном). Я хотела выкупить в рассрочку у бабушки её долю, но она мне отказала. Можно ли через суд выкупить её долю квартиры в рассрочку? Если да, то я сразу стану полноправным собственник этой квартиры, смогу туда въехать и не боятся что бабушка сможет придти туда?
Выплату компенсации можно оформить в рассрочку? Т.к. сразу таких денег нет, а жить с сыном негде
Если суд одобит рассрочку, то я сразу стану единственным собственником квартиры и могу не беспокоится что бабушка может заявиться в неё когда угодно?
собственник может по своему усмотрению распоряжаться принадлежащей ему собственностью. Понудить Вашу бабушку в судебном порядке продать Вам ее долю Вы не сможете.
Я хотела выкупить в рассрочку у бабушки её долю, но она мне отказала. Можно ли через суд выкупить её долю квартиры в рассрочку? Если да, то я сразу стану полноправным собственник этой квартиры, смогу туда въехать и не боятся что бабушка сможет придти туда?
Марина
Считаю, что обязать бабушку продать Вам свою долю не получится даже в судебном порядке. Вот если бы она захотела, то могла бы Вас обязать выкупить, а так только с её согласия:
ст. 252 ГК РФ: 3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
Выкуп доли в квартире на условиях рассрочки.
Я готова выкупить долю в квартире на условиях рассрочки. Как ответить на уведомление о продаже доли.
Ответы на вопрос:
Так и отвечайте, что готовы выкупить в рассрочку.
Но сразу говорю, продавец может Вам отказать и будет прав.
Вам нужно дать ответ в письменном виде и по почте, во избежании недоразумений в последующем, если продавец не согласится на ваше предложение.
Я могу обратиться к нотариусу за образцом ответа в письменном виде?
Ответы на уточнение:
Можете, но нотариус возьмет за это деньги. И будет прав.
Татьяна, вы конечно можете. Но установленных законом жестких требований к таким документам нет. Пишите как вы считаете правильным для себя. Какую рассрочку предлагаете.
Я могу составить один ответ от трех сособственников о выкупе доли?
Похожие вопросы
Квартира 4 собственник у каждого 1/4
один из собственников решил продать свою долю, присылает уведомления другим.
Если выкупить долю согласятся несколько собственников, то кому из них будет продана доля? Тому кто первый ответит на уведомление? Или какой то другой порядок?
Я являюсь собственником 2/3 доли в квартире. Собственники 1/3 доли прислали мне уведомление о продажи доли за какую цену указали, как правильно ответить на их уведомление о том что я согласна выкупить эту долю.
Получила в наследство долю в квартире в Перми (сама проживаю в Москве). Всего 3 наследника, теперь совладельца, отношения с ними можно сказать, очень натянутые. Они настаивают на продаже своих долей некоему покупателю, которого нашла один из собственников доли унаследованной квартиры. Утверждают, что сделка купли-продажи уже практически назначена в ближайшее время, но я не получала никаких письменных уведомлений с предложением выкупить доли. Правомерна ли продажа долей квартиры без письменного уведомления других собственников? И возможно ли составить такое письменное уведомление, заверить его у нотариуса и лично вручить в руки другим совладельцам, при условии, что они распишутся в получении уведомления на копиях или обязательно нужно ждать 30 дней с момента передачи этих уведомлений?
Меня зовут Андрей! Я собственник обще долевой собственности 1/2 доля в квартире. Я отправил второму собственнику уведомление о продаже доли в квартире с предложением преимущественного права приобретения моей доли и бланком отказа от преимущественного приобретения доли в квартире согласно ст.250 ГК РФ с описью вложения в письмо и уведомлением о получении заказного письма. Уведомление получил, естественно письменный отказ от права преимущественного приобретения мне второй собственник квартиры не прислал. По истечению месяца я имею право предложить приобрести мою долю любому другому лицу. Но доля в квартире стоит намного дешевле если продавать ее как доля в квартире. Меня интересует продажа квартиры целиком и разделение между собственниками вырученных средств от продажи в ровных долях 1/2 от суммы.
Вопрос: Какие документы необходимы для подачи искового заявления в суд на второго собственника, что бы обязать его не препятствовать продаже квартиры. У меня на руках свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, план квартиры, уведомление с почты России о получении уведомления о продаже доли в квартире (заказного письма с описью вложения в письмо) 89232747936
Если один из собственников доли в квартире не получил уведомление о предложении выкупить долю, и доля была продана стороннему лицу. Можно ли в судебном порядке признать сделку купли продажи не действительной.
Пришло уведомление от другого дольщика о продаже доли. Выкупить мы согласны, но цена завышена. Как правильно ответить на уведомление?
Как продать долю в квартире. Инструкция
«Продаю долю в квартире», — на сайтах по поиску недвижимости можно встретить множество таких предложений. Одни предлагают 1/3 в квартире, другие — 1/10. Сами доли в квартире образуются из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры дарят. В результате у квартиры оказывается несколько хозяев. Они могут все проживать в одной квартире, бывают ситуации, когда доля не позволяет подселиться в квартире. Часто владельцы большей доли выкупают меньшие у других собственников. Нередко продажа доли в квартире приводит к конфликтам и судебным спорам.
Вместе с юристами разбираемся, можно ли продать квартиру, находящуюся в долевой собственности, и что делать, если другие собственники против.
Продать квартиру полностью
Продать целиком квартиру, которая находится в долевой собственности, можно только при согласии всех совладельцев. Поэтому первое, что нужно сделать в таком случае, это прийти к соглашению о продаже квартиры со всеми участниками долевой собственности. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 246 Гражданского кодекса), рассказал нотариус, член Федеральной нотариальной палаты Сергей Поляков.
Если соглашение участников достигнуто, то стороны могут продать квартиру. Сейчас подобные сделки можно совершать как в простой письменной, так и в нотариальной форме. Однако юристы советуют обращаться за помощью к нотариусу, поскольку его привлечение дает сторонам гарантии и преимущества. «Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности и юридической чистоты сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Кроме того, если по вине нотариуса кому-то из участников сделки был причинен ущерб, то нотариус в полной мере его возмещает», — отметил эксперт.
Если соглашение участников общей долевой собственности о продаже квартиры не достигнуто, то продать квартиру не получится. Таким образом, невозможно продать всю квартиру, которая находится в долевой собственности, если будет против хотя бы один из собственников. В этом случае участник долевой собственности может продать только ту долю в праве общей собственности, которая принадлежит ему.
Продать долю в квартире
Владелец доли в квартире может распоряжаться ею по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, отдать в залог (ст. 250 Гражданского кодекса). Для продажи доли законом предусмотрен особый порядок — преимущественное право покупки. Это значит, что в первую очередь нужно предложить свою долю выкупить другим собственникам квартиры, пояснила член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер.
Преимущественное право покупки доли квартиры — это право выкупа доли собственника в квартире другими сособственниками, прежде чем он продаст ее постороннему человеку. То есть прежде чем продавать свою долю людям со стороны, собственник должен предложить выкупить ее своим соседям в квартире на тех же условиях, в частности — по той же цене.
Для этого продавец доли должен сообщить о продаже постороннему лицу в письменной форме, указав цену и другие условия продажи. Если совладельцев несколько, письменное извещение надо отправить каждому персонально. Для этого нужно соблюсти ряд условий:
«Получивший предложение о покупке доли сособственник должен отреагировать на него в течение месяца — принять или отклонить. Молчание в данном случае рассматривается как отказ. Если остальные участники долевой собственности откажутся от преимущественного права покупки доли, то в таком случае можно продать ее постороннему лицу», — сказала Ольга Эттлер.
Продать долю в праве общей собственности стороннему лицу до истечения этого срока (одного месяца) можно, если все остальные участники долевой собственности подпишут официальный отказ от приобретения доли.
Выделенная доля
Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.
Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в суде.
«Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без ущерба квартире, то выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. В случае выплаты компенсации собственник с ее получением утрачивает право на долю в общем имуществе», — отметила Ольга Эттлер.
Также важно помнить о том, что в соответствии с законодательством сделка по отчуждению долей в праве общей собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению, совершение данной сделки в простой письменной форме невозможно, добавил Сергей Поляков.
«Нотариальное удостоверение сделки — своего рода заслон от мошенников. Сегодня нотариус — это единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет имущественную ответственность за свои действия и в случае допущенной ошибки компенсирует пострадавшей стороне ущерб в полном размере. Нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости и составляет юридически грамотный документ», — отметил он.
Резюме экспертов
Перед продажей доли в квартире первое, что нужно сделать, — это известить остальных участников долевой собственности о своих намерениях.
«При продаже доли покупателю продавец должен соблюсти все действия по уведомлению о продаже доли других сособственников, в противном случае сделка может быть признана недействительной. Сделка с долей ребенка производится только с согласия органов опеки и попечительства», — предупредила член АЮР.
Продать долю в квартире несложно, так как всегда есть спрос на доли в коммунальных квартирах в крупных городах (студенты, мигранты и т. д.), которые потом покупатели часто переделывают в студии. Однако, продавая долю в квартире, собственник может получить меньше денег по сравнению с тем, если бы квартира продавалась полностью.
Поэтому лучше обсудить предстоящую сделку заранее со всеми совладельцами. Возможно, они тоже захотят продать свою часть. В таком случае цена сделки будет выше. Хотя покупатель чаще всего стремится выкупать доли отдельно, так как в этом случае вся квартира обходится ему дешевле.
Любые действия с долей в квартире нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами. Важно четко определить цель и цену продажи. Возможно, удастся прийти к консенсусу. Также необходимо заранее обратиться к нотариусу, проконсультироваться с ним, чтобы избежать в дальнейшем неприятных ситуаций.
Как я покупаю квартиру по частям
Потому что не хотелось влезать в ипотеку
Мы с мужем покупаем квартиру по долям. Сейчас нам осталось купить еще одну — и квартира целиком станет нашей.
После брака мы с мужем задумались о собственном жилье. Подаренные на свадьбу деньги отложили на первоначальный взнос и хотели брать ипотеку. Но передумали.
Расскажу, как мы решаем свой жилищный вопрос без кредитов и рассрочек.
Почему мы решили покупать доли в квартире
У нас есть план — переехать в свой дом, который хотим построить с нуля. В среднем сотка земли в Иванове стоит 250 тысяч рублей, а для наших нужд нужен участок не меньше 10 соток. Бюджет на строительство — еще 2 млн рублей. У нас не было ни таких денег, ни своего жилья. Поэтому мы решили сначала приобрести квартиру, а потом уже копить на землю и дом.
Чтобы купить квартиру, тоже требовались деньги. За год мы накопили только 150 тысяч рублей, еще 200 тысяч нам подарили родители на свадьбу. Но на целую квартиру этого не хватало. Мы живем в Иванове, где обычная однокомнатная квартира площадью 45 м² на вторичном рынке в среднем стоит 1,9 млн рублей. У нас было два варианта: взять ипотеку или купить комнату.
Вариант с ипотекой. Мы не могли взять ипотеку сразу, поскольку муж работал неофициально и не мог подтвердить доход. Я в тот момент получала МРОТ — 10 тысяч рублей. С такими данными у нас был бы слишком высокий первоначальный взнос — 50—60% от стоимости квартиры. Мы посчитали в ипотечном калькуляторе, сколько в итоге денег отдадим банку. Получалось, что переплата в любом случае будет больше миллиона. Нам стало жалко столько переплачивать.
Расчеты по кредиту на 15 лет на сумму 1 900 000 Р без подтверждения дохода в 2017 году
| Банк | Ставка | Первоначальный взнос | Ежемесячный платеж | Переплата |
|---|---|---|---|---|
| Сбербанк | 9,5% | 30,3% | 12 344 Р | 1 638 402 Р |
| ВТБ | 10% | 30% | 12 835 Р | 1 750 457 Р |
| Кранбанк | 8,75% | 50% | 8395 Р | 1 064 911 Р |
Если бы мы брали кредит сейчас, то ситуация была бы ненамного лучше. Хотя мы и подходим под программу «Молодая семья», ставки для нас все равно слишком высокие.
Вариант с комнатой. Тогда мы жили в семейном общежитии, где душ и кухня одни на восемь комнат, а туалет — на четыре комнаты. Условия нам не нравились, но в целом мы рассматривали вариант просто купить комнату в квартире, и однажды поехали на просмотр. По документам с комнатой все было в порядке, но меня смутили маленькие ванна и кухня — 4 и 6 м² соответственно. Вдобавок на потолке в комнате были следы плесени.
Мы посмотрели рынок и поняли, что за 350—600 тысяч рублей мы можем купить вместо комнаты долю в квартире, но с лучшими условиями. В объявлениях я часто видела указание, что продается не комната, а именно доля. В какой-то момент я решила разобраться, что вообще это значит.
Что такое доля в квартире
Долевая собственность возникает, когда у квартиры больше одного собственника и у каждого из них определена доля.
Доли можно определить двумя способами:
Меньше рисков и сложностей, когда покупаешь реальную долю, то есть выделенную в натуре. Тогда нет споров, кто из собственников в какой комнате будет жить, потому что все знают: по документам твоя доля — вот эта конкретная комната.
Хуже обстоят дела с идеальной долей. В этом случае нужно договариваться с другими собственниками, кто и в какой комнате будет жить согласно своей доле. Могут попасться несговорчивые соседи, поэтому разбираться придется через суд.
Судебных решений на эту тему много. Например, супруги развелись — и мать с сыном стали по суду оспаривать у отца, в каких комнатах им жить. Так произошло, поскольку каждому принадлежала треть квартиры, но доли не были выделены в натуре.
Еще пример: после смерти матери двое ее детей получили равные доли в квартире. Но сестра заняла со своей семьей всю квартиру и отказывалась пускать туда брата. Суд вынес решение о его вселении и определил, кто в какой комнате будет жить.
Ванная с туалетом, кухня и коридор — это места общего пользования. Но о том, как ими пользоваться, тоже придется договариваться с соседями.
В Тинькофф-журнале есть подробная статья о том, как правильно продавать или покупать долю. Я расскажу про свой личный опыт.
Как мы искали квартиру для покупки доли
Мы искали квартиру, где другие хозяева вообще не живут: хотели владеть небольшой долей и при этом жить в квартире одни. В таком случае вообще не нужно договариваться с соседями, кто и как пользуется ванной, кухней и так далее.
Изначально хотели найти выделенную комнату в натуре. Но смущало состояние таких комнат, а также цены на них. Поэтому в итоге мы согласились на вариант с идеальной долей — когда по документам никакая конкретная комната за долей не закреплена.
Еще у нас были другие критерии для поиска.
Район. В Иванове мы выбрали район Сортировка: рядом лес и река, много деревьев и всего несколько остановок от центра города. Когда задали район, количество предложений в общей базе сразу резко сократилось.
Газовая колонка. В Иванове горячую воду часто дают с перебоями, поэтому мы хотели автономности. С электрическим бойлером счета за электричество слишком большие, поэтому газовая колонка казалась оптимальным решением.
Дом до пяти этажей. Мы не рассматривали новостройки и многоэтажки, поскольку больше любим малоэтажную застройку, в идеале — не больше двух этажей. Большинство квартир в таких домах — коммунальные. Один собственник встречается редко.
Как мы купили первую долю в квартире
Мы продолжали жить в общежитии и постоянно мониторили «Авито», «Циан», «Юлу» и «Ивановскую барахолку». В сентябре 2017 года увидели объявление, что продается комната в трехкомнатной квартире в двухэтажном доме. В описании было указано, что остальные собственники в квартире не живут. Потенциально это означало, что можно будет договориться о покупке и их долей тоже. Мы получили устное согласие остальных собственников еще до покупки доли. Также в объявлении было указано, что все документы готовы к продаже.
мы заплатили за первую долю в квартире
На личном опыте я поняла, что обычно долю и комнату выставляют примерно за одинаковую цену. Но если продают именно долю в праве, а не конкретную комнату, то состояние жилья, как правило, лучше. Вероятно, это связано с тем, что люди меньше хотят брать доли и продавцы так пытаются завлечь покупателей. Например, наш продавец перед продажей переклеил обои в комнате и обил пол.
Когда мы устно согласились выйти на сделку и договорились на октябрь, обнаружилась главная проблема: хозяин доли не получил согласия остальных собственников жилья на продажу. Если один собственник продает долю, то по закону у остальных есть право на ее преимущественную покупку.
Можно рассылать почтовые уведомления по месту регистрации каждого владельца и ждать месяц без ответа — или получить их письменное согласие на продажу. Это нужно, чтобы задокументировать, что другие собственники знают о продаже доли и не возражают. Еще других собственников можно привести к нотариусу, который проводит сделку.
Всего в нашей трехкомнатной квартире было шесть собственников:
Пожилую женщину отыскали легко: ее сын периодически проверяет комнату, поэтому у продавца был его номер телефона. Вторую семью искали полмесяца: ее контактов ни у кого не было, в квартире они давно не появлялись. В итоге номер помог найти сын пожилой женщины.
Оказалось, что помимо взрослых во второй комнате собственниками являются также дочери 8 и 15 лет. В этом случае нашему продавцу требовалось согласие опеки, что такая сделка не ущемляет права несовершеннолетних собственников. Чтобы избежать этого, мы с собственником решили отправить телеграммы с уведомлением о продаже комнаты на их адрес. По закону, если соседи захотят приобрести эту долю, в том числе для несовершеннолетних детей, они должны ответить на телеграмму в течение месяца. Если доля не нужна — достаточно не отвечать или не забирать телеграмму. Так наша сделка задержалась еще на два месяца. Соседи не ответили.
Пока мы ждали, продавец предложил нам заселиться в квартиру до сделки, так как мы обещали хозяйке комнаты съехать из общежития. Я хотела составить договор аренды и оплатить эти два месяца, но в итоге мы остались жить бесплатно и без бумаг.
Как мы и договорились со всеми собственниками, никто на телеграммы не ответил. Это означало, что нам можно заключать сделку купли-продажи доли.
28 декабря мы наконец поехали в нотариальную контору. По закону, если продается только одна доля из нескольких, сделку обязательно нужно проводить через нотариуса. Нас это успокаивало, потому что нотариус сам проверяет документы и дееспособность продавца.
Сами мы дееспособность продавца проверить не смогли: когда мы задали этот вопрос, он отреагировал очень эмоционально. Сказал, что без обязательств пустил нас жить в квартиру до сделки, а мы такие неблагодарные. Если бы оказалось, что он недееспособный, то его родственники или опекуны могли бы потом оспорить сделку в суде.
Документы, которые нужны при покупке доли
От продавца нотариус потребовал:
В результате мы получили на руки:
Мы не успели в МФЦ с документами до конца декабря, поэтому за выпиской из ЕГРН обратились уже после новогодних праздников — и получили ее 13 января.
С ноября 2017 года вместо 5500 Р за аренду комнаты в семейном общежитии мы платим только 3000 Р за коммуналку. На электричество у нас свой счетчик, за газ и воду платим без счетчиков, по тарифу, исходя из площади и прописанных в доле. Остальные платежи рассчитываются исходя из размера доли в пересчете на квадратные метры.
Вторая доля
В 2017 году, когда покупали первую долю в квартире, мы спросили остальных соседей, согласны ли они продать свои доли. Они предварительно согласились. Мы начали копить — и через семь месяцев готовы были выйти на вторую сделку. Решили купить долю семьи с двумя детьми, занимавшей вторую комнату.
Вторую долю мы покупали дольше, чем первую, поскольку нашлись подводные камни: семья купила эту долю на материнский капитал и выделила доли несовершеннолетним детям.
По закону, чтобы продать такую долю, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на сделку с долями несовершеннолетних. Так опека следит, чтобы права детей не нарушили.
Через два месяца, в августе 2018 года, мы вышли на сделку у нотариуса. В этот раз документы подписывали помимо меня еще трое: отец, мать и дочь 14 лет. За ребенка 8 лет документы подписывали родители как представители. Получилось, что каждую бумажку подписывали по четыре раза.
стоило оформить у нотариуса согласие мужа на покупку доли
Мы получили такой же пакет документов для регистрации, как и в сделке с первой долей. Кроме этого нам отдали распоряжение опеки о разрешении на совершение сделки. Его нужно было вместе с остальными документами подать в Росреестр.
Почему покупать квартиру по долям рискованно
Покупка квартиры через последовательную покупку в ней долей — не самая частая история. Обычно такие квартиры не продаются как раз из-за конфликта собственников. Кто-то хочет забрать всю квартиру, а другой собственник не хочет продавать свою долю или не согласен с ценой. Поэтому конфликт переходит в суд и длится годами.
Во всей истории этот момент — самый тонкий и опасный. Хорошо, когда собственники долей в квартире — адекватные люди, которые просто хотят получить деньги и избавиться от проблемного имущества. Но нередко долями в таких квартирах владеют профессиональные квартирные аферисты. Они покупают их, чтобы или завладеть всей квартирой, или продать свою долю втридорога тому, кто захочет купить квартиру целиком.
Нужно оценить риск: чем больше долей в квартире будет принадлежать вам, тем выше вероятность, что владелец последней доли запросит с вас далеко не рыночную стоимость. Он будет понимать, что вы уже понесли расходы, а квартира все еще не ваша целиком. Да, у вас будет преимущественное право покупки его доли. Но есть масса вариантов — не очень законных, но возможных, — при которых преимущественное право можно обойти. Об этом мы уже писали в отдельной статье.
Пока вы как минимум шесть месяцев будете оспаривать сделку дарения в суде, соседи сделают вашу жизнь невыносимой. Это очень распространенный способ шантажа владельцев доли. Правда, обычно он направлен на то, чтобы вы свои доли вообще продали. Но может быть и на то, чтобы вы купили чужую долю дороже, чем собирались изначально.
Если у вас нет денег покупать сразу все доли, единственный способ застраховаться от таких историй — подписывать предварительные договоры купли-продажи долей со всеми собственниками. Это сложнее: нужно договориться со всеми собственниками сразу. Зато есть хотя бы какая-то гарантия, что собственник последней доли не попросит за нее тройную цену или не откажется в принципе ее продавать.
Предварительный договор не нужно регистрировать в Росреестре, но желательно оформить у нотариуса: это облегчит жизнь, если придется обращаться в суд с иском о понуждении к заключению основного договора купли-продажи. Однако в предварительном договоре нужно указать цену и сроки оплаты. Это проблематично, если вы сами не знаете, по какому графику и сколько готовы платить.
Что мы имеем сейчас
Сейчас, зимой 2019 года, мы владеем 61% квартиры. Нам осталось выкупить только одну долю, но пока неизвестно, когда это произойдет. Собственница третьей доли — пожилая лежачая женщина, которую мы ни разу не видели. Сама она продавать долю не готова, хотя ее сын согласен, поэтому нам остается только ждать.
квартиры принадлежит нам зимой 2019 года. Осталось выкупить последнюю долю
Это единственный минус при нашем способе покупки жилья. Нам уже хочется начать полноценный ремонт в квартире. Но вкладывать деньги в кухню и санузел, которые по закону общие, рискованно: потом за наш же ремонт продавцы оставшейся доли могут запросить с нас больше денег.
С другой стороны, трехкомнатные квартиры в двухэтажных домах с узаконенной газовой колонкой в нашем районе стоят 2—2,5 млн рублей. Мы же надеемся, что наша обойдется не дороже 1,8 млн.