будут ли дешеветь квартиры в омске
Омск стал лидером по снижению цен на новостройки
Во многих крупных городах России начали корректироваться цены на жилье в новостройках, сообщают «Известия» со ссылкой на директора федеральной компании «Этажи» Ильдара Хусаинова. По словам эксперта, фаза активного роста прошла, теперь наступил цикл снижения.
По итогам июля текущего года лидером по снижению цен стал Омск – жилье в новостройках стало дешевле на 1,5 %. В Челябинске квартиры уменьшились в цене на 1 %, в Перми – на 0,6 %, в Уфе – на 0,4 %. Также жилье подешевело в Москве.
Как отметил Ильдар Хусаинов, в начале 2022 года снижение цен на квартиры в новостройках станет еще более явным и в течение двух-трех лет при нынешних рыночных условиях средняя цена по России может снизиться на 10–15 %.
| Омичам рассказали, когда запустят новую схему движения на Ленинградской площади [ФОТО] |
ООО «Омские СМИ”
644024, г. Омск, Маршала Жукова, 21
Телефон: (3812) 53-44-46
Телефон: (3812) 53-99-54, 53-08-95
Региональное информационное агентство «Омск-информ» зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций.
Регистрационный номер и дата принятия решения о регистрации: серия ИА № ФС77-76034 от 24 июня 2019 года.
Материалы сайта могут содержать информацию, не подлежащую просмотру лицам младше 18 лет. Сайт не несет ответственности за содержание рекламных материалов.
Цены на жилье в Омске снизятся на 5-10 %
Омская коллегия оценщиков прогнозирует снижение цен на жилье от 5 до 10 %. Об этом рассказал РИА «Омск-информ» экс-президент Омского областного союза предпринимателей, председатель совета директоров агентства недвижимости «МИАРД-недвижимость» Павел Кручинский на «Месте встречи» в рамках спецпроекта «ПолитФинанс».
На вопрос о ценах на жилье и возвращение в «доковидные» рамки гость ответил следующее:
– Мне часто задают этот вопрос. Рынок недвижимости – это как железнодорожный состав, у него большой период инерции. Чтобы ему раскачаться или затормозить, нужно время. Поэтому вряд ли рынок откатится на исходные позиции. Мы общались с экспертами в этой области в рамках Омской коллегии оценщиков, и, по их данным, на 5 %, максимум на 10%, цены снизятся. Хотя все будет зависеть от государственной политики. В целом «приводным ремнем» является ипотека, и она не позволяет рынку откатываться назад.
Павел Кручинский также прокомментировал зависимость цен и спроса на жилье от льготной ипотеки, которая действует до 1 июля 2021 года.
– Мы прекрасно понимаем, что если отменится льготная ипотека, то спрос уменьшится. И, в общем-то, что происходит: прошлый год стимулировал девелоперов, застройщиков выдавать на-гора новые квадратные метры. Понятно, что было построено, покупатели «смели». Теперь нужны новые объекты. В какой динамике они будут возводиться и продаваться, все зависит от культуры строительства, от качества проектов – это отдельный разговор, – отметил он. – Но прогнозы такие: если даже отменится льготная ипотека, спрос будет, но меньше. Потому что разница в 2–3 % льгот существенна, для многих принципиально, сколько платить. И снижение от 2 до 5 тыс. рублей ежемесячных платежей для некоторых семей критично. В этой связи спрос уменьшится. Но ждать существенного отката цен вряд ли стоит. Так устроен рынок: цены растут быстро, а откатываются обратно очень медленно. Во времена кризисов, инфляций, обесценивания рубля, реформ стоимость недвижимости резко вырастает, а потом цены немного снижаются, но в целом динамика роста остается.
Эксперт также отметил, что цены на недвижимость в Омске такие же, как в Барнауле, а в Новосибирске, Тюмени, Красноярске, Екатеринбурге намного дороже.
Полную версию интервью c Павлом Кручинским уже можно прочитать на нашем сайте.
Омск стал вторым среди городов-миллионников по темпу роста цен на недвижимость
Быстрее, чем у нас, квартиры дорожают только в Краснодаре
Из-за льготной ипотеки спрос на новостройки превысил предложение
Фото: Елена Латыпова
Омск стал вторым после Краснодара по темпу роста цен на квартиры
Аналитики агентства недвижимости «Циан» изучили цены на новостройки в крупнейших городах России. Результаты исследования опубликовал сегодня, 16 июля, РБК.
Омск оказался на втором месте по темпу роста цен на жилье — в этом рейтинге наш город опередил только Краснодар, где по итогам второго квартала стоимость одного квадратного метра жилья выросла на 34%. В Омске темпы роста оказались более скромными: в начале апреля один квадратный метр жилья стоил в среднем 66,7 тысячи рублей, но за три месяца цена достигла отметки в 75,1 тысячи рублей, увеличившись на 14%. На третьем месте оказался соседний Новосибирск — там цена квадратного метра жилья выросла на 7%: с 84 до 90 тысяч рублей.
По мнению директора агентства недвижимости «Метры» Дениса Крахоткина, это связано с дефицитом нового жилья в Омске.
— В Омске сейчас наблюдается дефицит новостроек. Понятно, что они дорожают из-за высокого спроса. Но, помимо этого, нужно учитывать, что сейчас действует региональная ипотечная программа с низкой ставкой — это тоже влияет на рост цен. Понятно, что реальные доходы населения при этом остались на прежнем уровне, — пояснил Денис Крахоткин.
Отметим, что за 2020 год стоимость одного квадратного метра в новостройке выросла с рублей до рублей за один квадратный метр.
Ранее мы рассказывали о стремительном росте цен на строительные материалы, который также может спровоцировать дальнейший рост цен на недвижимость.
Вредные льготы: что станет с омским рынком недвижимости летом 2021 года
По данным министерства финансов Омской области, за 2020 год в регионе 780 человек получили 1.5 млрд рублей в виде ипотечных займов по программе льготной ипотеки.
Однако первичного жилья на региональном рынке оказалось настолько мало, что в течение нескольких месяцев возник большой дефицит. Желающие совершить покупку, не найдя хоть сколь-нибудь достойного предложения на первичном рынке, ринулись на рынок «вторички».
«На омском рынке недвижимости ни завершение, ни продление госпрограммы льготной ипотеки никак не отразится. Почти 100% сделок у нас проводятся на вторичном рынке. В конце прошлого года было буквально 3-4% сделок с новостройками, а сейчас эти объекты уже раскуплены. Именно поэтому госпрограмма семейной ипотеки в Омске также не дает значимых результатов», — считает руководитель «Абсолют Банка» в Омске Дмитрий Ильченко.
По его словам, семьи с детьми могут купить только квартиры, которые юридически являются первичным жильем, а таковых на рынке просто нет. Это уже стало стандартом для Омска: застройщики сами продают квартиры после сдачи дома, то есть стараются их замаскировать под «вторичку». В таких условиях, считает Ильченко, единственный шанс воспользоваться госпрограммой — покупать жилье в новостройках в других городах. Но совсем немногие омичи решаются на такой серьезный шаг.
Цены и предпочтения
В 2020 году Омск побил сразу несколько рекордов по подорожанию квартир среди городов-миллионников. Всего, по данным экспертов, только за декабрь 2020 года средняя стоимость квартиры в Омске увеличилась на 13%. Цена за 1 кв. м жилья с 44 тыс рублей увеличилась до 50 тыс рублей. Вырос и средний ипотечный чек — в конце 2020 года он составил 1.8 млн рублей, в то время как осенью держался на уровне 1.6 млн рублей.
«В апреле 2021 года „вторичка“ в Омске подорожала почти на 2%, обогнав Москву. А за год цены взлетели почти на 32% — до 63.8 тысяч рублей за квадратный метр. Сегодня стоимость жилья влияет на финансовую нагрузку заемщиков больше, чем ставка по ипотеке. Тем не менее интерес к покупке недвижимости в ипотеку у омичей есть», — считает Дмитрий Ильченко.
Как пояснил Городу55 директор агентства «Авеста-Риэлт» Валерий Райс, причина повышения цен — увеличившийся спрос, который позволил продавцам накрутить цены на продаваемое жилье.
«Власти попытались простимулировать строителей, что действительно дало потребителям шанс на покупку квартиры на выгодных условиях. Но это время продлилось недолго, и высокий спрос спровоцировал рост цен. Фактически на короткое время у потребителей появился шанс на более выгодную покупку, однако рынок выровнялся и все фактически вернулось на свои места», — отметил Райс.
По словам председателя совета директоров ООО «Миард» Павла Кручинского, за последние месяцы изменилось и отношение к покупке квартиры у самих покупателей. Они, отмечает эксперт, и раньше с осторожностью относились к жилью на первичном рынке, сейчас же они просто не могут его найти в свободной продаже.
«Спрос на первичный рынок не упал, просто предложений на рынке стало значительно меньше. Застройщиков стало меньше, и подпитка вторичного рынка со стороны первичного иссякла. Соответственно, люди фокусируют внимание на «вторичке», — отметил он.
При этом людям нужно все меньше времени на принятие решения — раньше от выставления объекта на рынок до его приобретения в среднем проходило около месяца. Сейчас же речь идет о неделе. При этом в первую очередь покупают дешевые квартиры, дорогостоящие же остаются в экспозиции на сравнительно долгий срок, что сказывается на средних ценах.
По словам экспертов рынка, рост цен в 2021 году, если не случится никаких потрясений, замедлится. Уже к концу 2021 года он будет на стандартном уровне 5-6%. Поскольку стоимость жилья в Омске существенно возросла, омичи стали чаще покупать однокомнатные, а не двухкомнатные квартиры.
Ставки и взносы
Вслед за повышением Центральным банком ключевой ставки до 5 процентов некоторые крупные банки уже объявили о повышении ставок по ипотеке. Это принуждает все финансовые организации внимательней следить за рынком.
«Сейчас же среднерыночная ставка по ипотеке на вторичное жилье в Омске держится на уровне 8.5-9.5% годовых. Однако можно найти и более интересные условия. Например, „Абсолют Банк“ предлагает ипотеку на готовое жилье по ставке от 7.84%. Объективно — это самые низкие ставки за всю историю», — отмечает Дмитрий Ильченко.
По его словам, «Абсолют Банк» пристально следит за рынком, но пока сохраняет ставки по стандартным программам на прежнем уровне. В любом случае, тем омичам, кто хочет купить квартиру и уже накопил минимальный первоначальный внос в размере 10%, не стоит ждать с покупкой, так как ставки с большой вероятностью будут расти вслед за главным индикатором — ключевой ставкой ЦБ РФ, а вместе с этим будет дорожать и сама недвижимость.
Эксперты уверены, что таких высоких показателей в нынешних условиях достигают те банки, которые не только могут предложить низкие ставки, но и готовы быстро провести сделку — буквально в считанные дни. Кризисное время все равно оказалось площадкой для роста. Например, «Абсолют Банк» за последний месяц увеличил выдачу ипотеки на 15%.
Агентствам недвижимости, работающим на вторичном рынке, этой зимой и весной пришлось даже легче. По словам Павла Кручинского, в 2021 году спрос был так высок, что большинство агентств просто выбрасывало на «прилавок» все имеющиеся квартиры. Все они разлетались в рекордно быстрые сроки.
Из-за повышения цен вырос размер необходимого первоначального взноса, а платежи по ипотеке, несмотря на низкий процент, из-за высокой стоимости квартир остались практически на уровне прошлых годов. Это вынудило игроков рынка реагировать на изменения.
«Отмечу, что „Абсолют“ в этом году улучшил условия по ипотеке и снизил минимальный размер первоначального взноса до 10% от стоимости жилья. Заемщик лишь должен предоставить документы, подтверждающие право собственности на другой объект недвижимости стоимостью не менее 30% от суммы кредита. Оформление дополнительного залога не требуется. Минимальная процентная ставка по ипотеке с новыми условиями составит 8.84% годовых», — пояснил Дмитрий Ильченко.
Более того, в начале апреля «Абсолют Банк» улучшил условия по программе рефинансирования. Теперь заемщик может получить до 1 млн рублей на любые нужды и снизить ставку по ипотеке до 9.1% годовых. Благодаря этому только за последний месяц количество заявок на рефинансирование ипотечных кредитов других банков в «Абсолюте» выросло вдвое.
Эпилог
Сложившаяся ситуация показала, что власти, вероятно, не имеют никаких механизмов, чтобы повлиять на спрос и ценообразование на рынке вторичного жилья. Сейчас они вынуждены «вытягивать за уши» застройщиков, так как лишь они могут составить конкуренцию вторичному рынку жилья. Сам же вторичный рынок, не имея в Омске достойной альтернативы в лице рынка «первички», устремился ввысь.
Эксперты сходятся во мнении, что до конца года такая тенденция сохранится — средний размер первоначального взноса остается на уровне 20% от стоимости квартиры. С постепенным, но все же ростом цен люди начнут обращать внимание на те условия банков, которые им в текущей ситуации подходят больше всего. Теперь важным становится не только процент ставки, но и величина первоначального взноса.
Также омичи в полтора раза чаще, чем в прошлом году, стали покупать в ипотеку коммерческую недвижимость для последующей сдачи в аренду. В целом по рынку спрос на нее вырос на 12%, и это тоже новый тренд — вместе с рынком продажи недвижимости постепенно растет и рынок ее аренды.
При этом какого-то очевидного перелома в ситуации с подорожавшим жильем в Омске эксперты не видят — инертный ипотечный рынок набрал слишком высокую скорость и быстро затормозить уже не сможет.
Однако не стоит думать, что сейчас в регионе наступило неблагоприятное время для покупки жилья. Как ни странно, эксперты уверены, что в будущем стоимость квартир увеличится еще сильней, поэтому лучше приобрести квартиру сейчас, чем подождать месяц и понять, что имеющихся денег уже ни на что не хватит.
Снижения цен не будет. Что ждет омский рынок недвижимости
Омск — лидер среди городов-миллионников по росту стоимости новостроек
Согласно исследованию аналитиков ЦИАН, проведенному по заказу «РБК-Недвижимость», за период с августа 2020 года по август 2021 года средняя стоимость квадратного метра недвижимости в российских городах-миллионниках выросла на 32%.
При этом лидером по динамике подорожания жилья на первичном рынке стал Омск. Средняя цена квадратного метра в августе 2020 года в Омске была 48 тыс руб, в августе 2021 года — 83 тыс рублей. Таким образом, рост стоимости за год составил 73%.
Эксперты склонны считать, что резкий рост цены за «квадрат» в Омске связан с ажиотажным спросом в конце 2020 года, который подогрели льготные ипотечные программы. А снижение темпов строительства в регионе и, как следствие, недостаток вводимых в эксплуатацию новостроек, толкнуло цены вверх уже в первой половине текущего года.
По данным Единого ресурса застройщиков, на август 2021 года на территории Омской области строится 42 дома с квартирами в количестве 6810 жилых единиц. Совокупная площадь возводимых новостроек составляет 342.7 тыс квадратных метров. Это на 13.1% меньше, чем строилось в августе 2020 года. Наложило свой отпечаток и удорожание стройматериалов.
Текущая ситуация на рынке
Сегодня омские эксперты говорят об относительной стабилизации на региональном рынке недвижимости. По словам застройщика Олега Золотова, в краткосрочной перспективе оснований для резкого роста цен, как, впрочем, и снижения, нет. Однако если посмотреть чуть дальше в 2022 год, то стоимость жилья постепенно снова начнет расти.
«Сейчас я ажиотажа не вижу, есть повышенный спрос. Но ажиотаж и повышенный спрос — это разные вещи. Отмечу, в нашей отрасли спрос еще связан с сезонностью. Вроде сейчас квартир не так много в продаже, но мы, как правило, вводим все новые дома в конце года, в четвертом квартале. Наша компания в последнем квартале вводит в эксплуатацию четыре дома, там будет порядка 700 квартир. Пожалуйста, приходите, покупайте. Полагаю, резкого роста цен не будет. Главное, не надо панику создавать», — сказал председатель совета директоров группы компаний «Стройбетон» Олег Золотов.
По оценке руководителя риелтерской компании «Миард» Павла Кручинского, в регионе существует дефицит жилья. Об этом можно судить по числу предложений на рынке. Если до прошлогоднего всплеска на продаже было порядка 40 тыс квартир (новостройки и вторичное жилье), то сегодня не более 10 тыс квартир.
«Это говорит о том, что цены падать не будут, даже если спрос небольшой. Сегодня цены стабилизировались. К концу года, вероятно, они могут чуть-чуть подняться в связи с тем, что традиционно в конце годе возникает повышенный спрос. А после Нового года возможно затишье. Весна будет двигать цены и спрос потихоньку вверх», — сказал Павел Кручинский.
Эксперт также добавил, что сейчас неясно, как омский рынок будет реагировать на приход в регион новых девелоперских компаний (группа «Эталон», «Брусника»).
«Можно предположить, что они будут возводить жилье другого качества — более комфортное и современное. Уже заявляются цены в пределах 100 тыс рублей за квадратный метр. Какая будет реакция омичей? Наверное, на эту недвижимость не будет массового спроса. Но постепенно будет формироваться культура отношения к более комфортному жилью», — отметил глава компании «Миард».
По словам участников рынка, порядка 60—70% (а в период прошлогоднего ажиотажа показатель доходил до 75%) сделок с недвижимостью в Омске происходит по договору ипотечного кредитования. Что касается ипотеки, то здесь ситуация в целом предсказуемая. Сентябрьское повышение ключевой ставки Центрального банка приведет к постепенному росту ипотечных ставок для потребителей.
«Сейчас диапазон ставок без субсидирования довольно широк — от 7.7% до 10.99%, по набирающей популярность после расширения участников программы „Семейной ипотеке“ — от 4.95% до 6%. Несмотря на то, что по основным ипотечным программам ставки стали чуть выше, чем это было в начале года, банки стали более гибко подходить к заемщикам, в том числе к тем, у которых отсутствует первоначальный взнос, запускают упрощенные программы по снятию обременения с квартир, находящихся в залоге. Плюс надо учитывать, что удорожание ипотеки компенсируется ценой, мы видим растущий уровень дисконта при продаже вторичного жилья, который перекрывает выросшую переплату по кредиту», — говорит директор филиала федеральной компании «Этажи» в Омске Ирада Храмцова.
В чем сходятся все участники рынка, так это в том, что в краткосрочной перспективе ожидается охлаждение спроса на жилье в Омске (по некоторым оценкам, до 10—15% относительно прошлого года). Однако в целом это не критично для рынка недвижимости.
А дальше, в 2022 году, все будет зависеть от макроэкономической ситуации в стране: как себя будет вести банковская система, что будет с ипотечными ставками, ценами на металл и стройматериалы, сколько введут нового жилья. Если каких-то явных потрясений не возникнет, то рынок недвижимости в Омске будет относительно спокойным.