будут ли дешеветь квартиры в перми
До конца льготной ипотеки остался месяц: сколько сейчас стоит недвижимость в Перми и ждать ли снижения цен
Разговариваем с экспертами рынка
Цены растут и на новостройки, и на вторичное жилье
Фото: Тимофей Калмаков
Больше года прошло с момента введения ипотеки с господдержкой. Мы спросили у банкиров, застройщиков и риелторов, что сейчас происходит на пермском рынке недвижимости, а также стоит ли ждать снижения цен на квартиры или их стоимость, наоборот, взлетит в последний месяц действия льготной ипотеки.
По статистике АН «Территория», в домах класса «Стандарт» с помощью ипотеки сейчас покупают около 80% квартир. Если рассматривать дома класса «Комфорт», то эта доля будет около 60%.
— Господдержка послужила драйвером спроса, и сегодня он сохраняется, — считают в компании «СтройПанельКомплект». — Программа стала хорошей поддержкой для застройщиков и особенно для покупателей. Те, кто откладывал приобретение квартиры, актуализировали потребности и оформили ипотеку. В наших объектах большая часть квартир приобретается с использованием ипотечных средств. Мы предлагаем большой выбор ипотечных программ от банков-партнеров, также есть собственные финансовые программы от застройщика.
Застройщики объясняют, что стоимость квартир выросла, в первую очередь из-за удорожания материалов для производства, использования проектного финансирования и увеличения затрат в связи с коронавирусной инфекцией. После стремительного скачка цен на новостройки постепенно начали расти цены и на вторичное жилье.
— Сейчас вторичка растет более динамично, чем рынок новостроек. Но при этом заметно общее снижение активности покупателей, — отмечает Пахомова. — Уже нет такого ажиотажа, какой был в августе прошлого года и осенью.
Теперь, даже несмотря на господдержку, интерес к новостройкам и квартирам на этапе строительства остывает.
— В Пермском крае в среднем цена квадратного метра вторичного жилья за период с марта по март выросла на 14%, а в новостройках — на 20%, — отмечает управляющий «Альфа-Банка» в Прикамье Наталья Ковалева. — Сейчас стоимость квадратного метра в новостройке составляет порядка рублей. При этом за год очень заметно стал увеличиваться разрыв между стоимостью квадратного метра вторичного жилья и новостроек. Так, в марте квадрат на первичном рынке стоил на 9% дороже, чем на вторичном, а в марте — уже на 15% дороже. Логично ожидать, что после завершения программы ипотеки с господдержкой при сохранении текущих цен на рынке мы увидим смещение потребительского спроса в пользу вторичного рынка жилья, а разница в стоимости квадратного метра жилья на вторичном рынке и в новостройках будет сокращаться.
Сейчас лидеры по возводимым новостройкам — Свердловский и Мотовилихинский районы. В центре Перми сейчас строится крайне мало доступного жилья.
— Если не придумают еще какой-нибудь новый инструмент для стимулирования рынка, то рост стоимости квадратного метра будет чуть выше инфляции, — считает Екатерина Пахомова. — Ожидать снижения цен на квартиры не имеет смысла. Конечно же, будут акционные предложения от застройщиков. Но в них главным фактором будет не стоимость квартир, а дополнительные опции. Например, квартира большей площади или кладовая в подарок.
Покупательский интерес явно сместился в сторону евродвушек, считают риелторы. Популярные раньше квартиры-студии уже не в тренде. Покупатели предъявляют всё больше требований к звукоизоляции своего жилья. А застройщики уже в первоначальной планировке готовы предоставить входные двери со звукоизоляцией, а стены и пол делают с применением шумопоглощающих материалов.
Кстати, в этом году поменялись правила налогового вычета при покупке квартиры. Теперь получить его стало намного проще. Как это сделать — читайте нашу инструкцию.
Пора возвращаться назад. Когда квартиры начнут дешеветь
Фото © ТАСС / Сергей Мальгавко
Как отмечают риелторы, цены на жильё находятся сейчас на многолетнем пике. Правда, если брать стоимость жилья в рублёвом эквиваленте.
— Только за прошлый год квартиры подорожали в среднем на 20%. При этом доходы населения падают. В такой ситуации дальше дорожать такими же темпами квартиры однозначно не смогут. Есть два наиболее вероятных сценария развития событий. Либо цены зафиксируются на нынешних значениях, либо постепенно начнут снижаться. Программа льготной ипотеки уже не приносит таких дивидендов, как в прошлом году. Уровень отказов в ипотечном кредитовании доходит до 60%, — говорит эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.
В прошлом году цены на недвижимость росли ещё и из-за большого спроса. Ставки по депозитам стали активно снижаться — и люди начали вкладывать сбережения в недвижимость. По словам Алексея Кричевского, они уже выкупили фактически весь запас ликвидных квартир.
— Количество проектов, которые планируются к выводу на рынок, будет примерно на 10–15% выше прошлогодних значений. То есть только на московский рынок может выйти до 90 новых жилых комплексов. Для сравнения: в 2020 году появилось 76 новостроек. Учитывая ужесточение конкуренции, девелоперам придётся подстраиваться под рынок и заигрывать со скидками. При этом вторичная недвижимость уже выбрала весь запас роста. За исключением тех квартир, которые будут продаваться в домах, введённых в эксплуатацию и заселённых в прошлом году, — отметил Алексей Кричевский.
Правда, по мнению аналитика, зимой и весной квартиры заметно не подешевеют. Снижения цен стоит ждать во второй половине года. При этом дорожать жильё может перестать уже в самое ближайшее время.
Наличную валюту взяли под контроль. Как теперь снять, перевести и хранить доллары
— Потенциал роста цен на вторичном рынке уже исчерпан. Во многом из-за ослабления активности покупателей к концу прошлого года (после резкого роста спроса летом – осенью). Сейчас мы придерживаемся прогноза, согласно которому в 2021 году средняя стоимость вторичного жилья останется примерно такой же, как и сейчас. Ценовые колебания если и будут наблюдаться, то не превысят 5%, — рассказал директор Департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Сергей Шлома.
Ещё одна перспектива вторичного рынка жилья в 2021 году — здесь уже не будет наблюдаться столь резкого роста спроса, как в 2020-м. Как отмечает Сергей Шлома, число сделок может сравняться с уровнем 2019 года.
Впрочем, мнения на рынке недвижимости различаются. Многие риелторы считают, что в ближайшие месяцы квартиры не только не подешевеют, но и продолжат дорожать.
Цены на квартиры будут расти до тех пор, пока это позволяет спрос — в первой половине 2021 года его продолжит подогревать дешёвая льготная ипотека. Потом всё будет зависеть от величины процентных ставок и желания людей покупать жильё по ценам, которые установят застройщики. Такое мнение высказал эксперт агентства недвижимости «Авахо» Станислав Манжиевский.
По его прогнозам, в этом году продолжит дорожать жильё небольшой площади — студии и однокомнатные квартиры. Из-за относительной доступности спрос на них выше, чем на более дорогие «двушки» и «трёшки».
Гонка сбережений. Куда вкладывать деньги в 2021 году
Станислав Манжиевский считает, что снижение стоимости жилья в ближайшее время маловероятно, так как помимо ипотеки на цены продолжает влиять инфляция. При сильном провале спроса во второй половине года подорожание начнёт замедляться. В дальнейшем при таком сценарии на рынке не исключена временная стагнация цен.
Руководитель Департамента продаж Российского аукционного дома (РАД) Наталья Круглова тоже считает, что ждать снижения стоимости квартир пока рано.
— На повышение стоимости жилья работают такие факторы, как страх падения курса рубля и роста инфляции, подогреваемый сокращением рыночного предложения квартир. Подогревают цены также большой объём денежной массы на рынке (включая в неё доступную ипотеку) и отсутствие альтернативы в виде арендного жилья. Пока влияние этих факторов перекрывает воздействие тенденций, работающих на снижение стоимости жилья. Поэтому мы видим рост цен на 20% за год и в Москве, и в Санкт-Петербурге, — пояснила Наталья Круглова.
По её словам, у застройщиков в середине этого года был план: если цены начнут падать, они будут выводить на рынок меньше жилья. Поэтому, как только фактор ипотеки перестанет быть драйвером спроса, застройщики скорректируют объёмы ввода для сохранения цен как минимум на прежнем уровне.
— Наиболее чувствительным окажется сегмент эконом и комфорт. Первые признаки ценовой коррекции мы увидим там. Также надо принять во внимание, что самим застройщикам станет уже неинтересно работать в экономсегменте: затраты на ленд-девелопмент выросли, спрос волатилен. Уверена, мы увидим рост новых проектов в бизнес-классе и переток внимания девелоперов к более высоким сегментам жилья. В то же время есть сценарии, при которых квартиры могут подешеветь. Например, если ипотека резко подорожает, государство даст импульс развитию рынка аренды, или ещё какое-то законодательное изменение всколыхнёт рынок. К тому же по разным причинам может вырасти число людей, которые не смогут обслуживать ипотеку. Тогда мы можем увидеть и драматическую ценовую коррекцию. На рынке появится много «первичной вторички», которая, безусловно, опустит рыночные цены жилья, — заключила Наталья Круглова.
Покупать или ждать? Как изменятся цены на квартиры в Перми
«Стоимость жилой недвижимость в Перми в ближайшем будущем останется неизменной, либо покажет умеренный рост», — говорит руководитель отдела продаж «УралДомСтрой» Марина Беляева. При этом эксперт отмечает, что при анализе стоимости жилья стоит обращать внимание не на средние показатели по городу, а изучать спрос и предложение в конкретном районе или локации.
Марина Беляева считает, что сегодня самый перспективный район Перми — ДКЖ. По ее мнению его привлекательность для пермяков и застройщиков состоит из двух факторов. Во-первых, район расположен между центром города, где уже нет свободных участков для застройки, и большой зеленой зоной — Черняевским лесом. Во-вторых, руководство края планирует создать в районе ДКЖ новый административный центр, поэтому вся территория микрорайона подготавливается под строительство новых объектов. «Цена за «квадрат» здесь, по нашим оценкам, будет расти значительно быстрее, чем в других городских районах», — отмечает руководитель отдела продаж.
Также Марина Беляева обращает внимание, что на качество новостроек и объемы их строительства оказывает влияние, в том числе, мировая экономическая ситуация. «Цена качественных материалов для строительства и отделки сильно зависит от курса валют, поэтому если продолжится рост их стоимости, проекты либо станут проще, либо вновь поднимется цена за квадрат», — говорит эксперт. Беляева считает, что если есть желание купить квартиру — нужно делать это сейчас, пока действует льготная ипотечная программа со ставкой 6,5% годовых на весь период кредитования.
Я решил купить квартиру. Какую ипотеку выбрать, чтобы не переплатить лишнего?
Как отмечает генеральный директор «Орсо групп» Михаил Бесфамильный, льготная программа ипотечного кредитования уже спровоцировала высокий спрос на рынке недвижимости, что соответственно, сказалось и на росте цен. По расчетам «Орсо групп» сегодня средняя цена за кв.м. в новостройке составляет 64 тыс. рублей, а с декабря прошлого года по текущий момент цена на новое жилье выросла примерно на 2,5%, у отдельных застройщиков на 7%. Однако по данным ДОМ.РФ, с января по сентябрь текущего года средняя стоимость жилья на первичном рынке в Перми выросла на 10,2% — с 63,5 до 70 тыс. рублей.
Михаил Бесфамильный прогнозирует, что отмена льготной ипотеки должна остановить рост цен на жилье, но понижения стоимости нового жилья, по мнению топ-менедежера, ждать не стоит. «Если это и произойдёт, то точечно, акционными предложениями на низко ликвидные квартиры», — считает застройщик. При этом, в отличие от Марины Беляевой, гендиректор «Орсо групп» называет перспективным Мотовилихинский район. «Тут установилась цена на уровне 73 тыс. рублей за кв.м, и предложение растет», — добавил Бесфамильный.
Руководитель отдела продаж центра недвижимости «Ракурс» Максим Дудин считает, что сегодня на первичном рынке жилья ситуация достаточно стабильна. «Я бы не сказал, что за последние полгода стоимость квартир в новостройках сильно выросла. Это слишком небольшой период, чтобы говорить о каких-то значительных переменах. Если сравнивать предложение с тем, что было три года назад, то жилье на первичном рынке стало стоить дороже на 200–300 тыс. рублей. Например, сегодня средняя цена на однокомнатную квартиру в новостройке варьируется в пределах 2,7–3 млн рублей», — говорит риелтор.
Как и представители строительных компаний, Максим Дудин отметил, что государственная программа льготной ипотеки на новостройки значительно оживила рынок первичного жилья, но к необоснованному удорожанию квартир это не привело. По его словам, рост цен по году наблюдается в пределах 2–3%. Риелтор считает, что если в ноябре правительство страны решит прекратить льготную программу, то спрос на первичном рынке станет значительно ниже.
По словам агента по недвижимости Киры Ничипоренко, покупательская активность за последние месяцы выросла не только за счет льготной ипотеки. Как отмечает риелтор, во многом покупка жилья сейчас расценивается пермяками, как возможность сохранить свои сбережения из-за неопределенности с курсом рубля и политическими санкциями. Она отмечает, что на вторичном рынке по прежнему активно ведутся сделки и он до сих пор остается доминирующим по количеству выданных ипотечных займов. По словам агента, на вторичное жилье сегодня приходится порядка 60% всех ипотек.
Эксперт по макроэкономике, доцент НИУ ВШЭ Татьяна Букина считает, что есть все шансы на продление программы льготной ипотеки. Это могут сделать, чтобы поддержать экономику в период упадка. «Сегодня стране нужны драйверы роста, а эта программа имеет все шансы, чтоб им стать. Строительство жилья и дорог — это то, что может помочь нашей экономике пережить упадок из-за пандемии коронавируса. Спрос определяет предложение, поэтому стимулировать экономику можно только через мотивацию спроса. Один из таких путей — льготная ипотека», — считает экономист.
Татьяна Букина также отмечает, что не стоит забывать об отложенном эффекте пандемии. Экономист напомнила, что несмотря на стабильные продажи жилья в прошедших месяцах, реальные доходы населения страны продолжают падать, следовательно, и их покупательская способность. Если эта ситуация не изменится, то высокий спрос на рынке жилья, о котором говорят участники рынка, начнет падать, а это значит, что объемы ввода нового жилья сократятся.
Квартирная лихорадка
Почему цены на жильё продолжат расти
К концу года цены на недвижимость, по прогнозам экспертов, вырастут на 6—7%. При этом за год стоимость жилья на первичном рынке в Перми уже выросла, по разным оценкам, на 20—36%, на вторичном рынке — на 18%. В первую очередь это связано с тем, что в период нестабильной экономической ситуации и действия льготной ипотеки люди стали инвестировать в недвижимость. В результате возник дефицит предложения. Кроме того, продолжает расти стоимость строительных материалов и рабочей силы.
Общая картина
Как сообщают аналитики портала «Авито Недвижимость», во втором квартале 2021 года стоимость 1 кв. м в новостройке Перми в среднем составила 78,2 тыс. руб. Это на 4% больше, чем в первом квартале, и на 36% больше, чем во втором квартале 2020 года. Цена «квадрата» во вторичном жилье за квартал выросла на 6% (64,7 тыс. руб.), за год — на 18%.
В целом по России средняя стоимость квартиры в новостройке во втором квартале 2021 года составила 116,6 тыс. руб./кв. м, рассказывает руководитель направлений первичной и загородной недвижимости портала «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев. Это на 33% больше значений второго квартала 2020 года и на 9% больше, чем в первом квартале 2021-го. Средняя стоимость вторичного жилья во втором квартале 2021 года выросла на 24% за год и на 9% за квартал — 68,9 тыс. руб./кв. м по стране.
В ретроспективе трёх лет цены на недвижимость в целом выросли на 20—30% на вторичном рынке и до 43% на первичном рынке, говорит директор строительной компании «ИндивиДом», специализирующейся на загородном жилье, Вячеслав Баданин. Загородная недвижимость начала увеличиваться в цене только в последнее время. За последние три года стоимость 1 кв. м в индивидуальном доме выросла на 28%, стоимость земельных участков — на 26%.
Таким образом, в сегменте купли-продажи жилой недвижимости сохраняется тренд на повышение стоимости жилья, заключает Дмитрий Алексеев. «Среди ключевых факторов, которые сегодня оказывают наиболее заметное влияние на формирование цен, стоит отметить рост себестоимости строительства, связанный с высокими темпами инфляции и переходом на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов, — говорит он. — Также повышению цен на жильё способствует заметное подорожание строительных материалов и рабочей силы. Помимо этого, провоцировать увеличение стоимости жилой недвижимости в некоторых регионах продолжают льготные условия выдачи ипотеки».
Столь значимый рост в сегменте первичной недвижимости связан с тем, что он более влиятелен, говорит эксперт по недвижимости Дмитрий Ничипоренко. Его устанавливают сами застройщики, в зависимости от своих финансовых моделей. «Условно, им необходимо продать 15 квартир. После продажи этих квартир они поднимают цены и продают ещё, — отмечает Ничипоренко. — А после того, как взлетели цены на новостройки, люди обратили внимание на вторичный рынок, где стоимость жилья значительно ниже».
Руководитель агентства недвижимости «Эстеко» Анатолий Абатуров считает, что в этом вопросе регион пришёл к «тенденции как в Москве». Сейчас люди предпочитают готовое жильё — «заехать и лет пять не думать о ремонте, потому что это деньги, и не маленькие». Сейчас, по его словам, в связи с этим люди делают ремонт перед продажей квартиры.
В дисбалансе
В новейшей истории России было лишь два периода, когда отмечалась существенная «просадка» цен на недвижимость, рассказывает директор департамента управления компании «Этажи» Татьяна Ахметдинова. Связаны они были с кризисами 2008 года и 2014—2015 годов. «Однако тогда не было таких мер поддержки, как сейчас, и жильё было недоступным для массового потребителя, поэтому произошла стагнация стоимости, — говорит эксперт. — Тем не менее это длилось недолго, и после выхода из кризиса цены не только нагнали упущенные позиции, но и пошли в рост».
Высокая динамика роста цен за прошлый год отмечается во всех крупных городах России, говорит Ахметдинова. По её словам, до пандемии рост средней стоимости 1 кв. м в новостройках на уровне 8—12% считался нормой. С июля 2020 года по июль 2021 года средняя цена 1 кв. м в новостройках Перми, по её данным, выросла почти на 20%. Если же смотреть в целом по стране, то этот показатель составил 16,6%.
Татьяна Ахметдинова приводит ещё одну причину роста цен — превышение спроса над предложением, которое спровоцировал рост покупательской активности. «Рекордно низкие ставки по ипотеке и нестабильная экономическая ситуация в стране привели к тому, что многие стали активно инвестировать свои сбережения в недвижимость как в наиболее твёрдую «валюту», — поясняет эксперт. — Ещё больше подогрели спрос снижение доходности банковских депозитов и нестабильный курс рубля. В результате доля инвестиционных сделок в сфере недвижимости выросла с традиционных 5—7% до 19—20%».
Сложившаяся ситуация — экономическая закономерность, соглашается Анатолий Абатуров: «Сейчас везде и на всё цены растут, например на стройматериалы, в то же время растут и зарплаты. Здесь нет никакой давней тенденции, сама экономическая ситуация в стране такая».
Что касается льготной ипотеки, то, по мнению Татьяны Ахметдиновой, её отсутствие могло бы в долгосрочной перспективе спровоцировать ещё больший рост цен: «Без таких мер поддержки спрос на жильё мог упасть до критических значений, и часть девелоперов были бы вынуждены уйти с рынка. В будущем это бы привело к дефициту жилья. Рекордно низкие ставки по ипотеке существенно разогрели спрос и сократили объём доступного предложения. В результате рынок переориентировался с конкуренции за покупателя на конкуренцию за продавца».
Анатолий Абатуров добавляет, что продление льготной ипотеки в первую очередь повлияло на сегмент экономжилья. И цены здесь будут расти: «Если у нас неофициально инфляция 10—15%, официально 5—6%, а тут дают льготную ипотеку под 6%, то какой дурак не будет её брать, если есть возможность? Знаете, сейчас определённый период насыщения. Людям нужно насытиться этим жильём».
К чему готовиться
В «Авито Недвижимость» говорят, что в дальнейшем как на первичном, так и на вторичном рынке ожидается стабилизация цен и сохранение спроса примерно на текущем уровне. «При этом не исключается перераспределение потребительского интереса в сторону вторичного сегмента, — говорит Дмитрий Алексеев. — Этому способствуют изменение условий программы льготной ипотеки и её ограничения в виде кредитного лимита, а также разрыв в ценах на первичном и вторичном рынках».
Другие эксперты с этой оценкой не согласны. До конца года цены на жильё могут вырасти в среднем ещё на 6—8%, считает Татьяна Ахметдинова. Однако на фоне снижающегося спроса на рынке вторичного жилья растёт уровень дисконта. При правильном торге при покупке можно получить неплохую скидку на приобретаемую квартиру на уровне 4—5%.
«Наша рекомендация — ждать имеет смысл только если вы получаете свой основной доход в старшей валюте, пока это — доллар (пока он является мировой резервной валютой). Если же ваш основной доход в рублях, ждать не имеет смысла, нужно реализовывать их сейчас и, если рассматривать вариант с инвестициями в недвижимость, то инвестировать не в квартиры. Поскольку велика вероятность что их стоимость упадёт », — говорит Вячеслав Баданин.
В долгосрочной перспективе цены будут расти, соглашается Дмитрий Ничипоренко: «У нас есть инфляция, и от неё никуда не деться». А вот в краткосрочной, по его словам, вполне можно ожидать и стагнацию, и акции на жильё.
Аналитики ГК PAN City Group предпосылок для снижения цен также не видят. Они напоминают про «рост себестоимости строительства, введение эскроу-счетов и увеличение затрат на рабочую силу». «С учётом неизбежного роста цен на новостройки ожидается и рост цен на вторичное жильё», — говорят эксперты. Однако, по их словам, рынок первичного жилья будет «сильно зависеть от траектории повышения ключевой ставки и политики Центрального банка в отношении условий ипотеки».
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.
С 1 июля изменится обстановка на рынке недвижимости: Cколько будут стоить новостройки и квартиры на вторичке
Срок действия программы льготной ипотеки заканчивается 1 июля. Сейчас предлагается её продлить ещё на год. Правда, при этом условия будут скорректированы. Президент предложил повысить ставку с нынешних 6,5 до 7%. Предельную сумму кредита нужно будет сделать единой для всех регионов. Она составит 3 млн рублей.
Что будет с ценами на новостройки
Вопрос о перспективах льготной ипотеки обсуждался уже не раз. В том числе и в контексте роста цен на жильё. С одной стороны, кредиты стали доступнее, с другой — стоимость квартир за последний год резко выросла. Соответственно, для покупателей сейчас главный вопрос — как найти баланс между стоимостью кредита и ценой на жильё.
— Сейчас льготная ипотека является основным драйвером спроса на рынке первичного жилья столицы. Если действие программы продлят, текущие тенденции сохранятся, но в более умеренных масштабах. Квартиры в новостройках будут пользоваться хорошим спросом, а цены повышаться. Но какого-то ажиотажа уже не будет. Если программа будет свёрнута, ничего критичного для рынка не произойдёт. До её введения ставка по ипотеке составляла менее 10%. Разница не так велика. Кроме того, после отмены льготы ставка ипотечного кредитования не увеличится серьёзно. Она повысится примерно на 1%, — считает руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
Независимо от продления льготной ипотеки и соответствующего повышения или понижения процентной ставки, после июля спрос временно остановится. Таково мнение коммерческого директора ГК «РКС Девелопмент» Александра Коваленко. По его словам, рынок «перегрет», покупатели стремятся успеть воспользоваться льготными условиями. Застройщики также пытаются максимально использовать высокий спрос и даже предлагают акции и специальные условия. Это, кстати, в принципе нетипично для растущего рынка.
Девелоперы, как и покупатели, обеспокоены и ожидают скорого выхода на плато по спросу, которое продлится от трёх месяцев до полугода. Кроме того, лето — традиционно низкий сезон для застройщиков, когда покупатели недвижимости отправляются в отпуск.
— Продление льготной программы и снижение ставки прежде всего простимулируют тех, кто хочет улучшить свои жилищные условия (покупателей квартир большой площади), а также инвесторов (покупателей небольших квартир для последующей сдачи в аренду). На тех людей, которые арендуют жильё, льготная программа не окажет существенного влияния. Чтобы стать собственниками квартир, этой категории населения необходимы условия по сниженному первоначальному взносу, — объясняет Александр Коваленко.
Валютный риск: Опасно ли хранить сбережения в долларах и как защитить свои деньги
Продление льготной ипотеки в наибольшей степени поддержит массовый сегмент рынка новостроек. Сумма кредита остаётся значительной для всех регионов, даже для Москвы и Санкт-Петербурга, отметил заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.
— В июне мы ожидаем пик спроса в связи с завершением льготной ипотеки на прежних условиях. Рост цен на новостройки продолжится, но более спокойными темпами. Покупатели понимают, что госпрограмма будет менее привлекательной. Кроме того, увеличение Центробанком ключевой ставки неизбежно влечёт за собой повышение ипотечных ставок. Тем не менее активность на рынке новостроек сохранится. Очевидно, что спрос на жильё в России далеко не удовлетворён, госпрограмма это доказала — люди стремятся улучшить свои жилищные условия при помощи надёжных и эффективных инструментов, — пояснил Сергей Нюхалов.
По его оценкам, во второй половине лета из-за изменения условий госпрограммы ожидается небольшое снижение спроса. Однако рынок новостроек не рухнет. Одно из возможных последствий — ускорение вымывания небольших или слабых застройщиков с неудачными проектами. При этом снижение интереса к недвижимости будет неравномерным. Проекты с хорошей локацией и репутацией застройщика сохранят продажи. Компании не будут прибегать в массовом порядке к скидкам в этот период, поэтому ожидать сокращения цен или суперакций не стоит.
Небольшое снижение стоимости квадратного метра возможно в некоторых районах, где было построено очень много новых объектов. Проще говоря, там, где больше предложение жилья. При этом в массовом сегменте снижение спроса будет нивелировано сокращением предложения. Как поясняет Сергей Нюхалов, за год оно уменьшилось в Москве более чем на 12%, в Подмосковье — чуть меньше, на 10%. Рост цен, хотя и меньшими темпами, продолжится. Качественного предложения по-прежнему не хватает. Эксперт считает, что до конца года новостройки могут подорожать примерно ещё на 10%.
По большому счёту как-то критично повлиять на уровень цен программа уже не сможет. Независимо от того, в каком виде она будет принята или не принята. Так считает эксперт рынка недвижимости «Академии управления финансами и инвестициями» Алексей Кричевский. По его мнению, переживать насчёт роста цен уже бессмысленно. Дальше подниматься они не будут, а предельный рост на второе полугодие не превысит уровня инфляции.
Появятся дополнительные льготы: кто получит скидку за легализацию гаража, сможет сэкономить на ЖКУ и налогах
Что будет с ценами на вторичном рынке
Дмитрий Таганов считает, что в сегменте вторичного жилья цены остаются завышенными, но расти им уже некуда. Более того, если экспозиция вторички будет восстанавливаться после серьёзного сокращения прошлого года, то у собственников квартир не будет возможности сильно повышать цены. Раньше они могли смело выставлять завышенную стоимость, так как выбор жилья на рынке был невелик. Находились покупатели, готовые заплатить больше, лишь бы быстрее выйти на сделку. Сейчас эта ситуация уходит в прошлое.
— То, что происходило на рынке недвижимости в прошлом году, вызывает удивление даже у бывалых специалистов по недвижимости, которые пережили не один кризис. Цены росли буквально каждую неделю. Покупали все, даже не особо глядя в документы, даже когда мы не советовали приобретать тот или иной объект. При этом продавцы совершенно не шли на торг. Если раньше можно было рассчитывать на скидку 5%, а иногда даже до 10%, то в 2020 году никто не снижал цены ни на рубль. В результате рынок оказался перегрет. Льготная ипотека способствовала этому, но не так значительно, как страх потерять накопления из-за кризиса. Он подтолкнул граждан к вложениям в самый понятный для них инструмент — недвижимость, — рассказала старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Полина Гусятникова.
Если говорить про 2021 год, то рост цен остановился. По словам Полины Гусятниковой, стоимость квадратного метра жилья сейчас примерно такая же, как в январе этого года. Она считает, что предпосылок для роста цен нет, независимо от того, будет продлена льготная ипотека или нет. Более того, некоторые продавцы, которые хотят побыстрее реализовать свою недвижимость, начали опускать цены в пределах 2–5%. Это происходит в сегменте вторичного жилья. Цены на новостройки от застройщика пока не сдают позиций.
— За минувший год больше всего цены выросли на индивидуальные объекты бизнес-класса, поскольку у них не было аналогов, и объекты массовой застройки промзон. За два года они подорожали чуть ли не в два раза. На мой взгляд, продление льготной ипотеки сейчас позволит ей выполнить свою изначальную функцию. Поскольку спрос на жильё падает, практически все, кто хотел вложить деньги, уже это сделали, роста цен не предвидится. Именно сейчас у граждан появится возможность в спокойной обстановке оценить преимущество льготных ставок, — считает Полина Гусятникова.
Алексей Кричевский тоже обращает внимание, что цены на вторичку уже полгода как топчутся на месте и постепенно могут начать спускаться. По его оценкам, квартиры потеряют в цене до 5%. К тому же эксперт отметил, что все без исключения платформы объявлений о продаже недвижимости ориентируются на цены продавцов. В реальности суммы сделки ниже на 3–5% от первоначального предложения. Так что покупателям всегда имеет смысл торговаться.