в какую квартиру лучше вложить деньги

Вторичка VS новостройка: во что выгоднее инвестировать в 2021 году

Из-за падения доходности банковских депозитов и нестабильного курса валют многие граждане решили сохранить деньги, вложив их в недвижимость. Однако выбрать объект для покупки, который будет приносить доход, непросто, особенно в условиях рекордного дефицита предложения.

Эксперты рассказали, во что выгоднее инвестировать сегодня — во вторичную недвижимость или новостройки.

Новостройки

Одно из главных преимуществ покупки квартиры в новостройке — цена, которая может существенно возрасти. «От котлована до сдачи дома в эксплуатацию (как правило, это занимает в среднем полтора — три года) по мере повышения строительной готовности стоимость квартиры вырастает на 15–30%. За это же время цена вторичной недвижимости, расположенной в том же районе, может вырасти в лучшем случае на 7–10%. Кроме того, новостройки обычно обладают большей доходностью при сдаче в аренду. Если сравнивать две квартиры одинаковой площади, похожей планировки, расположенные в домах в непосредственной близости друг от друга в одном и том же районе, то стоимость аренды новостройки в большинстве случаев будет выше, чем вторички, рассказала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Еще одно немаловажное преимущество инвестиций в новостройки — их большая ликвидность. Это особенно актуально для тех, кто вкладывается в недвижимость в долгую. Перепродать через семь — десять лет более свежую квартиру, которую изначально приобретали в новостройке, как правило, проще, чем морально устаревшую вторичку, рассказала Доброхотова. Однако, по ее словам, и тут также есть свои исключения: например, жилье в сталинских высотках или каких-то других домах с историей в центре города, а также видовые квартиры.

Существуют определенные риски при покупке недвижимости на первичном рынке. «Если эта инвестиция в новостройку, надо понимать сроки, когда дом будет сдан и квартира сможет приносить доход, надо принять на себя все потенциальные риски, связанные с задержками строительства. Если квартира покупается с привлечением средств банка, то важно рассчитать рентабельность, учитывая сумму имеющегося первоначального взноса и ставки по кредиту», — объяснила председатель совета директоров сети «Миэль» Марина Толстик.

Еще один риск вложений в новостройки — туманные перспективы относительно облика застраиваемого района, особенно в тех случаях, когда речь идет о проектах комплексного освоения территории на начальной стадии строительства. Доброхотова отметила, что изменение параметров проекта (количества и этажности домов в последующих очередях), а в связи с этим и состава социальной, коммерческой и другой инфраструктуры сегодня не редкость. Причем в ряде случаев данные изменения происходят не в сторону увеличения комфорта жителей, а в результате планы и ожидания инвестора могут существенно не совпасть с реальностью, резюмировала эксперт.

Одним из главных факторов, который следует учесть инвесторам, является динамика стоимости квартир. За последний год, к примеру, на рынке новостроек Старой Москвы рост цен в зависимости от класса составил в среднем 18–20%, чего не наблюдалось на столичном рынке более пяти лет. Однако прогноз на первую половину года — более умеренный рост в среднем на 5–7%, рассказал руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков.

Вторичная недвижимость

К аргументам за инвестиции во вторичку можно отнести тот факт, что дома, расположенные в уже сложившихся и обжитых районах, имеют определенное устоявшееся окружение, что немаловажно при арендном бизнесе, рассказала председатель «Бест-Новострой». «Таким образом, арендодатель с большей вероятностью может быть уверен, что в ближайшие годы рядом не начнется масштабной стройки, которая может доставить дискомфорт его квартиросъемщикам. Или прямо перед домом не появится новостройка или другой объект недвижимости, который может испортить вид из окна его квартиры, а тем самым снизить ее ликвидность», — объяснила эксперт.

Купив инвестиционную квартиру на вторичном рынке, собственник сразу же сможет сдавать ее в аренду. «Однако доходность квартир стандарт-класса сегодня составляет около 4%, и срок окупаемости в случае аренды может составлять свыше 20 лет. В данном случае целесообразнее говорить о покупках с целью сохранения средств, а не для получения инвестиционной прибыли от перепродажи или аренды. Мы отчетливо видели этот тренд в 2020 году, когда покупатели перемещали средства с банковских депозитов в недвижимость в связи со снижением ставок по депозитам и колебаниями курсов валют», — пояснила Толстик.

При покупке вторичной квартиры существуют определенные риски. «Вложения покупателей новостроек, согласно новой схеме с эскроу-счетами, практически полностью защищены, и гарантом в этом случае выступает банк и АСВ. При сделках со вторичной недвижимостью в силу наличия большего числа нюансов, связанных как с собственниками, так и с условиями владения подобной недвижимостью, инвестор несет большую персональную ответственность. Поэтому, если он, к примеру, не приложил усилия для проверки квартиры и юридической чистоты сделки, то при ее аннулировании в случае судебных споров попросту может лишиться вложенных средств», — считает Толстик.

При покупке квартиры на вторичном рынке также существует риск столкнуться с проблемой низкого качества коммуникаций, включая плохую проводку и вентиляцию, среди минусов также стоит выделить и старые лифты, отметил руководитель направления первичной и загородной недвижимости в «Авито-Недвижимости» Дмитрий Алексеев. Он подчеркнул, что в связи с этим при инвестировании рекомендуется рассматривать те дома, где недавно был сделан капитальный ремонт.

На вторичном жилом рынке Старой Москвы рост цен за последний год хоть и был более умеренным по сравнению с новостройками, но при этом он превысил показатели предыдущих пяти лет, подчеркнул Дарусенков. «В целом за год средняя стоимость по Москве выросла на 10%, до 333,9 тыс. руб. за 1 кв. м. Примечательно, что в разрезе по классам наибольший рост был отмечен в массовом сегменте — в районе 16%. В первом полугодии ожидается более низкий рост цен на квартиры вторичного рынка, на уровне 3–4%», — резюмировал аналитик.

Источник

Деньги в бетоне: что нужно знать про инвестиции в недвижимость

На сегодняшний день вложение денег в недвижимость остается одним из надежных способов приумножения капитала или сохранения имеющихся средств. Однако нужно инвестировать с умом: просто купить квартиру и думать, что это курочка, несущая золотые яйца, неразумно. Какой объект выбрать и через какой промежуток времени ждать прибыли, Domofond.ru узнал у экспертов отрасли.

Вложить деньги можно как в жилую, так и коммерческую недвижимость. При этом, чтобы не просто «слить их в бетон», а заставить работать, необходимо выбрать стратегию инвестирования: краткосрочную или долгосрочную. От этого будет зависеть срок окупаемости вашего приобретения.

Краткосрочная стратегия предполагает, что вы покупаете, например, квартиру и продаете ее через некоторое время по более высокой цене. Если вы правильно сопоставили все факты ликвидности (подробнее об этом ниже), то прибыль вы получите довольно скоро.

В рамках долгосрочной стратегии вы покупаете объект с целью его последующей сдачи в аренду. Получается, что срок окупаемости этой покупки будет несколько больше, однако существенным преимуществом станет стабильный ежемесячный доход. «Если говорить про жилье, наиболее выгодными вариантами для этого способа инвестирования являются апартаменты с уже готовой отделкой от застройщика или апартаменты. Такой выбор позволяет сэкономить время и средства на проведение ремонта и максимально быстро начать подыскивать арендатора», — рассказывает коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков.

Новостройки

При выборе новостройки в качестве объекта инвестирования почти все эксперты рекомендуют вкладываться в проект на этапе котлована. Тогда будут самые низкие цены. «Сейчас рост стоимости квартиры с начала строительства до ввода комплекса в эксплуатацию может составлять 20–40%, а в отдельных случаях больше, если на раннем этапе комплекс поступил в продажу по очень привлекательным ценам. То есть заработок инвестора может быть значительным, что особенно актуально на фоне смягчения политики Банка России и снижения ставок по депозитам», — рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Вместе с тем стоит иметь в виду, что срок возврата инвестиций при покупке квартиры на начальном этапе строительства довольно большой. «На практике вложиться в новостройку означает заложить деньги, в среднем, на три года. Так происходит потому, что в нашей стране очень много долгостроев. В этом случае рыночная цена объекта недвижимости падает, и потенциальный инвестор получает минимум прибыли», — считает руководитель Etcenrt.ru Евгений Гудков.

Другое удачное время покупки доходной недвижимости в новостройке, по мнению экспертов, наступает сразу после начала продаж. При этом нужно сравнивать цены на сопоставимые лоты в одной локации. «Порой отдел ценообразования застройщика переоценивает стартовые цены и в течение 2–3 месяцев после выхода корректирует их. В текущем периоде рост стоимости квартиры до ввода в эксплуатацию должен составить не менее 15% в год, а минимальный рост цены от покупки до момента ввода будет составлять не менее 30%. При сравнении цен на аналогичные объекты годовой давности с сегодняшними мы увидим, что при одинаковом строительном этапе и местоположении за год стоимость квадратного метра выросла не меньше чем на 8–10%», — приводит цифры директор по продажам Группы «Самолет» Кирилл Храпов.

Что нужно учитывать?

Основные факторы, на которые следует обратить внимание при выборе объекта инвестирования, — перспективность локации проекта (что могут открыть в районе в ближайшее время), его транспортная доступность, обеспеченность объектами инфраструктуры и сами характеристики комплекса (архитектура, дизайн общественных пространств, благоустройство придомовой территории и т. д.). И если последние могут быть рассмотрены по остаточному принципу, то та же близость к метро/остановкам общественного транспорта, наличие магазинов, школ и детских садов в районе всегда подкупают и будут востребованными.

Важную роль также играет и планировка квартиры. «Для сдачи в аренду, к примеру, наиболее оптимальным вариантом может быть студия, функциональная однокомнатная квартира или одно- и двухкомнатные квартиры евроформата с объединенными зонами кухни и гостиной», — рассказывает Игорь Сибренков.

Есть ли риски?

Главные риски покупки первичного жилья для инвестиционных целей — банкротство застройщика, срыв сроков строительства и долгострой. «Эти риски можно минимизировать, если тщательно выбирать компанию и объект недвижимости, проверять правоустанавливающие документы, обращать внимание на генподрядчика, который работает на объекте. Часто задержка сроков строительства происходит именно по вине последнего. Также не стоит гнаться за дешевизной. Низкая цена или большие скидки могут свидетельствовать о наличии финансовых трудностей у застройщика», — комментирует управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

Вторичное жилье

Сценарий вложения средств во вторичное жилье похож на историю с первичным рынком. Здесь также нужно выбрать стратегию инвестирования, учитывать расположение объекта, находящуюся рядом инфраструктуру и имеющийся ремонт. Покупать же тот или иной доходный объект, по мнению основателя платформы по управлению арендной недвижимостью Doubleyourrentalprofit.com Фарида Газизова, стоит именно сейчас: «В связи с пандемией коронавируса повсеместно наблюдаются волнения и стресс. А на вторичном рынке много мелких и разрозненных игроков, которые могут неправильно интерпретировать ситуацию и продавать свои объекты по заниженной стоимости. Это дает больше возможностей для выгодной покупки. Поэтому здесь важно тщательно отслеживать предложения».

Что касается рисков при покупке квартиры на вторичном рынке, то основные из них — недееспособность продавца, продажа жилья по доверенности, многократная перепродажа, незаконная приватизация, несогласованная продажа (в случае, если у квартиры несколько собственников), долги по взносам на капремонт. Вне зависимости от того, покупаете ли вы жилье для собственного проживания или в качестве вложения капитала, все эти моменты нужно проверить перед заключением сделки.

Торги по банкротству

Еще один возможный вариант приобретения жилой недвижимости в качестве инвестиций — залоговые объекты или арестованное имущество, имущество банкротов. «В основном в эту категорию входит жилье, ипотечные обязательства по которому не смогли погасить. Продажа данной недвижимости осуществляется по ценам ниже рыночных, что уже изначально дает шанс заработать на перепродаже. Ликвидность у таких объектов высокая, а срок окупаемости составляет менее года», — рассказывает Евгений Гудков.

Апартаменты

Апартаменты, в среднем, на 10–20% дешевле, чем квартиры с аналогичными характеристиками. Разница обусловлена юридическим статусом апартаментов: чисто формально это нежилые помещения. Поэтому застройщик, с одной стороны, не должен менять назначение земельного участка для возведения жилья, а с другой, не обязан строить внутреннюю инфраструктуру. Отчасти это недостаток апарт-комплексов, однако сегодня девелоперы все чаще предусматривают социальные объекты даже в таких проектах.

«В самом выигрышном положении оказываются покупатели апартаментов в комплексах смешанного типа, где продаются оба формата недвижимости: они будут иметь доступ ко всей инфраструктуре. Сдавать такие апартаменты можно по той же цене, что и квартиры, но вход в проект (цена лота – прим. ред.) будет заметно ниже», — отмечает генеральный директор УК «Развитие» Игорь Козельцев.

На рост популярности апартаментов у инвесторов сейчас влияет и активное обсуждение их «правовой амнистии» на уровне Правительства РФ: с начала года спрос на этот вид недвижимости уже вырос на 15%. Такие цифры приводит директор по продажам жилой недвижимости AFI Development Федор Ушаков, который также подчеркивает, что если закон о приравнивании апартаментов к жилым помещениям будет все же принят, спрос на них в краткосрочной перспективе увеличится еще на 30–40%. «Следствием станет удорожание этих лотов, в том числе и за счёт «вымывания» с рынка самых дешевых вариантов. В результате их стоимость может вырасти на 25–30%», — дополняет Ушаков.

Важный момент

При всей привлекательности апартаментов есть у них и особенности, которые нужно обязательно учитывать, если вы приобретаете такой объект с целью получения дохода. Во-первых, речь идет о коммунальных платежах. «В силу того, что апартаменты не относятся к жилью, коммунальные платежи на них начисляются как на нежилые помещения. А это на 15–20% превышает размер коммунальной платы на жилье», — отмечает директор по маркетингу ГК «Инград» Анна Соколова. Во-вторых, стоит помнить про налог на недвижимость. Ставка по нему на гостиничные апартаменты превышает ставку налога на жилье в 5 раз, добавляет эксперт.

Коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость серьезно пострадала от кризиса, который во многом подорвал ее инвестиционный потенциал. Однако некоторые ее сегменты по-прежнему способны приносить стабильный доход. Залог их устойчивости в том, что они связаны с насущными потребностями как бизнеса, так и потребителей.

«В период пандемии резко вырос спрос на складские помещения в связи с расширением индустрии доставки. Свой шанс получили коворкинги и гибридные рабочие пространства. Этому способствовал перевод значительной части офисных сотрудников на удаленную работу. Соответственно, при необходимости организовать встречу с партнерами или быстро мобилизовать коллектив именно аренда коворкинга стала наиболее подходящим вариантом. Впрочем, определенная категория классических офисов остается привлекательной для инвестора — компактные многофункциональные помещения в центрах с хорошими показателями транспортной доступности», — комментирует руководитель премии Urban Awards Ольга Хасанова.

Также возможно вложить деньги и в коммерческие объекты в новостройках. Независимо от экономической конъюнктуры жители новых кварталов будут нуждаться в магазинах, салонах красоты и бытовых сервисах.

Что важно?

Согласно сравнительному подходу, доходность коммерческой недвижимости составляет 11–12%, апартаментов — 9–12%. Окупаемость же коммерческой недвижимости — 6–7 лет, апартаментов — 11–13 лет. Такие соотношения приводит юрист управления судебной практики юридической фирмы Howard Russia Мария Гребенюк. При этом стоит отметить, что не все могут позволить себе приобрести коммерческую недвижимость. Средняя точка входа, как отмечают эксперты, здесь составляет примерно 10–20 млн руб.

Заработать на инвестициях в недвижимость можно, и такие вложения на сегодня остаются одними из самых надежных. Для реализации этого плана нужно лишь обладать определенным капиталом и правильно выбрать стратегию действия, до этого приняв во внимание все характеристики рассматриваемого объекта.

Источник

В какую недвижимость инвестировать в 2021 году

Недвижимость традиционно считается наиболее понятным, надежным и доходным инструментом инвестирования для россиян. Но если раньше частные инвесторы предпочитали вкладываться в жилье, то в последний год заметным спросом, даже со стороны частных игроков, начала пользоваться коммерческая недвижимость.

Инвестиции сложились

Складами теперь заинтересовались даже физлица — за последний год спрос со стороны частных инвесторов увеличился на 15%. Инфляция, низкие ставки по депозитам, нестабильные курсы валют и общая неопределенность в экономике мотивируют людей инвестировать в недвижимость.

Наиболее популярным у россиян активом для вложений остается жилая недвижимость, но все больше инвесторов пересматривают взгляды на этот сегмент. Все дело в росте цен — за последний год жилье на первичном рынке Москвы в среднем подорожало на 20%. После такого взрывного роста ожидания инвесторов в этом сегменте снизились.

В то же время складские девелоперы, инвестфонды и другие игроки рынка недвижимости начали все активнее привлекать в логистический сегмент частных игроков. Активно развиваются краудфандинговые платформы, которые предлагают частным инвесторам возможность коллективных инвестиций в объекты коммерческой недвижимости и доходность более 10% годовых.

Ранее этим занимались, в основном, банковские структуры, но в последнее время возможностью «упаковать» объекты в ЗПИФы и продавать паи заинтересовались и сами владельцы активов. И эти паи набирают популярность: спрос на них обусловлен большей доходностью коммерческой недвижимости по сравнению с депозитами или облигациями, а также гораздо более управляемыми рисками по сравнению с фондовым рынком. Кроме того, качественные логистические активы предлагают инвесторам длинный защищенный арендный поток, низкую относительно других сегментов стоимость входа на единицу площади и ликвидный рынок аренды.

Стратегия инвестиций

Доходность инвестиций в недвижимость начинается от 9% и зависит от качества активов, их месторасположения и уровня риска. Можно выделить пять основных инструментов, которые интересны инвесторам: денежные средства, ценные бумаги, депозиты, жилая и коммерческая недвижимость.

Рекомендую формировать портфель, распределяя по 20% в каждый из инструментов. Денежные средства необходимы для принятия быстрых решений — чтобы инвестировать в выгодный инструмент или реализовать перспективную идею, средства на которую нужны сейчас.

Минимальный порог входа для частных инвесторов начинается от 300–500 тыс. руб. — в этом случае вы можете вложить деньги в любой актив через краудфандинговую платформу (порог входа определяет сама платформа). При покупке объекта стрит-ретейла инвестиции начинаются от 15 млн руб., части этажа в бизнес-центре — от 30 млн руб., отдельно стоящего складского, офисного или торгового здания — от 100 млн руб.

Не только склады

Среди коммерческой недвижимости перспективным можно считать офисный сегмент — он показал максимальную устойчивость ко всем рыночным кризисам за последние 15 лет.

Пандемийный год офисный рынок пережил достаточно спокойно, хотя введение режима самоизоляции и сопровождалось опасениями, что резко вырастет объем вакантных площадей. Низкий объем ввода новых площадей помог сохранить вакантность на уровне 8,1% даже при сокращении спроса. Для сравнения, максимальным за последнее время показатель был в 2014 году, тогда пустовало более 14% офисных помещений.

На сохранение инвестиционной привлекательности офисов влияет и развитие сегмента коворкингов, который растет на десятки процентов в год и доказывает, что офисные пространства в той или иной интерпретации останутся востребованными.

Риск оправдывается, но не всегда

Склады стали главным бенефициаром 2020 года, и в дальнейшем инвестиции в сектор продолжат расти. Такой вывод можно сделать, ориентируясь хотя бы на показатели развитых рынков — Москва еще существенно отстает по объему складских площадей на душу населения.

Можно ожидать, что и в дальнейшем востребованность складов будет обеспечена комплексным развитием ретейла и компаний, обеспечивающих работу всей цепочки онлайн-оборота — в том числе логистов, осуществляющих доставку в пределах «последней мили», а также занимающихся хранением и распределением заказов. В 2020 году на компании из этих секторов уже пришлось более 50% сделок со складами.

Квартиры и апартаменты

Инвестиции в жилую недвижимость стали особенно популярны в прошлом году, когда была введена льготная ипотека, ключевая ставка снижалась, а на фоне валютных колебаний клиентам стало невыгодно держать средства на депозитах. Помимо увеличения активности на фондовом рынке, на рынке жилья произошел приток инвесторов, которые старались успеть приобрести квартиры до увеличения ключевой ставки и роста цен.

Многие клиенты, купившие квартиры или апартаменты в новостройках Москвы в начале 2020 года, перепродают недвижимость еще на стадии строительства, зафиксировав максимальную прибыль.

Немаловажным фактором, оказывающим влияние на рост цен, остаются спекулятивные настроения покупателей, которые уверены в том, что, купив квартиру сегодня, завтра они обязательно перепродадут ее с прибылью. Хотя это не всегда бывает так — мировой опыт последних 15 лет тому доказательство.

Вложение средств в жилую недвижимость не будет терять актуальности в сравнении с другими типами недвижимости по причине того, что, помимо получения прибыли при покупке жилья на начальной стадии строительства, жилую недвижимость также часто используют и в качестве арендного бизнеса после сдачи дома в эксплуатацию.

Формат апартаментов продолжает набирать популярность среди инвесторов благодаря более привлекательным бюджетам покупки и компактным планировочным решениям. Но на фоне ожидаемого принятия закона об их правовом статусе девелоперы не торопятся выводить новые апарт-комплексы в реализацию, что может стать дополнительным стимулом для вложений в данный формат недвижимости.

Источник

Вопреки всему: стоит ли инвестировать в недвижимость в 2020 году

Самые большие деньги на недвижимости всегда делались теми, кто вовремя шел против устоявшихся трендов. Как гласит известное во всем мире выражение — «Покупай, когда все продают, и продавай, когда все покупают». Поэтому в целях принятия наиболее выгодного решения о вложении своего капитала инвестору порой необходимо научиться отстраняться от общих тенденций и настроений, как панических, так и чересчур оптимистичных.

Наступило ли уже то самое время, чтобы приобретать недвижимость в России как перспективный инвестиционный актив? И где и почему просто необходимо покупать недвижимость прямо сейчас?

Сегодня инвестору в недвижимость России нужно забыть об ожидании периода распродаж или больших скидках как на вторичном рынке жилья, так и у застройщиков. Все игроки рынка будут держать цены и в перспективе даже повышать их. Финансовый кризис — не всегда просто цифры на экране мониторов, это в первую очередь психология людей, которая в отличие от экономических катаклизмов более предсказуема.

В России всегда доверяли квадратным метрам больше, чем другим инвестиционным инструментам, и практика показывает, что в долгосрочной перспективе эта стратегия действительно работает. Недвижимость всегда можно сдать в аренду, оставить детям, жить самому или в крайнем случае продать. Поэтому в тот момент, когда кризис только начинает набирать обороты, люди будут держаться за свое недвижимое имущество до последнего. А те, у кого есть деньги, будут его покупать. Ведь недвижимость в глазах многих россиян по-прежнему единственный надежный способ сберечь свои накопления.

Почему сегодня выгодно покупать жилье, в том числе и в ипотеку?

К сожалению, в среднесрочной перспективе еще большее обесценивание рубля неизбежно, как и высокая инфляция, поэтому здесь в игру вступает знаменитый принцип инвесторов в недвижимость — инфляция все спишет. Например, сегодня вы купили квартиру в ипотеку на 15 лет с ежемесячной выплатой в 40 тыс. руб. — а через пять лет это будут другие 40 тыс. руб. с иной покупательной способностью. По этой причине сегодня инвесторам в разы выгоднее приобрести жилье с помощью ипотеки, чем оплачивать всю сумму сразу. Помимо этого, процентные ставки по ипотеке в России находятся на относительно низком уровне, а государство со своей стороны продолжит поддерживать рынок недвижимости, так как он оказывает влияние и на другие сектора экономики.

Курс рубля по отношению к главным мировым валютам обязательно изменится даже по той причине, что сами эти валюты стремительно обесцениваются. С началом пандемии коронавируса США и ЕС печатают деньги практически безостановочно. Доллар уже потерял 10% своей покупательной способности, и это только начало. Поэтому страшные истории про курс доллара в 100–120 руб. уже не кажутся такими нереальными. Такое положение дел еще больше ослабит рубль и поставит купивших недвижимость в ипотеку в выгодное положение, так как их ежемесячные платежи не изменятся, а вот ценность рубля упадет.

Стоит ли ждать более низких ипотечных ставок?

В любой стране мира всегда найдется огромное количество недовольных высокими ставками по ипотечным кредитам. Миллионы людей сетуют, что недвижимость недоступна большинству населения, и опять же винят ставки по ипотеке. Самое интересное, что недовольных хватает и там, где ставки равны 1%, и там, где они составляют 70% годовых. Однако нужно понять, что сами по себе ставки ничего не меняют в плане доступности покупки самой недвижимости. Даже при ипотечной ставке, равной 0%, ничего не изменится. Почему? Потому что рынок недвижимости очень быстро корректируется ценами.

Давайте разберем на конкретном примере. Сегодня в Норвегии при покупке недвижимости в ипотеку вы платите 0% по ставке. Дело в том, что ставка рефинансирования отрицательна для банков, то есть банк берет деньги у ЦБ по отрицательной ставке, и не банк, а ЦБ платит тому, кто взял деньги в долг. Такая ситуация может звучать парадоксально и даже абсурдно, но факт остается фактом. Поэтому возникает вполне закономерный вопрос: значит, наверное, при нулевой ипотечной ставке недвижимость очень доступна для норвежцев? Увы, но нет. Местный рынок адаптировался ценами к таким кредитным условиям. И, например, в Осло меньше чем за €1 млн вы вообще ничего не купите. Ипотеку будете выплачивать в среднем 40 лет, и еще вопрос, выплатите ли.

Что же инвестору в недвижимость сегодня покупать?

Во-первых, стоит приобретать жилье в ипотеку, даже если можно позволить себе купить недвижимость за полную стоимость. Лучше взять эту сумму в банке, где ежемесячные платежи будут равняться выплатам по ипотеке. А во-вторых, покупать стоит квартиры небольшого формата, а в идеале ту квартиру, которую можно разделить еще на несколько и сдавать в аренду. Сейчас идет эпоха экономики совместного потребления, так называемая шеринговая экономика (sharing economy). Личное пространство человека со временем будет уменьшаться. Сегодня уже никого не удивить квартирами общей площадью в 25 кв. м и даже меньше. Квартиры в Париже по 35 кв. м стали новой привычной нормой жизни.

В России в ближайшие пять лет независимо от региона недвижимость будет, пожалуй, единственным надежным инструментом защиты капитала от девальвации рубля, валютных колебаний, инфляции и экономического кризиса в целом. Однако не каждый сегмент рынка недвижимости стоит рассматривать как перспективный инвестиционный актив. Исключением станет сектор элитного жилья, он пострадает от кризиса сильнее других. Уже сегодня здесь существует большое «перепроизводство» объектов недвижимости. Поэтому ввиду неблагоприятной экономической ситуации и, как следствие, сокращения количества новых состоятельных людей вторичный рынок элитного жилья будет вполне способен поглотить имеющийся спрос.

Источник